강남역 서초파라곤 오피스텔을 낙찰 받아 1억1천만원 벌다! (2021.02.23)
강남역 서초파라곤 오피스텔을 낙찰 받아 1억1천만원 벌다!
01 강남역 서초파라곤 27평형 오피스텔에 관심을 가진 이유는?
25번의 부동산 대책에 따라 앞에서와 설명한 바와 같이 주택 취득부터 양도 시까지 세무사도 버거울 정도로 중과세율이 적용되고 있다. 그래서 세금을 모르고 투자했다가 낭패를 본 사람들이 증가하고 있다. 본인도 이러한 위험성 때문에 세금을 절세하면서 수익성을 높일 수 있는 부동산을 찾아보았다. 주거를 대체할 수 있는 오피스텔이면서 위치가 좋으면, 그 가치가 증가될 수 있다고 판단했다. 왜냐하면 임대차 3법의 영향에 따라 전세 물건의 부족현상이 발생하고, 그에 따라 전세가와 주택 가격의 상승으로 이어질 것으로 판단했기 때문이다. 그래서 다음 사례와 같이 주거용을 대체할 수 있는 방 2개와 욕실 2개의 오피스텔로 강남역 5번 출구에 위치하고 있는 물건을 찾아 입찰했다. 이 주변은 삼성사옥과 다수의 기업체, 우수한 학군 등으로 업무용과 주거용 수요가 많아서 미래가치가 높을 것이라고 판단했다. 특히 롯데칠성 부지 13,000평 개발과 경부고속도로 지하화, 1차적으로 신분당선 신사역까지 연장 등으로 계속적으로 수요가 증가할 것이다.
오피스텔은 주택과 다르게 업무용 수요가 많은 곳이라야 계속적으로 가격이 상승할 수 있고, 주거용으로 대체할 수 있는 물건이라면, 그 영향력은 더욱 증가할 수 있기 때문이다.
02 강남역 서초파라곤 27평형 오피스텔의 사진과 주변 현황도
03 서초파라곤 오피스텔 입찰 정보 내역
04 공매재산 명세서를 통한 오피스텔 권리분석
공매재산 명세서를 확인하니, 전입신고나 사업자등록을 갖춘 임차인이 없었으나 근저당권을 설정한 손OO가 있는 것으로 보아 전세권등기 대신 근저당권 5억원을 설정한 것으로 분석되었다. 물론 근저당권을 설정하고 입주한 임차인이라도 대항요건을 갖추고 있지 않아서 대항력이 없는 임차인이므로, 미배당금이 발생해도 소멸되는 임차인에 불과하다. 따라서 이 오피스텔을 매수하는 경우에는 인수할 권리가 없었다. 입찰할 당시에 7억5,000만원 정도여서 세금을 절세하기 위해서 다음과 같이 법인 명의로 6억3,800만원에 낙찰 받았다.
05 입찰결과와 낙찰 받고, 팔아서 1억1천3백만원을 벌었다!
응찰자가 3명 중에서 필자가 법인 명의로 6억3,800만원에 낙찰 받았다.
잔금은 2020년 7월 22일에 은행에서 75% 정도 대출을 받아 잔금을 납부했고, 2020년 7월 22일 잔금 납부와 동시에 8억원에 매매 계약을 체결했다.
취득금액은 낙찰 금액 638,000,000원과 소유권이전등기비용 30,000,000원(취득세 4.6%+법무사비용)이다.
따라서 법인 명의로 취득부터 양도 시까지 소요된 비용을 공제하고 남은 수익은 다음과 같다.
법인 양도금액 8억원-매수금액 6억3,800만원-등기비용 3,000만원-매도시 중개수수료 400만원-법인세 1,280만원-지방소득세 128만원으로 총수익은 1억1,392만원이 발생했다.
이렇게 세금을 절세하는 방법으로 투자해야 성공할 수 있다.
06 오피스텔 30평형을 일반매매로 사서, 임대수익 올리는 비법!
앞의 사례와 같이 온비드 공매로 낙찰 받아 8억에 팔았던 경험을 바탕으로, 급매물로 나온 서초파라곤 30평형대 오피스텔을 일반매매로 매수했다. 이 30평형대는 방 3개와 욕실 2개로 구성되어 있어서 주거용을 대체할 수 있는 물건으로 미래가치가 높은 물건이었는데, 매수자가 지방에 근무하고 있었던 관계로 시세보다 낮은 금액인 8억2,000만원(매매대금 7억9,600만원+건물분부가세 2,400만원)에 매수할 수 있었다. 이러한 물건을 사면 높은 임대수익과 팔아서 시세차익도 볼 수 있다.
이 물건은 2020년 08월에 8억2,000만원에 매수할 때 실제 투자금은 금융기관에서 대출금 6억원과 임대차보증금 6,000만원(월세 250만원 부가세 별도임)을 제외하고, 2억500만원[매매대금 8억2,000만원+소유권이전비용 4,000만원+중개수수료 500만원-은행대출금 6억원-보증금 6,000만원]이다.
매수 후 4개월이 지난, 2021년 1월에 12억원에 매수할 분이 있었지만, 매도하지 않고 보유하기로 했다. 왜냐하면 이 지역 오피스텔은 계속적으로 오를 수 있고, 임대수익으로 노후생활자금 만들기에 충분하다는 판단에서였다.
