간혹 배당은 법원이나 자산관리공사의 배당실무자에게만 필요한 것이고 그 이외의 일반인들은 알 필요가 없다고 딱 잘라 이야기하는 용기있는 사람들이 있다. 이는 배당의 속성과 진실을 이해하지 못한 무지에서 비롯한 것이라 일축하고 싶다. 배당을 권리분석과 분리해서 해석하는 사람들의 이야기로 그들의 말에 의하면 권리분석은 중요하고 배당은 몰라도 된다는 말이다.

그러나 필자가 배당을 연구하면 할수록 깨닫게 되는 것이 권리분석과 배당은 분리되어 있는 것이 아니라 하나의 줄기로 이어져 내려가는 것이라는 생각을 갖게 한다. 권리분석은 어둠속에서 보이지 않는 길을 조심스럽게 찿아가는 과정으로 그 목적을 달성했을 때 몸에 상처가 나지 않는다면 그 사람은 권리분석을 잘한 것이 된다. 그러나 몸에 상처가 난다면 그는 권리분석을 잘못한 것이 되고 그 상처의 정도에 따라 대가를 치루게 되는데 그것이 배당이라고 이해하면 된다. 그래서 배당에 관한 책임에도 권리분석의 중요성을 인식, 권리분석과 배당을 함께 한 줄기로 엮어서 기술하게 된 동기이다.

그러면 상처가 두려워서 부동산에 하자가 있는 물건을 피하기만 한다고 피해질 수 있을까 ! 이 책을 통하여 그 상처가 발생되도 치료할 수 있는 처방약을 찿을 수 있다면 즉 권리가 복잡한 물건 또는 하자있는 물건들을 일반매매나 경매, 공매 등으로 취득해서 그 하자를 치유하는 방법이 정상적인 물건에서 얻을 수 있는 기대수익보다 많은 이익을 얻을 수 있다고 판단된다. 그리고 정상적인 물건이라 믿고 취득한 것에서 혹시나 하자가 발생되는 경우에도 대처할 수 있는 힘을 키울 수 있을 것이다.

부동산을 담보로 대출하는 금융기관과 부동산에 관련된 기관 등에서도 자신의 채권을 안전하게 지키기 위해서 상당한 주의가 요구되고 사고가 발생시 대응방법을 사전에 숙지한다면 그 사고(채권의 손실을 가져오게 되는)를 사전에 예방할 수 있게 될 것이다. 그래서 배당은 어둠을 밝혀주는 등불로 표현한 것이다.

첫째, 내가 매수 또는 임차한 부동산이나 대출한 부동산이 경매되거나 공매될 경우에 소유권 보전이나 배당(배분) 금액이 어떻게 되는지 등을 판단할 수 있는 능력을 사전에 갖추어야 할 것이다. 요컨대 부동산 매매계약서 또는 임대차계약서를 작성할 때 유의할 점이라든가, 금융기관 대출 시 금전적 채권을 보전하고 채권자의 권리를 안전하게 지키기 위한 방법, 또 채권을 회수하기 위해 어떠한 안전대책(근저당설정, 담보가등기, 소유권이전 등기, 전세권설정등기, 주임법상 또는 상임법상 대항 요건을 갖추고 확정일자를 받아서 우선변제효력을 갖추는 방법 등)을 세워두어야 하는지에 대한 철저한 사전지식을 갖고 있어야 한다는 것이다. 특히나 경매나 공매 절차에서는 배당받을 수 있는 선순위 채권액에 나의 금전적인 채권과 권리 등이 포함되는지 등을 분석할 수 있어야 되는데, 대부분의 일반인은 그렇지 못하고 권리분석을 오랫동안 공부한 사람이라 해도 이것들을 잘 알고 활용하는 것 같지 않다.

둘째, 경매·공매 절차에서 입찰에 참여하는 사람은 대항력 있는 임차인이 있는지, 대항력 있는 임차인의 배당금과 미배당금이 얼마인지 등을 반드시 확인해야 한다는 것이다. 이는 미배당금을 낙찰자가 인수해야 되기 때문이다. 이 밖에도 채권자로서 등기부에 등기된 채권자나 등기되지 않은 임차인 등의 권리자의 배당금액은 얼마인지, 또 왜 배당금이 전액 배당되지 못하고 일부 또는 아예 없는 것인지 등을 파악하는 것도 중요하다. 실제로 배당금이 있어야 마땅한데도 배당표가 잘못 작성돼 배당금을 받지 못하는 경우가 왕왕 있는데, 이 얼마나 허망한 일인가! 배당에 대해서 조금만 알았더라면 배당 절차에서 이의를 제기하여 이러한 손실을 미연에 방지했을 것이고 자신의 권리를 보다 안전하게 지켜냈을 것이다. 어떠한 목적으로 부동산을 이용하든지 간에 부동산의 시세(가치)를 정확히 파악하는 일은 아주 중요하다. 따라서 부동산 관련 문제가 발생했을 때(경매·공매 등) 현명하게 대처하기 위해서는 사전에 부동산의 가치는 물론 그 부동산 위의 선순위채권자를 정확히 파악해서 내 권리를 안전하게 보호받는 것이 중요하다.