임차권등기, 임대차등기, 전세권등기 이후에 입주한 임차인



01 임차권등기 또는 임대차등기 이후에 새로 입주한 임차인은?

주임법 제3조의3 제5항에서는 임차권등기 시점으로 대항력과 우선변제권을 취득하고, 주임법 제3조의3 제6항에서는 임차권등기 이후의 후순위 임차권에 대해서는 선순위 임차권등기에 저촉되는 범위 내에서 우선변제권(최우선변제금과 확정일자부 우선변제금)을 인정하지 못한다고 법으로 정하고 있다.

여기서 문제는 주임법과 상임법에서는 우선변제권을 배제하는 규정만 두고 있지 대항력 행사 여부에 대해서는 아무런 규정을 두고 있지 않다는 점이다.

이런 이유로 대법원(대법원 2022다246610, 2022다246627 판결)은 선순위 임차권 내지 임차권등기의 존재를 소극적 요건으로 정하고 있지 않으므로, 임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있다고 판단하였다.

따라서 법원경매나 압류재산 공매로 매각되면 후순위 임대차의 배당순위는?

1순위 선순위 임차권등기권자의 최우선변제금

2순위 선순위 임차권등기권자의 확정일자부 우선변제금

3순위 후순위 임차인의 확정일자부 우선변제금 순으로 배당받게 된다.

그러나 경매로 후순위 임차인의 대항력까지 말소할 수가 없어서 매수인(=낙찰자)이 후순위 임차인의 미배당금을 인수해야 한다는 것이 대법원 판단이다.

02 전세권등기 이후에 입주한 임차인의 최우선변제권 배제 여부

전세권이 기간만료로 종료하거나 전세계약이 합의 해제되어 전세권자가 이사한 경우, 전세권이 당연히 소멸하는 것이 아니지만, 이때 전세권 중 용익물권적 권능은 소멸(대법원 1995. 9. 18.자 95마684 결정)하기 때문에, 그 전세권은 담보물권적 성격만을 가지므로, 저당권 등의 담보물권과 달리 볼 이유가 없고, 따라서 전세권자가 이사를 간 다음에 주택 또는 상가건물에 새로 입주한 임차인이 전세권 설정 당시에 전세권자가 예측할 수 있었던 소액임차보증금 범위 내에 있다면 일정액은 전제권자보다 우선해서 최우선변제금을 배당받을 수 있다고 분석해야 한다.

따라서 법원경매나 압류재산 공매로 매각되면 후순위 임대차의 배당순위는?

1순위 전세권 설정당시를 기준으로 소액임차인을 판단해서 후순위 임차인의 최우선변제금

2순위 선순위 전세권등기의 우선변제금

3순위 후순위 임차인의 확정일자부 우선변제금 순으로 배당받게 된다.

유의할 점은 집합건물에서 전세권등기만 하고 주임법상 대항요건을 갖추지 않은 전세권등기와 후순위 임차인은 미배당금이 발생해도 낙찰자가 인수하지 않고 소멸된다는 점이다.