주택임대사업하는 분들이 가장많이 물어보시는 20문항?

Q1. 주택을 임대하면 여러 가지 세금 감면 혜택을 준다고 들었는데?
A. 현재 정부에서는 1인 가구 증가 및 서민생활 주거 안정이라는 목적으로 몇 년 전부터 도시형생활주택 공급과 주택임대사업에 대해 각종 세금 감면 혜택을 주고 있습니다. 원래는 일시적인 혜택으로 2012년 12월 31일로 감면 혜택이 종료되는 것이었으나 세법개정을 통해 2015년까지 3년 추가 연장되었습니다.
여기에는 취득세 및 재산세 25~100% 감면, 종합부동산세 합산배제, 양도소득세 면제 등 다양한 세금 혜택이 있는데요. 물론 주택을 임대한다고 해서 누구나 다 감면을 받을 수 있는 것이 아니고 일정 요건을 충족해야 합니다.
Q2. 주택을 임대하다가 나중에 임대주택을 팔면 세금 혜택이 있나요?
앞서 말한 지방세를 감면해주는 제도 이외에도 본인이 거주하는 주택 1채에 대해서는 양도소득세를 비과세해주는 조항이 있습니다.
예를 들어 임대주택으로 등록한 임대주택 2채와 본인이 거주하는 주택 1채, 총 3채를 가지고 있다면 원칙적으로는 3주택자이지만 임대주택은 주택 수 산정에서 제외하여 1주택자로 보는 것입니다. 즉, 본인이 거주하는 주택 1채만 보유하는 것으로 보아 1세대1주택 비과세를 받을 수 있는 것입니다.
다만, 여기서 주의하셔야 할 것이 현재 1세대1주택 양도소득세 비과세를 받으시려면 2년 이상만 보유하는 것으로 완화가 되어 있습니다만 임대사업자로 양도세 비과세를 받으시려면 2년 이상 보유뿐만 아니라 2년 이상 거주도 하셔야 한다는 것을 명심하셔야 합니다.
Q3. 세금 혜택을 보기 위해서는 사업자등록을 해야 하는지요?
A. 주택임대사업자의 경우에는 다른 일반 사업자와는 달리 세무서뿐만 아니라 각 지자체에도 사업자등록을 하셔야 합니다. 이유는 주택임대사업자로 등록을 하게 되면 취득세와 재산세 등을 감면받을 수 있는데 이들 세금은 다 지방자치단체에서 관리하는 지방세입니다. 그러니 국세를 관리하는 세무서가 아닌 관할 지방자치단체에 사업자등록을 하여야만 해당 세금을 감면받을 수 있습니다.
Q4. 주택을 임대하여 받는 월세도 소득세 신고를 해야 하나요?
A. 네, 주택을 임대하여 발생하는 월세도 소득세 신고 대상입니다.
예전부터 주택임대는 소득세 신고를 하지 않았고 또 세무서에도 과세를 하지 않았습니다. 그렇다보니 많은 분들이 착각을 하시는 것이 주택 임대는 비과세 대상이라고 생각들을 하십니다. 그러나 이전까지는 관할세무서에서 주택임대를 일일이 조사를 할 수 없었기 때문에 세금을 매기지 못한 것일 뿐 비과세가 아닌 것이죠.
Q5.상가임대와 달리 주택임대에 대해서는 세무서에서 파악을 할 수 없기 때문에 신고를 하지 않아도 되지 않을까요?
아닙니다. 기존의 과세 시스템은 상가의 경우에는 임대인과 임차인이 부가세 신고를 함으로써 임대료를 파악할 수 있었던 반면에 주택은 부가가치세가 면제 대상이다 보니 과세관청에서는 주택임대료를 파악하기가 어려워 아무래도 과세가 잘 안 되었다고 생각됩니다.
이러한 문제점을 보완하고자 국세청에서는 몇 년 전부터 주택 임대에 대해 세금을 매기기 위해서 세원포착 시스템 구축 및 제도를 마련하였습니다. 그게 바로 2010년부터 세입자들의 월세 및 주택 임차 차입금을 소득공제해 주는 것이죠.
부양가족이 있는 연봉 3,000만원 이하의 직장인들에 한해서 월세의 40%까지 공제해 주던 것이 2011년에는 부양가족이 없더라도 공제를 해주었고 2012년에는 연봉 5,000만원 이하인 사람까지 확대되었습니다. 올해부터는 소득공제율을 50%까지 확대하여 더 많은 사람들이 혜택을 받을 수 있도록 바뀌었습니다.
이 말은 세 들어 사는 직장인들에게 연말정산 시 소득공제를 할 수 있게 해주는 대신 그 자료들을 수집하여 임대인들의 탈세를 막겠다는 것이죠.
따라서 현재까지는 임대 소득 신고를 하지 않아도 세무서에서는 정확한 금액을 모르니 세금을 매길 수 없어서 그냥 넘어갔지만, 이제는 몇 년 동안 수집된 자료와 비교하여 세금을 신고하지 않거나 적게 신고한 사람들은 최대 지난 5년 동안의 내지 않은 소득세뿐만 아니라 가산세까지 세금폭탄을 맞을 수도 있으니 지금부터라도 신고를 하셔야 합니다.
Q6. 주택 1채만 월세 또는 전세를 주는 경우에도 세금을 내야 되는지요?
주택을 임대한다고 해서 모든 사람들이 다 신고를 해야 하는 것은 아닙니다. 월세를 받는 경우 2주택 이상 보유자, 전세를 주는 경우는 3주택 이상 보증금 합계액이 3억원을 넘어야지만 신고 대상에 해당됩니다.
Q7. 전세의 경우도 임대사업소득대상자인가요?
전세의 경우에는 보증금을 지불해 놓고 그에 따른 이자 수익을 보는 형태인데요.
과거 주택에 대한 월세금은 계속해서 과세를 해왔으나, 전세금은 부분에 있어서는 과세를 안 했습니다.
이 점을 두고 일각에서 상가는 과세하는데 주택에만 면세를 하는 것은 형평성이 맞지 않다고 하여 2011년부터는 전세금에 대해서도 과세를 하고 있습니다.
월세
전세
2주택자 이상 과세
3주택자 이상 과세
Q8. 전세의 경우 어떤 기준으로 세금이 부과되나요?
A. 전세 보증금의 경우 “간주임대료”라는 용어를 사용합니다. 상가든 주택이든 임대를 주고 받은 보증금은 정확히 말하면 임차인의 돈을 잠시 임대인이 맡아놓은 것이지 자기 수입은 아닙니다.
만약 임대인이 이 돈을 은행에 맡겨놓는다면 이자소득이 발생하겠죠.
그래서 임대기간 동안 금융기관에 보증금을 맡겨놓는다는 가정 하에 임대료를 계산하는 것을 간주임대료라 합니다.
간주임대료는 실제로 임대인이 보증금을 운영하여 이익 또는 손해의 발생 여부를 떠나 무조건 이익이 발생했다고 보아 정기예금이자율로 수입을 계산하는 것입니다.
Q9.임대 주택의 수나 금액에 따라 세금도 달라지나요?
주택 수를 계산할 때는 부부가 소유한 주택을 합산하여 판단을 합니다만, 보증금은 각각 인별로 부부별 합산을 하지 않고 각자 계산을 하여 3억 원을 초과하는 경우에만 간주임대료를 계산하시면 됩니다.
Q10. 4가구가 살고 있는 다가구주택에 대해 월세나 전세를 주고 있는 경우에도 신고 대상이 될 수 있나요?
A. 원룸 등과 같이 여러 세대가 살고 있는 단독주택의 형태를 띠고 있는 것이 다가구주택인데요. 다가구주택의 가장 큰 특징이 여러 세대가 살 수 있도록 구분되어 있어도 세대별 구분등기가 아닌 주택 전체에 대해 하나의 등기만 할 수 있다는 것이죠.
그렇기 때문에 비록 4세대가 산다고 해도 1주택자가 되는 것입니다.
임대소득 시에도 마찬가지인데요. 만약 위의 다가구주택을 한 채만 소유하고 있다면 월세나 전세에 대한 소득세가 비과세 됩니다.
Q11. Q11.주택 임대 사업을 할 때 소득세와 관련해 절세할 수 있는 전략은 무엇인가요?
A. 많은 분들이 전세금 소득세 과세에 민감한데 사실상 원룸이나 소형 다세대주택 등의 임대소득으로 생활하시는 분들은 전세소득에 대해서는 신고대상이 안됩니다.
즉, 임대소득의 절세 포인트는 월세를 전세로 전환하여 전세금을 활용하여 소득을 낼 수 있다면 절세도 하고 투자도 할 수 있다 생각합니다.
Q12. Q12.주택 임대 사업 시 사업자 등록을 하고 소득세를 신고하는 경우도 있는데요.
이럴 땐 어떤 방법으로 하는 것이 좋을까요?
A. 주택임대사업자의 경우에는 다른 일반 사업자와는 달리 세무서뿐만 아니라 각 지자체에도 사업자등록을 하셔야 합니다.
이유는 앞서 말한 것과 같이 신축을 했거나, 최초로 분양받은 주택을 임대주택으로 등록을 하게 되면 취득세와 재산세 등을 감면받을 수 있는데 이들 세금은 다 지방자치단체에서 관리하는 지방세입니다.
그러니 국세를 관리하는 세무서가 아닌 관할 지방자치단체에 사업자등록을 하여야만 해당 세금을 감면받을 수 있습니다.
Q13. Q13.국민주택 규모 이하의 소형 원룸이나 빌라 등을 임대할 경우 절세 전략은?
A. 국민주택 규모 이하의 소형원룸이나 빌라 등을 세놓으면 부가가치세 면세는 물론 면적에 따라 재산세를 25~100% 감면받을 수 있고, 종합부동산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
여기서 면세라고 하는 말의 뜻은 부가가치세를 안낸다는 것뿐이지 사업자 등록을 안 해도 된다는 말은 아닙니다.
따라서 면세사업자라해서 사업자 등록까지 안 하는 것이 아니라 소득세과에서 관리하는 면세사업자 등록을 내야하고, 그에 따른 신고의무를 이행하는 것이 절세를 할 수 있는 전략이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.
사업자등록을 안 냈다가 나중에 세무서에서 과세하면 가산세를 물게 되기 때문에 꼭 주의하셔야 합니다.
Q14. 관할 세무서와 지방자치단체라는 것은 구체적으로 어디를 말씀하시는 것인가요?
A. 많은 분들이 관할하는 세무서와 지방자치단체가 어딘지에 대해서 질문들을 많이 하십니다. 우선 관할하는 지방자치단체는 현재 사업을 하시는 분들이 전입신고 되어 있는 곳, 즉 주민등록 주소지의 시군구청이 되는 것이고, 관할 세무서는 임대를 주고 있는 주택이 소재하고 있는 세무서에다 각각 사업자 등록을 하시면 됩니다.
예를 들어 강남에 거주하시는 분이 인천 서구에 있는 아파트를 임대주고 계시다면 관할 지자체는 강남구청이 되는 것이고, 관할 세무서는 서인천세무서가 되는 것입니다.
관할 지방자치단체
관할 세무서
현재 주민등록 주소지 시군구청
임대 주택 소재 세무서
Q15. 임대사업자의 등록기준은 어떻게 되나요?
A. 주택임대사업자의 경우 두 가지로 분류가 됩니다. 자기가 직접 주택을 신축하여 임대를 주는 방식을 건설임대라고 하고, 타인이 신축한 주택을 분양받아 임대를 주는 것은 매입임대라고 합니다. 건설임대의 경우에는 주택2호(세대) 이상 신축하여 보존등기 이전까지 등록하여야 하며, 매입임대는 주택 1호(세대) 이상만 소유하면 등록 가능합니다.
그리고 매입임대의 경우 주택을 1세대만 등록할 때 만약 소유자가 그 주택에 거주한다면 임대주택으로 등록이 불가합니다. 단, 여러 가구가 있는 다가구주택의 경우에는 사업자등록이 가능하다는 점을 기억하시기 바랍니다.
Q16. 임대사업자 신청은 시군구청이나 세무서를 직접 방문을 해야만 신청할 수 있나요?
A. 기본적으로 방문접수가 원칙이지만 요즘에는 납세자들의 편의성을 위하여 온라인으로도 신청이 가능합니다. 먼저 방문접수 시에는 앞서 말한 서류들을 가지고 각 시군구청 주택과 및 세무서 민원실에서 신청이 가능합니다. 방문접수가 어려우신 분들은 임대사업자는 “세움터”라는 사이트에서 신청이 가능하고, 세무서 사업자등록은 “국세청 홈택스” 사이트에서 신청하신 후 관련 서류들은 온라인제출 및 우편접수를 제출하시면 됩니다
.Q17. 임대사업자를 등록하면 각종 혜택이 있는데 혹시
 불이익 같은 것은 없나요?
A. 물론 혜택만 주는 것은 아닙니다. 세금감면을 해주는 데에는 임대주택의 공급을 늘려 서민주거생활안정이라는 이유가 있습니다. 그래서 의무적으로 세금감면 혜택을 받게 되면 의무적으로 5년 이상 임대를 주어야 합니다. 또한 의무기간 5년 이내에는 매각을 할 수도 없습니다. 이를 어길 시에는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다.
다만, 다른 5년 이내 임대주택을 매각할 때 다른 임대사업자에게 매각할 수 있는 예외규정은 있지만 잘 알아보고 진행하셔야 불이익을 당하지 않습니다.
Q18.임대주택 사업자가 본인주택 양도 시 양도일 현재 거주주택에 거주하고 있지 않은 경우 비과세 혜택이 가능한지요?
[ 요 지 ]
1세대가 거주주택 양도일 현재 해당 거주주택에서 거주하고 있지 않은 경우에도 비과세 특례 규정이 적용됨
[ 회 신 ]
「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 각 목에 따른 주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 령 제19항 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 령 제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다. 한편, 1세대가 거주주택 양도일 현재 해당 거주주택에서 거주하고 있지 않은 경우에도 위 특례 규정이 적용되는 것입니다
1. 질의내용 요약
사실관계
- 甲 소유 주택 현황
주택
취득일
소재지
임대사업자등록
거주기간
A(거주주택)
2001년
성남시
-
5년
B(임대주택)
2008년
수원시
2011.8월
-
* B주택 : 연면적 35평, 대지면적 70평, ‘11년 주택공시가격 2억원
- 甲은 현재 전세로 거주하고 있으며, A주택을 양도할 예정임
질의내용
- 「소득세법 시행령」 제155조제19항에 따른 거주주택 1세대 1주택 비과세 특례와 관련하여 양도일 현재 거주주택(A)에서 거주하고 있지 않은 경우에도 당해 특례가 적용되는지
Q19. Q19.주택임대를 하면서 보유단계에서 내야 되는 지방세도 부담이 되는데 매도시기를 언제로 하면 유리한지? 그리고 사업자등록은 언제 하는 것이 유리한지?
A. 재산세, 종합부동산세 등은 과세기준일이 매년 6월 1일이므로 취득시기 또는 양도시기 조절만 해서도 재산세 등의 부담을 줄일 수 있습니다.
그리고 주택 장기(5년~10년) 임대의 경우 주택임대사업자로 등록하면 취득세뿐만 아니라 재산세, 종합부동산세의 감면 혜택이 있으므로 취득 시점을 잘 조절하면 추가적인 절세가 가능합니다.
Q20..부부가 공동으로 취득하면 여러 가지로 세금이 분산돼서 유리하다는데, 종부세 같은 경우도 그러한지?
2008년 말 종합부동산세 세대별 합산이 헌법재판소에서 위헌 판결을 받음에 따라 보유에 따른 세금 등은 모두 개인별 과세가 원칙이다. 따라서 부동산을 개인별로 분산하여 취득한다면 초과누진세율 구조를 가지고 있는 종합부동산세, 종합소득세 부담을 줄일 수 있습니다.
또한 부동산 이전 시 이전비용(취득세, 등록세) 뿐만 아니라 건강보험료 추가 부담 등도 충분히 고려하여야 합니다.12.