북가좌6구역 근린생활시설을 매수해 신규아파트에 도전하다! (2021.10.19)

북가좌6구역 근린생활시설을 매수해 신규아파트에 도전하다!

이 근린생활시설은 1층 000호(건물전용면적 78.66㎡, 대지면적 36.66㎡)로 공부상으로는 근린생활시설인제 현황은 주거용으로 사용하고 있어서 불법 건축물로 이행강제금이 부과되는 건물이다.

실제 주거용으로 사용되는 근린생활시설은 대부분 빌라 등 다세대주택을 지으면서 1세대당 1주차 공간이 나오지 않아 한 층을 근린생활시설로 지어놓고(근린생활시설은 면적기준) 주거용으로 사용하는 경우로, 분양자격이 있는지에 대해서 논란이 많다. 이 건물 역시 1층은 근린생활시설로 구분상가 102호, 102호, 나머지 2층부터 5층까지 다세대주택 8세대로 구성되어 있다.

그래서 2018년 4월 26일 이런 사실을 확인했지만 재개발 북가좌6구역에 위치하고, 매수당시 시세가 3억원 정도이고, 다음 02번과 같이 분양자격이 있을 것으로 보고 2억6,000만원에 매수하한 것이다.

01 상가건물 사진과 주변현황도

이 구분상가는 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 ‘북가좌 초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재해 있다. 주변교통 현황은 인근에 디지털미디어시티역(6호선, 경의중앙선, 공항철도의 환승역), 노선버스 정류장이 소재하여 좋은 편이다. 그리고 상가건물의 구조는 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건내 1층 000호이지만 실제 사용은 주거용(방3, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용하고 있다.

02 매수하고 5억4,000만원 올랐고, 분양자격도 있다?

(1) 2억6,000만원에 샀는데 현재 재개발로 8억원까지 올랐다!

2018년 4월 26일 2억6,000만원에 매수했는데, 2021년 10월에 시세를 확인해 보았더니 재개발로 8억원까지 올랐다.

재개발구역내 구분상가를 구입하는 경우에는 분양자격 여부가 성공의 지름길이다. 간혹 분양자격이 없어서 현금청산 되는 경우가 있는데 이 경우에는 손해를 볼 수도 있기 때문에 주의해야 한다.

(2) 재개발사업에서 상가, 오피스텔 등의 분양자격에 관한 판단

재개발사업구역에서 근린생활시설, 오피스텔 등이 분양자격을 가지려면, 다음 3가지 중 하나에 해당되어야 한다.

<서울시 도시 및 주거환경 정비조례 36조 제1항>

1. 종전의 건축물 중 주택을 소유한 자

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자

3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자.

그런데 상가뿐만 아니라 공장, 창고 등은 주택도 아니고 토지도 아니다. 그래도 도정법 제36종 제1항 3호에 해당되면 분양자격이 주어진다.

이는 내가 재개발사업구역내에서 주택을 제외하고, 보유하고 있는 상가, 오피스텔, 공장, 창고 토지 등의 물건의 권리가액(종전자산의 권리가액=종전자산의 감정평가액×비례률)이 새로 분양하는 가장 작은 평수의 조합원분양가(종후자산의 권리가액=종후자산의 감정평가액×비례률)보다 크면 된다는 것이다.

그런데 이 구분상가는 신축이 예상되는 최소평형의 권리가액보다 커서 분양자격이 주어질 것으로 분석되었다.

이밖에도 서울시 도시 및 주거환경 정비조례 부칙 제25조(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 관한 경과조치)에 따라 2008년 7월 30일 전에 준공을 마친 근린생활시설 등의 건축물 중 사실상 주거용으로 사용한 건축물은 분양자격을 주도록 하였다. 근린생활시설이나 오피스텔 등을 주거용으로 사용 중(거주는 소유자가 거주하든, 임차인이 거주하든 관계없음)인 건물은 ① 이 법 개정되기 전인 2008년 7월 30일 전에 구역지정공람을 한 지역은 주택 유무에 관계 없이 도정법 제36종 제1항 3호에 해당되면 분양자격이 주어진다. 그러나 ② 법 개정 후 2008년 7월 30일 구역지정공람을 한 지역은 정비구역지정 고시일 부터 분양신청기간 만료일까지 세대원 전원이 무주택자인 경우에는 분양자격이 주어진다.

그리고 위 ①항과 ②항에 따른 상가나 근린생활시설소유자가 아파트분양대상자가 되기 위해서는 권리가액이 향후 분양되는 아파트의 최소분양가(도정법 제36종 제1항 3호) 이상이어야 한다.

이 건물은 2002년 11월 19일 건물이 지어졌고, 북가좌 6구역은 단독주택재건축지역으로 2014년 5월 29일 정비구역으로 지정되었기 때문에 무주택자만 분양자격을 가질 수 있다.

그런데 지인은 유주택자이기 때문에 이 항목에는 해당되지 않고, 도정법 제36종 제1항 3호로만 분양자격을 갖는다.

03 북가좌6구역 진행 정도와 새 아파트의 예상가격은 17억

이 북가좌 6구역은 단독주택재건축지역으로 2014년 5월 29일 정비구역으로 지정된 후 사업이 급물살을 타기 시작한 후 2020년 02월 13일 조합설립이 되었다. 그리고 현재 시공사를 선정하기 위해서 준비 중에 있다. 따라서 예상분양가 등을 분석해 보면 이 구분상가로 새 아파트 25평형을 분양 받으려면 추가부담금 1억5,000만원, 34평형을 분양 받으려면 추가부담금 2억5,000만원이 예상된다.

그런데, 앞으로 지어지는 새 아파트 시세는 25평형은 최소 15억원, 34평형은 17억원으로 예상되므로 기대수익이 상당하다. 그래서 지인은 신축아파트를 분양 받을 때까지 보유하고 있다.

04 조합원 분양자격 제항규정과 예외조항 심층학습

이 구역은 조합설립인가 후이면서 투기과열지구 내에 있어서 다음 전매제한 예외조항에 해당되지 않으면, 소유권이전등기시까지 조합원 지위 양도가 제한되어 있다는 사실도 알고 있어야 한다.

도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항 주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다(재건축은 2017년 8.2대책 이후 투기과열지구에서 사업시행, 재개발은 2018년 1월 24일 이후에 사업시행).

다만 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그러하지 아니한다.

1. 세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우

2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

4. 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우

⇨ 도시정비법 시행령 제37조 제1항 2018년 1월 25일부터 10년 이상 보유하고, 5년 이상 거주 요건을 갖출 경우 예외적으로 조합설립과 관계없이 조합원 지위 양도가 허용된다.

5. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 조합원지위 양도가 허용된다.

이 규정에 맞는 조합원 물건을 찾는 것은 쉽지 않다. 그러나 법원경매나 압류재산 공매로 낙찰 받는 물건은 조합설립 이후에 소유권을 취득해도 조합원분양권자의 지위를 승계할 수 있다는 사실을 도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조 제2항 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호중에서 제5호에 해당하는 내용이다.

유의할 점은 금융기관이나 정부기관 등의 경매나 공매를 신청한 경우만 가능하고 개인채권가 경매를 신청한 경우에는 인정하지 않는 다는 사실이다.