잔금 납부 전에 낙찰자와 임대차계약을 체결한 경우 임차인의 대항력은?



잔금 납부 전에 낙찰자와 임대차계약을 체결한 경우 임차인의 대항력은?

01 경매 등으로 소유자가 변경되는 경우 주택임차인의 대항력은?

경매나 공매로 주택소유자가 변경되는 경우에는 일반 거래와는 달리 말소기준권리를 기준으로 대항력 여부를 계산하게 된다. 선순위채권자의 처분제한을 받은 임대인과 임대차계약서를 작성하고 대항요건을 갖춘 임차인이나 후순위채권자 등은 선순위채권자의 처분권의 행사로 소멸하게 하여 선순위채권을 보호해야 한다.

02 대항력 없는 종전임차인과 낙찰자가 잔금납부 전에 임대차계약을 한 경우

경매절차에서 대항력 없는 종전임차인과 낙찰자가 잔금 납부 전에 새로 임대차계약을 체결하고 매각대금을 납부한 경우, 종전 임차인의 주민등록은 낙찰인의 소유권 취득 이전부터 낙찰인과 종전 임차인 사이의 임대차 관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었으므로, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰 대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다(대법원 2002다38361,38378).

<주택임대차의 대항력 취득시기에 대한 대법원 판단 내용>

원심이 적법하게 확정한 기초 사실관계에 의하면, 소외 2가 이 사건 부동산에 대한 낙찰 대금을 납부하기 이전부터 이 사건 주택에 관하여 주민등록상 소유자 아닌 원고가 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 원고의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 소외 2의 소유권 취득 이전부터 소외 2와 원고 사이의 임대차 관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 원고는 이 사건 부동산에 관하여 소외 2가 낙찰 대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 위 임차권의 대항력을 취득하였다고 할 것인바( 대법원 2000다58026, 58033 판결 참조), 위 2차 경매절차의 기초가 된 한신금고 명의의 이 사건 근저당권 설정등기는 원고의 위 대항력 취득 이후에 경료 되었으므로 원고는 위 임차권으로서 위 경매절차에서의 낙찰인 및 그 승계인에게 대항할 수 있다고 판단했다. 이러한 법리는 상가건물임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인 역시 마찬가지이다.

03 낙찰자가 잔금 납부 전에 새임차인과 임대차계약을 체결했다면 대항력 발생 시기는?

경매주택에 거주하고 있지 않았던 갑이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 을과 주택임대차 계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 그리고 그 다음날 을이 매각대금을 완납하고 병 주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 사안에서, 을이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료가 없는데도, 갑이 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 을로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다고 한 사례(대법원 2014.02.27. 선고 2012다93794 판결[배당이의]).

이 대법원 판단은 甲은 乙이 추후 소유권을 취득해도 대항력과 우선변제권을 전혀 취득할 수 없다는 것을 의미하는 것은 아니다. 甲은 乙이 추후 소유권을 취득하면 대항력과 우선변제권을 취득할 수는 있지만, 정당한 임대권한이 없는 자로부터 임차한 경우에는 이미 인도 및 주민등록이 있었다고 하더라도 임대인이 정당한 임대권한을 취득한 날을 기준으로 그 다음날 대항력이 발생한다는 전제에서, 丙이 乙의 소유권 취득 당일 근저당권을 취득한 이상 甲은 丙보다 선순위 우선변제권을 취득할 수 없다는 것을 의미하고 있다.

따라서 낙찰자가 잔금을 납부하므로 소유권을 취득(민사집행법 제135조)하는 시기에 적법한 임대권한을 갖게 되므로 임차인은 잔금 납부시기에 대항요건을 갖춘 임차인에 해당되어 다음날 오전 0시에 대항력이 발생하니 병 근저당권보다 후순위로 대항력이 없다고 판단한 것으로 분석할 수 있다.