갑 임차인 전입신고 ⇨ 을 근저당권 설정 후 ⇨ 갑이 퇴거를 위해서 임대차등기 또는 전세권등기 중 누가 유리할까?



01 1월 10일 갑 전입신고/확정일자 ⇨ 2월 10일 을 근저당 ⇨ 10월 10일 갑 임차인이 전세권등기를 하고 퇴거한 경우

갑 임차인의 기존 대항력과 확정일자부 우선변제권(1월 11일 오전 0시)은 소멸되고, 전세권등기 즉시 새로운 대항력과 우선변제권이 발생하게 된다. 따라서 근저당권자가 경매를 신청하게 되면 대항력이 없어서 보증금을 떼이게 될 수도 있다는 사실에 유의해야 한다.

02 1월 10일 갑 전입신고/확정일자 ⇨ 2월 10일 을 근저당 ⇨ 10월 10일 갑 임차인이 임대차등기를 하고 퇴거한 경우

갑 임차인이 민법 제621조에 의한 임대차등기 이후에 퇴거를 하더라도 갑 임차인의 기존 대항력과 확정일자부 우선변제권(1월 11일 오전 0시)을 그대로 유지하게 된다.

따라서 임차인이 임대차기간 중에 보증금을 반환받지 못하고 퇴거를 할 수밖에 없는 경우에는 임대인의 동의를 얻어서 민법 제621조에 의한 임대차등기 이후에 퇴거를 해야 보증금을 안전하게 지킬 수 있다.