같은 해 다주택을 양도하면 양도소득세가 합산과세 된다!



01 양도소득세 합산과세

1년을 기준으로 365일 동안에 주택을 여러 채 팔면 여기서 발생하는 양도소득을 모두 합산해서 양도소득세를 계산하는 방식이다.

따라서 1년(동일 연도)에 두 채 이상 파는 것은 절세 측면에서 불리하기 때문에 합산과세로 인한 높은 세율 적용을 피하려면 해를 나누어 매도하는 것이 좋다. 예를 들면, 올해 가을에 한 채를 팔면 나머지 한 채는 내년 봄에 파는 것이다. 이렇게 하면 각각의 양도세를 따로 계산해 절세할 수 있다.

02 양도소득세 합산과세 배제와 기본공제 1인당 250만원

(1) 양도소득세 합산과세의 경우 기본세율(6~45%) 적용 자산만 해당된다!

1년 동안 발생한 양도소득에서 기본세율을 적용 받은 것만 대상으로 합산하여 양도소득세를 계산한다. 그 결과 세금이 증가될 가능성이 높다.

(2) 양도소득세가 합산과세 대상에서 배제되는 경우

① 양도세 비과세 대상이거나 ② 1년 미만 보유로 70%, 2년 미만 보유로 60%의 단일 양도소득세율을 적용받은 주택은 합산과세 대상에서 제외된다. 왜냐하면 합산과세를 적용하더라도 70% 또는 60%를 초과할 수 없고, 세금계산에서 더 높은 세율을 적용하기 때문이다.

(3) 기본공제 1인당 250만원은 1년에 1회만 공제!

기본공제도 1년에 한 번만 250만원 공제받을 수 있다.

그래서 1년에 2주택을 매도했다면 2주택을 포함해서 기본공제는 250만원만 받을 수 있다.

그러나 1년에 1주택씩 나누어 팔았다면, 양도하는 주택당 250만원씩 기본공제를 받을 수 있다.

03 양도소득세 합산과세가 유리할 수도 있다!

주택을 한 채 팔았는데, 한 주택에서는 양도차익이 발생하고, 다른 주택에서는 양도차손(손실)이 발생하였다면, 양도차익과 양도차손이 합산과세 되기 때문에, 최종적인 합산 과세표준은 기존 한 채를 팔 때보다 내려가게 된다.

예를 들어 먼저 매도한 1주택에서 양도차손이 1억원이고, 나중에 매도한 1주택에서 양도차익이 1억원이 발생한 경우, 이를 통산하면 전체 양도차익은 0원이 되기 때문에 세금을 절세할 수 있다.