부동산 연금으로 행복한 노후설계를......

잘 고르면 부동산연금이다

상가는 옥석을 고르는 게 여간 어려운 일이 아니다. 같은 수익형부동산이라도 도시형생활주택이나 오피스텔에 비해 입지분석이 까다롭다. 게다가 같은 입지 안에서도 업종에 따라 성공 여부가 갈리기 일쑤다.

상가투자를 할 때 우선 고려할 점은 기존 상권의 발달지역에 위치했는지의 여부다. 일단 단지 규모가 클수록 유리하다. 최소한 500채 이상은 돼야 필수업종이 입점할 수 있다고 보면 된다. 단지 내 상가 이용률이 높은 중소형 평형대의 가구 수가 많을수록 좋다고 할 수 있다.
사실 단지 내 상가라도 급수는 나눠진다. 따라서 단지 상가의 기능을 넘어서야 좋다고 할 수 있다. 외부 소비층의 추가 유입이 가능한 입지가 가장 좋다. 지역 내 상업시설 또는 시장과 연결된 길목에 위치한 경우 집객효과가 높고 업종 선택의 폭도 넓어진다.

물론 임대료를 비롯해 향후 시세차익도 커질 수 있다. 단지 내 상가라고해서 수요를 단지로 한정해서는 안 된다. 오히려 외부로 확대해야 한다. 세대수가 적거나 단지 내 후문에 위치했더라도 외부 인구까지 끌어들일 수 있는 입지의 상가는 투자에 있어 더 유리한 법이다. 시세가 활발하게 거래되거나 이동이 빈번한 지역을 찾는 것도 옥석을 가리는 현명한 접근방법이라고 할 수 있다. 이동이 빈번한 것은 상가가 주출입구에 있는지 체크하면 쉽게 알 수 있다.

성장 발달 단계에 있는 아이템이 있는지 유심히 지켜보는 것도 방법이다. 간혹 투자자들 중 대다수가 ‘지하철역 도보 1분 거리’ 등과 같은 상가 광고 문구에 현혹되는 경우를 보게 된다. 필자는 이를 보면서 안타까운 마음이 먼저 생긴다. 상가는 각각 소비자가 찾는 목적이 다른 만큼 단순히 역세권이라는 말에 혹하기보다 개별 성격을 파악하는 게 필요하다. 일반적으로 역세권 상가는 유동인구가 많아 소비지가 많고 그만큼 높은 임대료가 형성되어 있다.

그러나 역세권이라고 해서 모두 그런 것은 아니다. 환승역에 불과하거나 이용인구가 많지 않은 곳들도 다수다. 같은 역이라도 출구에 따라 상권의 성격과 파워도 다르게 나타난다. 주택가로 연결되는 출구가 있는가 하면 관공서나 기업체 등 유동인구 유발시설이 밀집된 출구도 있다. 이런 의미에서 접근한다면 노하우 있는 시행자가 있을수록 유리하다고 할 수 있다. 이들에게는 정보습득보다 정보해석이 더 요구되는 상가투자의 요건을 충족시켜주는 실력이 있다. 이들 시행자와 객관적 분석이 가능한 대화를 많이 하면서 시세차익보다 임대수익에 초점을 맞춰 접근하면 투자성공에 한 발 다가설 수 있다.


몸값 높아지는 오피스텔 인기 ‘껑충’

누구든지 일생 동안 돈을 벌 기회가 세 번 온다는 말이 있다. 반드시 기회가 온다는 보장은 아니지만 돈을 벌 수 있는 계기가 얼마든지 있다는 얘기다. 어떤 사람들은 자신에게 온 기회를 흘려버리고 어떤 사람들은 여러 차례 돈으로 연결시키는 수완을 발휘한다. 이 같은 차이가 나타나는 것은 돈을 벌 준비가 되어 있는가 없는가에 있다. 좋은 결실은 적극적으로 뛰고 준비하는 결과물이라고 할 수 있다.

중견기업의 임원인 오투자(58·가명)가 필자를 찾아왔다. 노후를 위해 오피스빌딩에 투자할 생각인데 어떻겠냐는 것이었다. 요즈음 대표적인 수익형 부동산인 오피스의 인기가 전국적으로 나타나는 등 새로운 투자처로 각광받는 것 같아 투자를 결정했다는 것이다. 오씨의 판단은 옳다고 할 수 있다. 최근 1~2인 가구가 급속히 증가하면서 편의성을 강조한 오피스가 새로운 주거상품으로 자리를 잡고 있기 때문이다. 이에 따라 실수요자뿐 아니라 투자수요도 크게 늘고 있는 추세다.

특히 출·퇴근이 용이하고 쇼핑·여가·외식 등 주거 인프라가 완비된 오피스에 대한 선호도가 높게 나타나고 있다. 중도금 무이자, 원금보장 등 혜택을 주거나 단지 내 입주민을 위한 커뮤니티 시설, 옥상정원등을 갖추는 등 차별화된 전략으로 분양하는 오피스는 인기가 더욱 뜨겁다. 이 같은 추세에 따라 오피스의 몸값은 ‘껑충’ 뛰어오르는 모양새다.