공매물건에 대한 바람직한 투자

공매물건 대상에는 부동산으로 주택과 상가건물, 공장, 농지 등이 있고, 이밖에도 입목, 광업권, 어업권, 광산, 선박, 중기, 자동차, 항공기, 광업재단 등의 준부동산과 유체동산 등의 많은 물건이 있지만 공매물건의 대부분은 부동산이 차지하고 있습니다. 그중 이 장은 주택을 다루고 있는 장이므로 주택에 관해서만 분석해 보겠습니다.

주택을 매수하는 목적이 주거인 경우와 투자 수익을 목적으로 하는 경우로 나누어 분석하면....

 

● 주택 매수하는 목적이 주거인 경우 어떻게

 본인의 직장이나 자녀의 교육환경, 주변 교통 시설(지하철, 버스 등의 대중교통), 주변 문화시설, 주변 유통시설(재래시장이나 백화점, 대형마트 등), 주거 쾌적을 위한 주택의 조망권 및 기타 레저를 위한 자연 공간(산이나 강, 그밖에 자연적으로 또는 인위적으로 조성 된 것으로 특별히 비용을 들이지 아니하고 이용할 수 있는 공간 등) 등을 선호 하게 된다. 

특히 우리나라에서는 주거 목적이 본인의 직장도 주요 요인으로 생각 되지만 자녀들을 위해 우수한 학군이나 우수한 학원 등이 밀집해 있으면 그 지역에 주거를 희망하는 수요가 많아서 이러한 지역에서 주택 가격이 지속적으로 상승하게 된다.

이러한 위치에 있는 주택이라면 거주 하고자 하는 수요가 증가하게 되므로, 본인이 주택을 취득할 당시뿐만 아니라 파는 시기에도 높은 가격으로 매도할 수 있는 지역이다. 

이 지역의 특성은 학기 초에 그 수요가 몰리게 되므로 이러한 지역에서 매수를 희망하거나 임대를 원하는 분들은 이시기를 피해서 매수 또는 임대를 하는 방법이 좋은 주택을 낮은 가격으로 취득할 수 있는 방법이다. 

그 시기는 매년 1~2월과 8~9월이 대상이 되고 있는데 그중에서도 2월이 수요가 가장 많다. 그러므로 공매로 주거를 취득하려면 이 시기를 피해 6~7월과 11~12월 사이에서 7월 20일과 12월 20일을 초과하지 않고 취득하는 방법이 가장 좋은 방법이다. 

이 지역에서 주택을 팔고 다른 곳으로 이사를 가고자 한다면 매년 1월 10일경에 물건을 부동산 시장에 내 놓고 입주 시기가 2월 말경에 맞추면 수요가 많아서 높은 가격으로 매도할 수 있다는 것이 필자의  경험이다.

양도차익에 대한 양도소득세가 걱정이 된다면 이렇게 해라!

1가구 1주택자로서 2년 이상 살다가 팔면 9억까지는 양도소득세가 비과세되는데, 이 비과세 혜택은 일시적 1가구 2주택자에게도 적용된다. 즉 1년 이상된 1주택을 소유하고 있던 사람이 새로운 주택을 취득한 경우 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전 주택을 팔게 되면 새로 취득한 주택은 없는 것으로 봐서 종전 주택이 비과세 혜택을 볼 수 있게 한 제도다. 이러한 조치는 이사를 위해서 종전 주택을 팔고 새 주택을 구입하게 되면 거주공간이 잃게 되는 문제점을 보완하기 위해 마련된 제도다. 이 제도를 잘 활용만 한다면 내집 마련하면서 재테크로 돈을 벌 수 있는 두 마리 토끼를 잡는 방법이 될 수 있다. 

그러나 3년 이내에 팔지 못했다면 3년이 지나기 전에 한국자산관리공사에 수탁해 놓으면 된다. 이 경우 매각된 것으로 보고 수탁재산공매로 매각되면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

   

● 장  단기 투자수익을 목적으로 하는 경우

 투자수익만을 목적으로도 단기투자와 장기투자를 할 수 있다.

 ① 단기투자는 1년 이내에 팔아서 양도차익을 노리는 경우로 양도차익에 대한 양도세가 40% 부과되므로 큰 폭의 수익을 가져다 줄 수가 없는 방법이다.

② 장기투자는 1년 이상 보유하다가 파는 방법으로 양도세가 일반세율로 6~38%가 부가되므로 절세효과를 볼 수가 있어서 단기투자에 비해 투자수익을 올릴 수 있는 방법이다.

 따라서 미래가치가 있는 주거용 주택을 취득하거나 투자수익목적 주택을 취득했다면 양도세가 비과세 혜택 또는 일반세율을 적용 받을 수 있는 방법으로 매각해야 높은 수익을 올릴 수 있다.

 

● 어떤 주택을 낙찰 받아야 돈을 버는 미래가치가 있나

(1) 아파트는 어떻게 투자해야 하나

 ① 단지규모, 시공회사 

 ㉠ 아파트 세대수가 1,000세대 이상이면 대형단지이고, 500세대 이상이면 중대형단지로 500세대 이상인 것이 좋다. 왜냐하면 세대가 많으면 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있기 때문이다.

 ㉡ 소비자들은 높은 가격 또는 분양가를 지불하더라도 대형업체에서 시공한 아파트를 선호하고 있다.

 ㉢ 관리비 미납여부 - 관리비에 대한 대법원판례는 낙찰자가 전용부분은 책임지지 않고 공용부분만 책임지도록 하는 것으로 판단하고 있으나 현실적으로 문제가 많다. 관리비를 납부하지 아니하면 관리사무소에서 입주를 시켜주지 않고, 입주한다 해도 관리사무소 측과 관계가 악화되어 계속적인 문제가 남게 될 수도 있다. 그렇더라도 낙찰자가 부담하게 되는 부분을 정확하게 이해할 필요가 있다. 낙찰자가 인수할 관리비는 공용부분 관리비이고 이중에서 관리비 원금만 낙찰자가 인수하는 것이지 연체되어 가산된 금액은 낙찰자의 인수할 대상이 아니다. 그리고 3년을 초과한 공용관리비도 채권 소멸시효로 낙찰자가 부담할 대상이 아니다. 따라서 낙찰자가 부담하여야 할 부분은 공용부분에 해당되는 관리비로 3년 이내의 관리비 원금만 납부하면 된다는 것이 대법원 판례이다. 

② 교육여건, 역세권여부 및 대중교통수단 근접성, 생활편의시설의 접근성, 주거의 쾌적성, 주차공간 확보 등, 저평가된 아파트 등

㉠ 아파트를 선택할 때 우선되는 것이 교육여건이다. 초ㆍ중ㆍ고등학교의 학군이 우수하거나 주변에 우수한 학원 등이 있다면 수요가 증가가 이루어 질 것이고 그에 따라 가격 상승요인이 된다.

㉡ 지하철과 대중교통 등이 근접해 있으면 수요가 높아서 미래가치가 있다.

㉢ 재래시장, 대형마트, 금융기관, 공공기관(구청, 주민센터, 법원 등)이 근접해있으면 편리한 측면이 많다.

㉣ 아파트 근처에 공원이나 산, 강 등이 위치하여 있고 주거공간에 주차공간 등이 잘 확보되어 있으면 주거에 있어서 보다 편안함을 가져다줄 수 있다.

㉤ 저평가된 아파트를 찾아라! 미래에 추가적으로 가격 인상이 예상된다. 

③ 아파트가 재건축대상인 경우와 리모델링대상이 되는 경우

 건축연도가 20~30년 이상 되었고 저밀도 아파트로서 대지 지분과 건축 용적률이 높고 주변 편의시설 등이 우량한 지역이라면 재건축 또는 리모델링 대상으로 관심을 가져야 한다. 

 최근 들어 재건축 연한이 40년에서 30년을 축소되고 있다. 30년 된 아파트에 거주하다가 재건축 대상이 되면 미래가치가 높아서 가격이 상승하게 된다. 

 그리고 재건축이 추진되고 있는 지역이라면 추진위원회가 구성되어 있는 가와 조합설립인가가 난 곳인 가 등을 분석해야 한다.

이 밖에 재건축과 재개발사업으로 건물이 철거된 아파트라면 토지만 공매로 낙찰받을 수도 있기 때문에 추후 건물소유자와 공동분양권자(토지, 건물 감정가비율에 따라서)가 될 수 있다. 이 경우 이를 한 사람이 추가로 매수해야만 완전한 권리행사를 할 수 있다는 점도 알고 있어야 한다. 

재건축사업은 장기간 소요되고 재건축대상 기간도 30~40년 정도가 지나야 대상이 되는 것과는 달리 리모델링 사업은 준공 후 15년 된 아파트가 대상이 되므로 이들을 선정만 잘 할 수 있다면 높은 미래가치를 예상할 수 있다. 

따라서 재건축이나 재개발 또는 리모델링사업 등은 사업이 개시되기  전이라도 개발 가능성만 이야기가 나오는 단계에서도 가격이 오르게 되기 때문에 20~30년 된 저평가 아파트를 대상으로 투자하게 되면 몇 년 후의 미래가치는 더 높아질 수 있다.

(2) 연립주택과 다세대주택은 이렇게 투자해라!

다세대주택은 소액투자로 돈을 벌 수 있는 주택이다. 공매로 낙찰 받아서 실수요자에게 매각한다면 수익적인 측면에서 좋은 결과를 얻을 수 있다. 

이때 유의할 사항은 소비자 즉 실수요자 입장에서 주변상황과 건물을 판단하고 주차시설, 편의시설, 학군 등을 잘 검토한 다음 구입해야 한다. 구입하고자 하는 소비자들의 기호와 일치해야만 빨리 팔 수 있다.

그리고 연립ㆍ다세대주택 또한 재건축이나 재개발로 미래가치를 예상할 수 있으므로 건축연도가 오래되었고, 세대수가 많고, 대지 지분과 용적률 등이 높으면 재건축 시 미래가치를 증가시킬 수 있다

(3) 단독주택, 다가구주택에서 투자하는 방법

대부분 공매에 입찰하고자 하는 사람들은 손쉽게 정리하고 환금성이 좋은 아파트에 관심이 많은 것이 사실이다. 그러나 다가구주택의 경우도 잘만 선택한다면 높은 수익을 올릴 수 있다. 다가구주택을 고를 때 주변 편의시설, 학군, 교통수단의 근접성 등을 검토하면서, 임대수요가 높은 주택, 그리고 주변지역 개발 가능성까지 예상할 수 있는 지역을 선택한다면 미래가치가 높아서 높은 수익을 올릴 수 있다. 

다가구주택에서 장점만 잇는 것이 아니다. 노후화된 주택이 많아서 개ㆍ보수에 많은 자금이 소요되므로 건물의 양호와 불량 등을 예상하고 건물이 불량 시에는 예상입찰가에 보수비용까지 포함해서 계산해야 한다.

그래서 다가구주택은 건물의 양호유무(주택 개ㆍ보수 등), 역세권소재여부 및 대중교통수단, 도로상황 및 주차 공간, 대지 모양 및 경사도, 축대 유무, 생활편의시설의 접근성, 주거의 쾌적성(유흥가, 혐오시설, 위험시설이 근접해 있지 아니하는 곳 등), 법정지상권 성립여부, 구옥 또는 단독주택 등을 멸실하고 다가구 또는 다세대주택 등으로 신축가능성 여부, 전월세 등이 잘 되고 있는지, 전세보증금과 집안 내부 등을 직접 방문하여 확인 점검, 이때 배분금 전액을 받는 임차인을 통해서 정보취득하면 쉽게 접근할 수 있다.

단독ㆍ다가구주택지가 재개발ㆍ재건축지역에 해당되거나 추후에 개발이 예정되거나 예정되지 않았더라도 주변이 대단위 재개발지역인 경우  주변지역도 함께 가격의 상승의 요건을 갖추게 된다.