임차권등기와 임대차등기의 대항력 발생시기와 경매절차에서 당연 배당 유무

<질문> 민법 제621조에 의한 임대차등기는 용익권으로 대항력을 주장할 수도 있고 배당요구를 할 수 있는 선택지가 임차인에게 있는 것으로 판단됩니다. 주택임대차보호법 제3조의 3에 의한 임차권등기명령처럼 선순위든 후순위든 자동 배당되는 것이 아니고, 다만 대항요건과 임대차등기 모두 후순위인 경우에는 자동배당 대상자가 되는 것으로 해석할 수 있지만 이 견해에 대해서 어떻게 생각하는지요?

01 민법 제621조의 임대차등기의 법적 성격

① 민법 제621조 제2항 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

이 민법 제621조의 임대차등기는 모든 부동산임대차에 대해서 할 수 있는 것으로 입주하기 전에, 또는 임대차 존속기간 중에만 임대인의 동의를 얻어서 임대차등기를 하게 된다는 점이 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 차이가 있다.

② 이 민법에 의한 임대차등기는 모든 주택과 상임법 적용대상 상가건물에 한해서만 등기 시점 즉시 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하고(그 이전에 대항요건을 갖춘 경우 그 시점), 주택이나 상임법 보호대상 상가건물 이외의 건물이나 토지 임대차등기는 대항력만 인정되고 우선변제권이 없어서 경매절차에서 배당요구를 할 수 없다.

주임법 제3조의4와 상임법 제7조에 의한 민법 제621조 임대차등기는 임대인의 동의로 경료되는 것으로, 임차권을 공시하여 제3자에게 대항할 수 있다. 이는 용익권적 성격을 가지므로, 임차인은 여전히 임대차 관계를 유지할 수 있고, 대항력을 주장할 수 있다.

따라서 단순히 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동일하게 당연 배당만 되는 구조로 보는 것은 지나친 해석이다.

02 임차권등기명령과 임대차등기의 차이

① 임차권등기명령(주임법 제3조의3, 상임법 제6조)은 임차인이 이사를 나가면서 보증금을 회수하기 위해 신청하는 제도이다. 이 경우 임차인은 사실상 거주를 포기했으므로, 별도 배당요구가 없어도 당연배당 대상자가 된다.

② 반면 민법 제621조 임대차등기는 임차인이 여전히 거주하면서 권리를 공시하는 제도이다.

따라서 임차인은 대항력을 주장할 수도 있고, 배당요구를 선택할 수도 있다고 판단해야 한다는 것이 사견이다.

03 임대차등기 당연 배당 여부에 대한 판단

임차인의 대항요건과 임대차등기가 모두 말소기준보다 후순위인 경우 당연 대상자가 된다.

그러나 선순위로 이미 대항력을 확보한 상태에서 임대차등기를 한 경우에는, 임차인은 여전히 대항력을 주장해서 계속 거주하거나 배당요구해서 배당에 참여하는 선택지를 가지고 있다고 보는 것이 타당하다.

즉, 임대차등기를 했다고 해서 곧바로 대항력을 상실하고 당여 배당자가 되는 것은 아니다.

임차권등기명령과 달리, 임차인이 거주를 계속할 수 있는 상태이므로 당연 배당만으로 제한해서는 안되고, 임차인에게 대항력 주장과 배당요구 중 선택권을 부여하는 맞다고 본다.

정리하면 임대차등기는 용익권적 성격을 가지므로 임차인은 대항력을 주장할 수도 있고, 대항력을 스스로 포기하고 배당요구를 통해 보증금을 회수할 수도 있는 선택지가 있다는 해석이 타당하다.

04 갑 임차인이 선순위 전입신고 ⇨ 말소기준권리 이후 ⇨ 갑 임대차등기

경매 실무에서는 주임법 제3조의3(임차권등기명령)처럼 임차인이 배당요구가 없이도 배당에 참여가 가능한 임차인으로 보고 배당에 참여시키고 있다.

이는 저당권·압류·가압류에 대항할 수 있는 최선순위의 용익권 중 주택이나 상가건물의 등기된 임차권의 경우에는, 전세권의 경우와 동일하게 배당요구를 하여야만 배당받을 수 있다는 견해와 배당요구가 없어도 당연히 배당을 받을 수 있다는 견해로 나뉘어 있다(법원실무제요 민사집행 Ⅲ 5쪽).

반면 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 "저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자"에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다(대법원 2005다33039 판결)(법원실무제요 민사집행 Ⅲ 5~6쪽).

(1) 배당요구 필요설

임대차등기는 용익권적 성격을 가지므로, 전세권과 동일하게 취급해야 한다.

따라서 임차인이 배당을 받으려면 반드시 배당요구를 해야 한다.

그 이유는, 임차인이 여전히 거주를 계속할 수 있는 권리를 가지고 있기 때문에, 당연 배당으로 처리하면 임차인의 선택권을 박탈하는 결과가 되기 때문이다.

(2) 당연 배당설

임대차등기는 등기부에 공시되어 있으므로, 경매법상 다른 등기된 권리와 동일하게 취급해야 한다. 따라서 임차인은 별도의 배당요구 없이도 자동으로 배당에 참여한다.

그 이유는, 등기된 권리자는 경매절차에서 당연히 배당에 포함되는 것이 원칙이라는 점에 근거하고 있다.

(3) 경매법원 실무적 판단

① 실제 법원 실무에서는 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 선순위든 후순위든 구분하지 않고 당연 배당으로 취급하는 것이 확립되어 있다.

② 그러나 민법 제621조 임대차등기의 경우에는 견해가 갈리고, 일부 법원은 전세권과 동일하게 배당요구를 필요로 한다는 입장을 취하기도 한다.

학설적으로는 선택권을 인정하는 것이 타당하고 해석하고 있으나 법원 실무에서는 당연 배당으로 판단하는 법원이 다수가 있으므로 주의해야 한다.

따라서 첫째 임차인 입장에서는 실무상 안전한 방법은 배당요구를 하는 것이다.

배당요구를 하지 않아도 된다는 견해가 있더라도, 법원마다 처리 방식이 다를 수 있기 때문에 권리보전을 위해서는 배당요구를 해 두는 것이 확실한 방법이다.

둘째, 경매 입찰자 입장에서는 실무상 안전한 방법은?

경매 매각물건명세서를 확인해서 임차인 인수 여부를 판단해야 한다. 매각물건명세서에 그에 관한 정확한 내용이 없거나 불분명한 내용이 기재되어 있다면 경매 담당공무원을 통해서 임차인이 당연 배당대상자로 전액 배당받으면 소멸되는지 또는 임차인이 대항력을 주장해서 매수인이 임대인의 지위를 승계하게 되는가를 확인하고 입찰에 참여해야 한다.

다음 서울동부지방법원 2024타경 1990호 경매사건은 당연 배당으로 매각절차를 진행한 사건으로 다음 매각물건명세서를 확인하면 알 수 있다.