공유물인 다가구주택에서 계약체결시 과반수의 의미와 대응방법

질문1. 답변
갑은 토지전체와 건물 2분의 1지분, 을은 건물만 2분의 1지분을 가지고 있는 경우 주택에서 과반수의 의미는 건물에서만 과반수의 의미를 가지고 과반수이상의 동의를 얻어세 체결된 계약은 주임법상 또는 상임법상 대항려과 우선변제권이 인정되는데 여기서 누구도 건물의 과반수에 해당되지 못하므로 전체가 동의가 있어야 주임법 등의 대항력과 우선변제 권이 인정되는 계약입니다.
다만 토지전체를 가지고 있는 갑에 대해서는 채권불가분성에 따라 토지에 대해서도 우선변제권이 인정됩니다.
임차인은 건물을 사용수익하는 것이므로 임대차계약은 건물의 과반수로 정해지고 토지매각대금에서는 우선변제권이 인정됩니다.
 
질문2 답변
배당요구는 계약해지의사를 밝힌 것이므로 새로운 임대차계약을 체결하면 됩니다.
이때 건물에서 각자의 지분이 과반수미만에 해당되므로 전체동의가 있어야 됩니다.
 
질문3.에 대한 답변
그럴 확률이 높습니다.
 
질문4.답변
임대차계약은 건물을 기준으로 하므로 매수이후 다른 지분권자의 동의 없이는 입주나 임대가 불가하고, 이는 다른 공유자도 마찬가지다.
토지지분이 없는 다른 건물지분권자는 건물 2분의 1에 해당하는 토지사용료를 부당이득으로 보고 있으므로 추후 매수인이 청구가 가능하다.
 
질문5
민기순에게 채권불가분성에 따라 선순위 저당권이 배당받지 못한 금액에 대해서 전액 청구가 가능할 것입니다.
 
질문6. 답변
네 그렇습니다.