채권이 과다한 주택에 임차시 최우선변제금을 받지 못할 수도 있다.

<김선생 한마디>
경매기입등기 이전에 대항요건을 갖추어도 모두가 최우선변제금을 받는 것은 아니다.
 
Ⅰ. 경매기입등기 이전에 임차인이 대항요건을 갖춘 경우도 경매개시일로부터 6월 이전에 대항요건을 
  갖춘 임차인은 경매법원에서 보정명령, 심문절차를 거쳐서 위장 임차인으로 판단되면 최우선변제금
  의 배당에서 배제되고, 법원에서 심문하지 않더라도 후순위채권자의 배당이의 소송에서 패소하게 되
  면 배당에서 배제될 수 있으니, 임대차계약서는 물론이고 임차보증금 입금내역이 분명하게 해야 적법
  한 소액임차인으로 인정받을 수 있다.
 
Ⅱ. 등기부에 다수의 근저당과 가압류가 설정된 사실을 알고도 아파트 임차 계약을 맺은 임차인은 아파
  트가 경매에 넘어가더라도 최우선변제권을 갖지 못할 수도 있다.
  2010년 저축은행의 담보채권을 넘겨받은 자산관리공사는 그해 부동산경매를 신청했는데 법원은 1순
  위로 김씨와 송씨에게 각 1600만 원씩 배당했다. 자산관리공사는 이를 사해행위라며 소송을 냈다.
  김씨와 송씨는 2009년 시세 2억8000만 원짜리 아파트를 소유한 정모씨와 각각 방 2칸에 보증금
  1700만 원, 1800만 원으로 임대차 계약을 체결했다. 이 아파트에는 이미 저축은행의 근저당(2억여
  원) 설정등기, 시중은행 가압류(1억 원) 등기, 건보공단 압류 등기 등이 설정돼 있었다.
  재판부는 "임대차 계약 체결 당시 이 아파트에 다액의 근저당권과 다수의 가압류 등이 설정돼 있다는
  점을 임차인들도 잘 알고 있었다"며 "피고인들이 진정한 임차인인지 의심의 여지가 있다"고 밝혔다.
  1심에서는 원고가 승소, 2심에서는 피고가 승소, 대법원은 2심판결을 파기하고 다시 심리·판단하게
  하기위해서 원심법원에 환송하기로 결정했다.
  이 판결에서 유의할 점은 단순히 선순위채권 과다로 인해서 소액임차인은 인정하지 않은 것이 아니라
  이러한 사실과 대법원의 심리과정에서 임차인이 아파트에 거주한 근거와 보증금 입금 등이 의심 여지
  가 있었고, 임차인 명의로 관리비 등을 납부한 근거가 없어서 위장임차인으로 판단하여 재심판결을 내
  린 것이지 선순위채권만 과다해서 이러한 판단을 한 것이 아니라는 사실이다[대법2012다20222]
 
[대법 2003다50771]
[1] 채무자가 채무초과 상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위취소의 대상이 되는지 여부(적극)
[2] 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위인 경우, 수익자인 임차권자의 선의의 판단 기준
 
[대법2012다20222판결]
선순위채권이 과다한 상태에서 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위취소의 대상이 된다.