돈 되는 아파트를 신탁공매로 낙찰 받아 성공한 사례 -1

​돈 되는 아파트를 신탁공매로 낙찰 받아 성공한 사례

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01 신탁공매로 자양동 우성7차아파트에 입찰한 이유는?

이 아파트는 서울시 광진구 자양동 지하철 건대입구역에 있다. 신탁공매로 1회차 최초매각예정금액은 1,146,000,000원에 시작되었지만, 아파트 시세는 10억5,000만원 정도였다. 그런데 1회차 최초매각예정금액이 높은 가격에서 시작되었다는 사실을 알 수 있다. 이러한 이유로 최초매각예정금액과 감정평가금액 등을 시세로 판단해서는 안 된다. 어쨌든 하루에 4회차씩 이틀 간격으로 매각하다보니, 시세보다 높은 가격으로 1회차를 시작하였더라도 입찰자 분들은 낮은 금액으로 낙찰 받을 수 있다는 것이 장점이다. 본인이 이 아파트 시세조사당시 10억5,000만원 정도 였고, 주변 교육학군과 버스, 지하철, 교통 역시 우량한 편이어서 2년 거주하다가 팔면 높은 기대수익을 노려볼 수 있을 것이라 예상했다.

특히 이 아파트의 장점은 첫 번째, 지하철 2호선과 7호선이 교차하는 건대입구역에서 도보로 5분 거리에 있다는 것, 두 번째, 롯데백화점과 이마트 등의 쇼핑센터와 건국대학교 및 건국대학병원 등이 위치하고 있다는 것, 세 번째, 한강이 보이는 정남향 22층중 20층에 이라는 것이다.

그런데 유의할 점은 공매공고문을 확인하면 1순위로 설정된 농협근저당권(채권최고액 5억2,800만원)을 인수하는 조건으로 매각하는 것이다. 여기서 실제로 인수할 금액은 채권최고액이 아니라, 채권최고액의 범위 내에서 채권원금과 낙찰자가 잔금을 납부할 때까지 지연이자를 인수하는 것이므로, 1순위 근저당권을 설정한 농협 금융기관에 확인하고 입찰해야 한다. 인수조건이란 낙찰가에 인수하는 저당권을 포함해서 총취득가가 되는 것을 의미하는 것이다.

이 아파트의 사진과 주변 현황도, 입찰정보 및 입찰결과 내역은 다음과 같다.

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02 광진구 자양동 우성7차아파트의 주변 현황도

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03 신탁공매 입찰정보내역

04 국제자산신탁의 신탁부동산 공매 입찰공고 내용

05 이 신탁공매 아파트에서 권리분석하는 방법은?

신탁재산 등의 공매에서 권리분석은 공적장부를 통해서 확인하는 방법과 수탁사의 공매담당자, 그리고 우선수익자(대출금융기관)를 통해서 확인하는 방법이 있다.

(1) 공적장부 등을 통해서 권리를 분석하는 방법

가) 등기사항증명서와 신탁원부 확인

등기소에서 등기사항증명서를 발급받을 때 신탁원부를 포함해서 발급 받아, 첫 번째로 수탁사로 등기된 신탁등기일과 그 이전에 소유자(위탁자)를 확인한다. 그리고 신탁원부에서 대출을 실행한 금융기관(우선수익자) 등의 채권금액과 이자 등을 확인한다.

① 등기사항전부증명서

② 신탁원부에서 위탁자와 수탁자, 그리고 우선수익자를 확인하고, 이들 간에 부동산 담보신탁계약과 대출금액과 이자내역 등을 확인한다.

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