임차권등기, 임대차등기, 전세권등기는 어떻게 다른가?



01 임차권등기명령에 의한 임차권등기

① 주임법 3조의3, 또는 상임법 6조의 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 그 대상이 주택과 상가건물(상임법보호대상만)에 한정되어 있고, 임대차가 종료되거나 해지 사유(경매나 공매 등으로 소유자가 변경되는 경우)가 발생 후에 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임대인의 동의 없이 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 단독으로 신청이 가능하다.

② 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있다. 그래서 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기되어 있다면, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속한다. 임차권등기는 선순위든 후순위든 모두 당연배당자가 된다.

하지만, 민법 제621조에 의한 임대차등기는 배당요구를 해야 배당참여가 가능하다.

그러나 유의할 점은 대항력 있는 임차권등기는 보증금을 전액 변제 받을 때까지 소멸되지 않는데 반해서, 대항력이 없는 임차권등기는 소멸되는 것이 원칙이다. 이때 대항력 유무는 임차권등기 된 시점이 아니라 대항요건을 갖춘 시점으로 판단하게 된다.

02 민법 제621조의 임대차등기

① 민법 제621조 제2항 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

이 민법 제621조의 임대차등기는 모든 부동산임대차에 대해서 할 수 있는 것으로 입주하기 전에, 또는 임대차 존속기간 중에만 임대인의 동의를 얻어서 임대차등기를 하게 된다는 점이 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 차이가 있다.

② 이 민법에 의한 임대차등기는 모든 주택 임차인과 상임법 적용대상(상임법 제2조 1항단서 규정에 따른 환산보증금 범위 내) 상가건물 임차인에 한해서만 등기 시점 즉시 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하고(그 이전에 대항요건을 갖춘 경우 그 시점으로), 주택 임차인과 상임법 적용대상 상가건물 임차인 이외에 환산보증금을 초과하는 상가건물 임차인이나 토지 임차인 등의 임대차등기는 대항력만 인정되고 우선변제권이 없어서 경매나 압류재산 공매절차에서 배당요구를 할 수 없다.

③ 주임법 제3조의4와 상임법 제7조에 의한 민법 제621조 임대차등기는 대항력과 우선변제권이 있어서 배당요구가 가능한데, ㉠ 선순위 임대차등기권자가 대항력을 주장하면 낙찰자의 부담으로 남고(낙찰자가 임대인의 지위를 승계함), ㉡ 대항력을 스스로 포기하고 우선변제권으로 배당요구한 경우에도 전액 배당 받으면 소멸되지만, 미배당금이 발생하면 낙찰자가 인수하게 된다.

㉢ 경매개시결정 등기 전에 등기된 후순위 임대차등기권자[최선순위가 아닌 용익권(저당권·압류·가압류에 대항할 수 없는 것)인 전세권등기, 임대차등기 등]는 매각으로 인하여 당연히 소멸(민집법 91조 2항, 3항, 148조 4호)하는 대신, 법률상 당연히 배당요구한 것과 동일한 효력이 있으므로 별도의 배당요구가 없더라도 순위에 따라 배당받을 수 있다. 즉 배당요구와 상관없이 배당받고 소멸한다.

주택과 상가건물 이외에 다른 민법상의 임대차등기는 대항력만 인정되고 우선변제권이 없어서 배당요구가 불가하므로 배당요구를 위해서는 별도로 채권 가압류를 하거나 또는 집행권원이 있어야 한다.

03 민법 제303조의 전세권등기

① 민법 제303조 제1항 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

② 선순위전세권자(말소기준권리 전에 등기된 전세권)가 대항력을 주장하면 낙찰자가 전세권설정의무자의 지위를 승계(임대인의 지위)하게 되지만, 배당요구하면 설령 미배당금이 발생해도 소멸된다는 점에 유의해야 한다(주임법 또는 상임법상 대항요건을 갖추지 못한 전세권등기).

말소기준권리 이후에 등기된 전세권등기는 별도 배당요구 없이도 배당에 참여가 가능한 당연 배당대상자이다.