전세권과 확정일자제도의 차이점에 대한 설명
채움티비
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2014.10.13 14:54
(2) 전세권과 확정일자제도의 차이점에 대한 설명
① 주택인도 및 주민등록(전입신고)과 확정일자의 3가지 요건을 갖추어 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택에 대한 전세권자와 비슷한 지위를 취득하게 된다.그러나 전세권은 물권이고 임차권은 채권이므로 전세권을 설정하게 되면 전세권자는 집 주인의 동의를 받지 않고 전세권을 양도하거나 전전세 할 수 있는 반면, 단순히 임차인이 확정일자를 받은 경우에는, 임차권의 양도나 전전세에 집주인의 동의를 얻어야 한다는 차이가 있다.
② 전세권설정등기는 등기만 경료해두면 전입신고나 실제 거주는 전세권의 효력발생요건이 아니므로 전입신고나 실제거주를 갖추고 있지 않아도 전세권으로서 그 설정등기일을 기준으로 우선변제권이 발생된다. 그러나 주택임대차보호법상 확정일자인 제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 주민센터ㆍ구청ㆍ등기소ㆍ공증인사무소 등에서 임대차계약서에 확정일자인을 받는 것 이외에 대항요건, 즉 전입신고의 경료 및 실제 거주요건을 갖추고 있어야 확정일자 효력발생일시를 기준으로 후순위 채권자 등에 우선하여 변제받게 된다.따라서 확정일자인에 따른 보호를 받기 위해서는 전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 전입신고를 해 두지 않는 경우는 보호받지 못한다는 단점이 있는데 반하여, 전세권설정등기는 등기만 경료해 두면 되고 전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다 할 것이다.
③ 전세권등기는 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능하며, 또한, 그 절차의 복잡으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고 그 비용 또한 확정일자인을 받는 데 비하여 많은 비용이 소요된다. 그러나 확정일자인 제도는 주민센터ㆍ구청ㆍ등기소ㆍ공증인사무소에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차 계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속ㆍ간편한 절차에 의해 확정일자인을 받을 수 있다는 장점이 있다.
④ 전세계약이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자인을 받아 둔 임차인은 별도로 보증금 반환청구소송을 제기하여 판결문을 득해서 강제경매를 신청해야 되지만, 설정 등기를 경료한 집합건물(아파트ㆍ다세대ㆍ연립 등) 전세권자는 민사집행법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거하여 판결 절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다. 다만 단독ㆍ다가구에 설정등기된 전세권은 그리하지 아니하고 전세보증금 반환청구소송을 제기해 판결문을 득해서 강제경매를 신청하는 것은 확정일자를 받은 임차인과 같다.
⑤ 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다. 그러나 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 배당절차에 참여가 가능하다.
⑥ 집합건물(아파트ㆍ다세대ㆍ연립 등)에 설정된 전세권은 대지와 건물 전체의 매각대금에서 그 전세권설정등기일을 기준으로 우선변제받을 수 있다. 이에 대한 보충설명으로 판례는 아파트 건물만에 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는 민법 제358조 규정을 유추하여 건물 만에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권이 미치므로 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 판결(대법원 1995.8.22. 선고, 94다12722 판결). 다만 단독ㆍ다가구주택에 대한 전세권등기는 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권 등기한 경우로 대지의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 없다. 오로지 건물매각대금에서만 우선변제를 받을 수 있는 것이다. 그러나 전세권자가 사전에 임차인으로서 대항요건을 갖추었다면 전세권등기일에 임대차계약서상에 확정일자를 받은 것과 동일한 효력이 발생하여 토지 및 건물매각대금 전부에 대하여 후순위 권리자보다 우선변제받을 수 있다(대판 2001다51725).
⑦ 경매를 신청할 수 있는 권리와 말소기준권리 여부집합건물(아파트ㆍ다세대ㆍ연립ㆍ상가ㆍ오피스텔 등)에 설정등기된 전세권은 그 건물 만에 전세권이 설정된 경우에도 그 대지지분(대지권)의 매각대금으로부터도 우선변제받는다. 이때 전세권은 저당권으로 보고 대지지분(대지권)은 저당물의 종물로 보아 저당권의 효력이 종물에까지 미치는 것과 같은 법리가 적용되기 때문이다. 따라서 대지와 건물매각대금 전체에 대해서 우선변제받을 수가 있어서 임대인이 전세보증금을 반환하지 아니한 경우 임의경매를 신청할 수 있는 권리가 있고 이때 전세권이 최선순위인 경우 말소기준권리도 될 수 있다. 그러나 단독ㆍ다가구주택에 설정등기된 전세권은 주택의 일부에 설정된 전세권으로 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 임의경매신청권이 없고 별도의 전세보증금 반환청구 소송을 제기 판결문을 득해서 강제경매를 신청해야 된다. 확정일자만 갖춘 임차인의 보증금도 임대인이 보증금을 반환하지 아니할 경우에는 단독ㆍ다가구의 전세권과 같이 전세보증금 반환청구소송을 제기하여 강제경매를 신청할 수밖에 없다.이러한 단독ㆍ다가구 주택에 설정등기된 전세권과 확정일자만 갖춘 임차인 등은 말소기준권리가 될 수 없다. 말소기준권리가 되기 위해서는 등기부상 가장 먼저 등기된 채권으로서 대지와 건물 전체에 대해서 효력이 미칠 수 있는 채권이어야 기준이 될 수 있기 때문이다.
① 주택인도 및 주민등록(전입신고)과 확정일자의 3가지 요건을 갖추어 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택에 대한 전세권자와 비슷한 지위를 취득하게 된다.그러나 전세권은 물권이고 임차권은 채권이므로 전세권을 설정하게 되면 전세권자는 집 주인의 동의를 받지 않고 전세권을 양도하거나 전전세 할 수 있는 반면, 단순히 임차인이 확정일자를 받은 경우에는, 임차권의 양도나 전전세에 집주인의 동의를 얻어야 한다는 차이가 있다.
② 전세권설정등기는 등기만 경료해두면 전입신고나 실제 거주는 전세권의 효력발생요건이 아니므로 전입신고나 실제거주를 갖추고 있지 않아도 전세권으로서 그 설정등기일을 기준으로 우선변제권이 발생된다. 그러나 주택임대차보호법상 확정일자인 제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 주민센터ㆍ구청ㆍ등기소ㆍ공증인사무소 등에서 임대차계약서에 확정일자인을 받는 것 이외에 대항요건, 즉 전입신고의 경료 및 실제 거주요건을 갖추고 있어야 확정일자 효력발생일시를 기준으로 후순위 채권자 등에 우선하여 변제받게 된다.따라서 확정일자인에 따른 보호를 받기 위해서는 전입신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 전입신고를 해 두지 않는 경우는 보호받지 못한다는 단점이 있는데 반하여, 전세권설정등기는 등기만 경료해 두면 되고 전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다 할 것이다.
③ 전세권등기는 임대인의 협력 없이는 등기자체가 불가능하며, 또한, 그 절차의 복잡으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고 그 비용 또한 확정일자인을 받는 데 비하여 많은 비용이 소요된다. 그러나 확정일자인 제도는 주민센터ㆍ구청ㆍ등기소ㆍ공증인사무소에서 저렴한 비용으로, 또한 임대차 계약서만 있으면 되므로 임대인의 동의여부와는 관계없이 신속ㆍ간편한 절차에 의해 확정일자인을 받을 수 있다는 장점이 있다.
④ 전세계약이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자인을 받아 둔 임차인은 별도로 보증금 반환청구소송을 제기하여 판결문을 득해서 강제경매를 신청해야 되지만, 설정 등기를 경료한 집합건물(아파트ㆍ다세대ㆍ연립 등) 전세권자는 민사집행법의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)규정에 근거하여 판결 절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다. 다만 단독ㆍ다가구에 설정등기된 전세권은 그리하지 아니하고 전세보증금 반환청구소송을 제기해 판결문을 득해서 강제경매를 신청하는 것은 확정일자를 받은 임차인과 같다.
⑤ 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다. 그러나 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 하여야 배당절차에 참여가 가능하다.
⑥ 집합건물(아파트ㆍ다세대ㆍ연립 등)에 설정된 전세권은 대지와 건물 전체의 매각대금에서 그 전세권설정등기일을 기준으로 우선변제받을 수 있다. 이에 대한 보충설명으로 판례는 아파트 건물만에 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의 종물 등에 미친다는 민법 제358조 규정을 유추하여 건물 만에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권이 미치므로 대지권의 경락대금에서도 배당받을 수 있다고 판결(대법원 1995.8.22. 선고, 94다12722 판결). 다만 단독ㆍ다가구주택에 대한 전세권등기는 대지를 포함하지 않고 주택만 전세권 등기한 경우로 대지의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 없다. 오로지 건물매각대금에서만 우선변제를 받을 수 있는 것이다. 그러나 전세권자가 사전에 임차인으로서 대항요건을 갖추었다면 전세권등기일에 임대차계약서상에 확정일자를 받은 것과 동일한 효력이 발생하여 토지 및 건물매각대금 전부에 대하여 후순위 권리자보다 우선변제받을 수 있다(대판 2001다51725).
⑦ 경매를 신청할 수 있는 권리와 말소기준권리 여부집합건물(아파트ㆍ다세대ㆍ연립ㆍ상가ㆍ오피스텔 등)에 설정등기된 전세권은 그 건물 만에 전세권이 설정된 경우에도 그 대지지분(대지권)의 매각대금으로부터도 우선변제받는다. 이때 전세권은 저당권으로 보고 대지지분(대지권)은 저당물의 종물로 보아 저당권의 효력이 종물에까지 미치는 것과 같은 법리가 적용되기 때문이다. 따라서 대지와 건물매각대금 전체에 대해서 우선변제받을 수가 있어서 임대인이 전세보증금을 반환하지 아니한 경우 임의경매를 신청할 수 있는 권리가 있고 이때 전세권이 최선순위인 경우 말소기준권리도 될 수 있다. 그러나 단독ㆍ다가구주택에 설정등기된 전세권은 주택의 일부에 설정된 전세권으로 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 임의경매신청권이 없고 별도의 전세보증금 반환청구 소송을 제기 판결문을 득해서 강제경매를 신청해야 된다. 확정일자만 갖춘 임차인의 보증금도 임대인이 보증금을 반환하지 아니할 경우에는 단독ㆍ다가구의 전세권과 같이 전세보증금 반환청구소송을 제기하여 강제경매를 신청할 수밖에 없다.이러한 단독ㆍ다가구 주택에 설정등기된 전세권과 확정일자만 갖춘 임차인 등은 말소기준권리가 될 수 없다. 말소기준권리가 되기 위해서는 등기부상 가장 먼저 등기된 채권으로서 대지와 건물 전체에 대해서 효력이 미칠 수 있는 채권이어야 기준이 될 수 있기 때문이다.
