외국인 임차인의 대항력 유무와 경매에서 인도명령 신청서 작성 방법



주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인으로 인정 받기 위해서는 다음 조건을 갖추어야 한다.

① 내국인은 주민등록(=전입신고) + 주택인도(=거주)

② 외국인은 외국인등록표에 등록 + 주택인도(=거주)

③ 재외동포는 국내거소 신고 + 주택인도(=거주)

외국인은 출입국관리법에 따른 외국인등록과 체류지변경신고를 함으로써(같은 법 31조, 36조, 88조의2), ‘외국국적동포’는 ‘재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률’ 6조에 따른 국내거소신고나 국내거소 이전신고를 함으로써(같은 법 9조, 10조 4항), 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있다.

이렇게 현행 법률상 외국인 임차인이라고 해도 주민등록법상 적법한 임대차 계약을 유지한 경우 내국인과 동일한 임대차보증금을 배당받을 수 있으며 법적보호도 받을 수 있다.

이에 따라 낙찰자 역시 인도명령이나 명도소송을 통해 법적 대처도 가능하다.

① 이렇게 외국인 임차인이 자신의 임차권으로 권리신고를 하였을 때 그 인적사항을 가지고 경매법원에 인도명령 등을 신청하면 된다.

② 그러나 법원에 외국인 임차인이 권리신고를 하지 않았다면 외국인 임차인의 인적사항 등을 알 수가 없어서 절차가 복잡하다.

인도명령을 하기 위해서는 인도명령 대상자에 대한 명확한 확인이 필요하고, 이는 명도소송의 경우도 마찬가지이다. 인도명령 신청서 또는 명도소송 소장에 외국인 임차인 인적사항을 기재해야 하기 때문이다.

외국인 임차인의 법적 지위와 대항력 유무를 따져보기 위해서 찾아가야 하는 곳은 내국인처럼 주민센터나 동사무소가 아니라 출입국관리사무소로 가야 한다.

주민등록법 시행령 제6에 따라 외국인의 주민등록에 관한 신고는 출입국관리법에 의한 외국인 등록으로 갈음하기 때문에 외국인 등록이 곧 주민등록 신고와 같은 효력을 가진다.

이렇게 외국인 임차인의 대항력은 출입국관리사무소를 통해서 확인해야 한다.

그런데 외국인이 출입관리소에 와국인등록을 하면 주민센터에 체류지 확인서에 전산으로 자동 등록되므로 체류지확인서만 열람하면 외국인임차인을 확인할 수 있고, 경매집행법원에서도 전입세대 열람할 때 내국인의 전입세대열람과 외국인체류지 확인서도 함께 열람하도록 법이 개정되어 시행하고 있다.

이렇게 외국인 임차인의 권리관계 순서를 알고 나서, ① 말소기준권리보다 선순위임차인은 전액 배당 받으면 배당시점으로 소멸하므로 낙찰자의 명도확인서가 있어야 배당 참여가 가능하다. 전액배당 받지 못하는 임차인은 명도확인서 없이 배당 참여가 가능하고, 미배당금을 낙찰자가 지급할 때까지 주택인도를 거부할 수 있다.

② 말소기준권리보다 후순위임차인은 전액 배당 여부와 무관하게 매각으로 낙찰자가 잔금 납부 즉시 소멸하는 임차인으로, 낙찰자가 잔금 납부 즉시 인도명령 신청이 가능하다.

외국인 임차인에 대해서 인도명령 신청 당시 인적사항을 알고 있다면 바로 신청하면 되지만, 권리신고를 하지 않아서 알 수가 없는 경우에는 출입국관리사무소을 찾아가서 열람하는 방법으로 외국인 임차인의 인적사항을 확인해서 인도명령을 신청하면 된다.

그런데 문제는 출인관리소에서는 외국인의 생년월일을 알고 와야 확인해줄 수 있다고 하며 거절하기 때문에 이 방법으로 확인이 불가하다.

그래서 인도명령 신청서에 ① 주민센터 체류지확인서에서 확인한 임차인의 이름과 전입일자와, ② 외국인등록번호는 매수인이 알수가 없으므로 귀원의 보정명령을 통해서 보완할 수 있도록 허락해 주시기 바랍니다. 라고 기재해서 제출하면 된다.

③ 이 보정명령서를 가지고 주민센터에 찾아가서 외국인등록번호가 나오는 외국인등록증을 발급 받아 인도명령 보정서를 제출해 인도명령 결정문을 받는 순서로 진행하면 된다.