등기부엔 이상 없었는데…前 임차인 임차권등기에 보증금 ‘묶였다’ [최광석의 법으로 읽는 부동산]

등기부엔 이상 없었는데…前 임차인 임차권등기에 보증금 ‘묶였다’

[최광석의 법으로 읽는 부동산]

한경비즈니스 외고 2025. 11. 22. 13:25

등기부상으로도 아무런 문제가 없고 공실로 비어 있는 집을 임대차로 살던 중 해당 주택의 직전 임차인이 ‘보증금을 반환받지 못했다’는 이유로 해당 주택에 임차권등기 해버리면 어떤 결과가 발생할 수 있을까. 현 임차인으로부터 최근에 이런 사례를 실제로 상담하게 됐다.

의뢰인의 보증금은 2억원인데 이보다 더 큰 2억5000만원이나 되는 전 임차인 임차권등기가 등재되어버린 것이다(편의상 액수는 일부 변경).

전 임차인에 대해 보증금을 반환하지 못했다는 사실을 임대인이 철저히 감추고 새로운 임대차계약을 해버린 터라 의뢰인으로서는 황당하지 않을 수 없었다. 자초지종을 알기 전에는 잘못된 임차권등기로 생각하기까지 했다. 2억5000만원이라는 큰돈을 반환받지도 못한 상태에서 임차권등기를 미리 해두지도 않은 채 이사해버리는 경우가 거의 없기 때문이다.

하지만 확인 결과 “임차권등기 하면 새로운 임차인을 받을 수 없으니 임차권등기 없이 이사해주면 대신 넉넉하게 이자를 지급하겠다”는 임대인의 꾐에 전 임차인이 넘어갔다. 새로운 임차인인 의뢰인으로부터 보증금을 받았지만 전 임차인에게 보증금을 반환하지 않게 되면서 부랴부랴 전 임차인의 임차권등기가 이루어진 것이다.

그 결과 의뢰인에게 어떤 피해가 오게 되는지를 논하기에 앞서 이사를 가버린 전 임차인이 임차권등기를 신청할 권리가 있는지부터 의아할 수 있다.

통상의 임차권등기는 이사 가기에 앞서 이루어지기 때문이다. 결론적으로는 당연히 가능할 수 있다. 임차권등기를 신청하기 위해서는 “임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우”이면 충분하다. 굳이 목적물을 점유하고 있어야 할 필요가 없다.

주택임대차보호법에는 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차 주택의 소재지를 관할하는 지방법원 및 지방법원지원 또는 시군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 명시했다.

그렇다면 이렇게 뒤늦은 임차권등기한 임차인은 어떤 권리를 가지게 될까. 놀랍게도 임차권등기가 이루어지면 대항력과 우선변제권을 모두 취득하게 된다.

주택임대차보호법에 따르면 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의 2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다.

다만 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며 임차권등기 이후에는 제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

또 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

현 임차인보다 우선변제 면에서는 뒷순위일 뿐 대항력 면에서는 현 임차인과 동일하다. 그 결과 현 임차인은 보증금반환에 큰 어려움을 겪을 수 있다.

해당 주택을 낙찰받게 되는 사람은 두 임차인의 보증금 모두를 승계할 책임이 있어 주택 시세에 비해 과도한 보증금이 있는 해당 주택은 유찰이 거듭되면서 경매가 무산될 가능성이 크기 때문이다. 거주에는 문제가 없지만 보증금 회수가 영원히 불가능해질 수도 있다.

현 임차인에게 아무런 잘못이 없음에도 불구하고 황당한 결과가 발생할 수 있는 현 제도의 맹점을 해결하기 위해서는 임차권등기의 효력을 제한하는 방향의 법 개정이 필요할 수 있다. 더 나아가 월세 위주가 아니라 거액의 전세보증금을 걸고 주택을 임대차하는 우리의 계약문화 개선도 함께 이루어질 필요가 있다.

최광석 로티스법률사무소 변호사