신탁등기로 소유자가 변경되면 법정지상권이 성립될 수 있을까? (2021.06.29)

신탁등기로 소유자가 변경되면 법정지상권이 성립될 수 있을까?

얼마 전 신탁등기와 법정지상권에 관한 질문을 받고, 답변하는 과정에서 정리한 것이다. 이 내용은 우리들이 쉽게 판단하기 어렵지만, 정확하게 알고 있으면 좋을 듯해서 2021년 6월 11일에 출간한 “알아두면 돈 버는 법정지상권 투자 비법” 에도 기술해 놓았다.

토지와 건물을 신탁등기했다가 토지만 신탁자 명의로 이전한 경우

이도령 토지소유자가 ⇨ 토지를 한국토지신탁 명의로 신탁등기 후 ⇨ 한국토지신탁 명의로 건물을 신축해서 보존등기 ⇨ 토지와 건물소유자가 모두 수탁자 명의였다가 토지만 신탁자 이도령 명의로 이전등기한 경우, 수탁자 명의의 건물은 법정지상권이 성립되지 않는다.

명의신탁된 토지상에 수탁자가 건물을 신축한 후 명의신탁이 해지되어 토지소유권이 신탁자에게 환원된 경우, 수탁자가 관습법상 법정지상권을 취득하는지 여부(대법원 86다카62)

위 명의수탁자는 신탁자와의 대내적 관계에 있어서 그 토지가 자기소유에 속하는 것이었다고 주장할 수 없고, 따라서 위 건물은 어디까지나 명의신탁자 소유의 토지 위에 지은 것이라 할 것이므로 그 후 소유명의가 신탁자명의로 회복될 당시 위 수탁자가 신탁자들에 대하여 지상건물의 소유를 위한 관습법상 법정지상권을 취득하였다고 주장할 수 없다.

- 토지소유권을 명의신탁하면서 수탁자의 임의처분을 방지하기 위해 신탁자명의의 소유권이전등기 청구권보전의 가등기를 함께 경료해둔 후 수탁자가 위 명의신탁 중 동 토지상에 건물을 신축하고 그 후 명의신탁이 해지되어 소유권회복의 방법으로 신탁자명의로 위 가등기에 기한 본등기가 경료된 경우, 위 명의수탁자는 신탁자와의 대내적 관계에 있어서 그 토지가 자기소유에 속하는 것이었다고 주장할 수 없고, 따라서 위 건물은 어디까지나 명의신탁자 소유의 토지 위에 지은 것이라 할 것이므로 그 후 소유명의가 신탁자명의로 회복될 당시 위 수탁자가 신탁자들에 대하여 지상건물의 소유를 위한 관습상의 지상권을 취득하였다고 주장할 수 없다.

신탁등기와 법정지상권 성립 여부 분석

대지를 매수하였으나 그 명의로 소유권이전등기를 적법하게 마치지 아니하고, 이를 타인 명의로 신탁한 경우에는 신탁자는 수탁자 이외의 제3자에게 자기의 소유임을 주장하여 대지와 그 지상 건물이 동일인의 소유임을 전제로 한 법정지상권을 취득할 수 없다(대법 91다7200 판결).

- 원심판결 이유에 의하면 원심은 소외 주식회사 아세아호텔이나 소외 1이 이 사건 대지를 매수하였으나 판시와 같이 소유권이전등기를 적법하게 마친 바 없고 위 소외회사 등이 이를 매수하여 소외 2 명의로 신탁했다 하더라도 신탁자인 위 회사 등은 수탁자 이외의 제3자에게 자기의 소유임을 주장하여 법정지상권을 취득할 수 없다고 판시하여(대법 74다1935 판결 참조) 이 사건 대지와 그 지상건물이 동일인의 소유였음을 전제로 한 피고의 법정지상권에 관한 항변을 배척하였는바, 기록에 비추어 원심의 판단은 정당하고 주장은 결국 이와 다른 견해에서 원심판결을 탓하는 것에 불과하다.

① 대지의 소유명의를 타인에게 신탁한 경우에 신탁자는 제3자에게 그 대지가 자기의 소유임을 주장할 수 없고 따라서 대지와 그 지상건물이 동일인의 소유임을 전제로 한 법정지상권을 취득할 수 없다(대법원 92다20330 판결).

② 건물의 등기부상 소유명의를 타인에게 신탁한 경우에 신탁자는 제3자에게 그 건물이 자기의 소유임을 주장할 수 없고, 따라서 그 건물과 부지인 토지가 동일인의 소유임을 전제로 한 법정지상권을 취득할 수 없다(대법원 2003다29043 판결)(대법 93다47318 판결).

③ 위 ①과 ②의 대법원 판례에 따라 주택에서 건물과 대지 모두 동일한 수탁자에게 신탁등기 되었다가 수탁자 명의의 토지만 경매로 매각되어 제3자가 낙찰 받은 경우에는 동일 소유자였다가 달라지는 것으로 민법 제366조에 따른 법정지상권이 성립한다고 볼 수 있다.