매매계약에서 매도인은 기존 임차인을 면책적 채무인수로 매수인에게 넘겨야 한다!



매매계약에서 매도인은 기존 임차인을 면책적 채무인수로 매수인에게 넘겨야 한다!

매도인은 매수인에게 면책적채무인수로 임차보증금 반환채권을 넘겨야 안전하고

임차인은 면책적 채무인수로 넘기지 않는 편이 좋을 듯하다.

아마 10년 정도 되었을까?

임차주택이 경매로 매각되고 여기서 일부 배당 받고 배당 받지 못한 금액을 전소유자(임차인과 임대차계약 후 임차주택을 매도한 임대인)을 상대로 청구한 소송에서 매도인이 임차권에대해서 면책적 채무인수로 주택을 넘긴것이 아니라 병존적 채무인수로 넘긴것에 불과해서 미배당금을 매도인이 반환해야 한다는 대법원 판결 내용을 접한 바 있다.

병존적 채무인수(倂存的 債務引受)란?

종래의 채무자의 채무를 면제시키지 않고 제3자(인수인)가 채권관계에 가입해서 종래의 채무자와 더불어 새로이 동일한 채무를 부담하는 계약이다. 중첩적, 부가적, 첨가적, 확보적 채무인수라고도 하기도 한다. 병존적 채무인수는 처분행위가 아니며 단순히 채권행위로서의 성질만 가진다. 면책적 채무인수인지 병존적 채무인수인지가 불분명할 경우 병존적 채무인수로 본다. 병존적 채무인수가 있는 경우 종래의 채무자는 채무를 면하지 못하고 인수인은 종래의 채무자의 채무와 동일한 채무를 부담하게 된다.

부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금반환채무 등을 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉, 임차인의 승낙이 있어야 한다.

면책적 채무인수(免責的 債務引受)란?

채무의 동일성을 유지하면서 이를 종래의 채무자로부터 제3자인 인수인에게 이전하는 것을 목적으로 하는 계약으로서 종래의 채무자는 채무관계에서 탈퇴하여 면책되는 효과가 발생되는 채무인수를 말한다.

채무인수로 인하여 인수인은 종래의 채무자와 지위를 교체하여 새로이 당사자로서 채무관계에 들어서서 종래의 채무자와 동일한 채무를 부담하고 동시에 종래의 채무자는 채무관계에서 탈퇴하여 면책 시키는 것이다.

면책적 채무인수계약서

채무자 김영민(매도인)이 채권자 박철수(임차인)에게 변제하여야 할 임차보증금 1억원(임대차기간 2022년 1월 10일~2024년 1월 9일)의 채무에 대해서 채권자 박철수(임차인)의 동의하에 이순신(매수인)이 인수하면서 채무자 김영민(매도인)의 채무를 면책시키기로 하고 이를 증빙하기위해 다음과 같이 자필서명하기로 한다.

2023년 5월 10일

매도인 김영민 (인)

매수인 이순신 (인)

임차인 박철수 (인)