대항력 있는 임차인이 선행경매에서 배당요구했다면 후행경매에서선 배당요구할 수 없다!



대항력 있는 임차인이 선행경매에서 배당요구했다면 후행경매에서선 배당요구할 수 없다!

선순위임차인이 배당요구하면 1등으로 배당받는 것이 원칙이다.

그러나 전 경매절차에서 배당 요구했다면 현행 경매절차에서는 배당요구권이 없고 대항력만 주장할 수 있어 낙찰자가 인수하게 된다는 사실을 다음 대법원 판례를 통해서 확인할 수 있다.

01 대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결

<판시사항>

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 후행 경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는지 여부(소극)

<판결요지>

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다.

02 대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 경락 후 새로이 경료된 근저당권에 기한 경매절차에서 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(소극)

03 후행경매에서 낙찰자가 임차보증금을 어떻게 인수하게 되었을까?

선행된 경매절차(대전지방법원 서산지원 2007타경14495 물건번호 5번)에서 임차인 이형선은 선순위로 대항력 있는 임차인이나 확정일자를 1순위 우리은행 근저당권자보다 늦게 받아서 1순위 우리은행도 전액 배당을 못 받은 상태라 임차인은 배당요구를 했지만 배당금이 없었다.

대항력이 있으므로 미배당금은 낙찰자가 인수하게 된다. 선행경매절차에서 낙찰받고 나서 경매가 다시 진행된 상황에서 임차인은 배당요구권이 상실되고, 계속해서 대항력만(보증금을 매수인이 반환할 때까지 주택인도를 거부할 수 있는) 주장할 수 있는 권리만 갖게 된다.

OOO가 후행경매 입찰하기 전에 예상배당표를 작성해 보니 1순위로 전액 배당받고 소멸되는 것으로 판단되어 낙찰받았다고 한다.

낙찰받고 나서 확인해 보니 선순위임차인이 선행경매절차에서 배당요구해서 후행경매절차에서 배당요구권이 없고, 대항력만 주장할 수 있었다. 입찰하기 전에 등기부를 확인해서 선행경매사건을 열람해서 임차인 배당요구 여부를 확인했다면 낙찰대금 이외에 추가로 임차보증금을 인수해야 되는 것으로, 그만큼 낮은 금액으로 입찰했을 것인데 그런 사실을 알지 못해서 손해를 보게 된 사례이다.

그리고 임차인이 선행 공매에서 배당요구를 하면 임대차는 종료되고, 후행 경매에서 다시 배당요구할 수 없다는 사실도 함께 알고 있어야 한다.