배당절차에서 임차인의 연체차임 공제 가능여부

임차인의 연체차임에 대한 공제후 배당여부
 
경매절차가 진행하게 되면 대부분의 임차인 등은 밀린 임료부분을 납부하지 않는  경우가 대부분인데 채무자(임대인)가 매수인이 대금납부시까지 밀린임료를 공제해야 된다는 취지로 배당이의를  하면 대부분의 법원은 배당기일에 밀린임료를 공제한 금액으로  임차인의 배당금을 경정하게 되고 이 금액을 채무자에게 지급하는 것이 아니라 후순위 채권자 등에게 배당하게 된다.
밀린임료의 다툼이 있는 경우에는 배당이의의 소를 제기하여 확정된 금액으로 하게 된다.
실무상 연체차임에 대한 금액 자체도 채무자만 이해할 수 있는 부분이어서 다른채권자 등이 주장하는 경우도 드물 뿐만 아니라
이해당사자가 되지 못하여 주장을 받아들이기가 어렵다고 본다.
왜냐하면  부동산임의경매절차에서 경매개시결정으로 인한 압류 후의 차임은 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 아니라 경매절차에서 저당부동산과 함께 매각되어 환가되거나 별도로 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되어야 하지  이와 달리 임대차보증금에서 공제되어야 하는 것은 아니라고 할 것이므로, 따라서 채무자만이 주장하는 것이 대부분이고 채무자 역시 밀린임료가 본인에게 배당되는 경우가 아니어서 실무에서 배당이의를 주장하는 경우가 그리 많지 않다.
※ 종합적인 연체차임에 대한 설명
공경매 배당실무에서는 임차인의 보증금에서 연체차임에 대해서 공제하지 아니하고 임차인에게 배당하고 있으나, 채무자(소유자)가 배당이의를 제기시에는 연체차임을 공제한 금액만 임차인에게 배당하게 되고, 이와 같이 공제된 연체차임에 해당되는 배당금은 채무자에게 배당되는 것이 아니라 후순위 채권자 등에게 우선순위에 따라 배당되게 된다는 점이다.
 
※ 연체차임에 대한 처리방법에 대한 판례(서울동부지법 2006가단62400)
[1] 임의경매절차에서 저당부동산의 차임의 처리방법
- 민법 제359조에 의하면 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미치고, 부동산의 차임은 법정과실이므로 부동산의 차임에도 저당권의 압류의 효력이 미쳐서 저당권설정자가 이를 수취할 수 없고, 저당부동산에 포함되어 저당부동산과 함께 경매절차에서 환가되거나 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되어야 한다.
[2] 부동산임의경매절차에서 경매개시결정으로 인한 압류 후의 차임은 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 아니라 경매절차에서 저당부동산과 함께 매각되어 환가되거나 별도로 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되어야 한다고 한 사례
 
사건의 진행내역 :
원고는 이 사건 청구원인으로, 피고가 2006. 3.부터 배당기일까지 5개월간 연체한 임료 350만 원을 피고의 임대차보증금에서 공제하여야 함에도, 이를 공제하지 아니한 채 임대차보증금 1,600만 원 전액을 피고에게 배당하는 내용으로 작성된 이 사건 배당표는 위법하다고 주장한다.
나. 판 단
이 사건을 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 아파트에 관하여 임의경매개시결정 기입등기가 이루어진 2005. 10. 31.부터의 피고에 대한 차임채권은 이 사건 아파트와 함께 경매절차에서 매각되어 환가되거나 별도로 수취되어 피담보채권의 변제에 충당되어야 하고, 이와 달리 임대차보증금에서 공제되어야 하는 것은 아니라고 할 것이므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.
연체차임대한 판례로 대구지법 2005가단 80490판결 사례도 있다. 내용은 유사하다.