후순위임차권등기권자의 대항력과 인수범위에 대하여

질문
2010-15388건의 경우입니다
임대차계약 1차 :1997.02.21 2차 :2001.09.04일이며
2건모두 임차권등기 됨 말소기준권리일 ;1997.02.27이며
만약에 임차권등기된 2차 계약분이 배당을 하나도 못받는경우와 일부라도 배당되는 경우 낙찰자에게 인수되는지 문의드립니다
즉 2차계약은 말소기준권리 이후에 행해졌기에임차권 설정도 당연히 말소기준일 이후에 설정되었는데 낙찰자 책임이 어디까지인지문의 드립니다


답변
후순위임차권등기인 경우도 임차인의 대항력은 임차권등기시를 기준으로 하는 것이 아니라 주임법상 대항요건을 갖춘 시점을 기준으로 다음날 오전0시에 대항력이 발생됩니다.
대항요건이 95.10.26. 이므로 대항력 있는 임차인인데
대항력 있는 금액은 1차의 5600만원에 해당되고
이 금액을 전액 배당받으면 인수금액 없이 임차권등기는 소멸됩니다.
2차 증액분 500만원은 말소기준 이후에 증가됨으로 소멸대상이고 매수인의 인수 대상은 아닙니다.
임차권등기가 6,100만원에 대해서 등기가 되어 있어도 1차와 2차를 구분해서 1차 보증금 증액전의 5,600만원에 대해서 만 대항력이 있고 2차 증액분은 대항력이 없고 소멸대상입니다.
그런데 이사건의 배당표를 살펴보면 16,000만원에 매각되고 경매비용과 조세채권 등을 정확하게 예측할 수 없어서 정확한 배당표작성은 할 수 없어도
0순위 경매비용
1순위 윤희현 최우선변제금 1,200만원
2순위 솔로몬 3,900만원(전소유자의 채권이므로 현소유자의 당해세보다 우선 배당)
3순위 당해세
4순위 법정기일이 빠른 조세
5순위 (주)월드톱 5,000만원
6순위 정옥자 5,600만원 1차확정일자우선변제권
7순위 부터는 -----------
 
따라서 최소한 대항력 있는 입차권 5,600만원은 전액받을 것에 대해서 다소 의문이 갑니다.
왜냐하면 조세채권의 선순위 여부와 금액등을 정확하게 알 수 없어서 배당관계는 정확하게 작성할 수 없습니다.
그러나 조세가 소액인 경우에는 매수인의 부담은 없을 것이 예상됩니다.
담당경매게에서 임차인의 1차대항요건 시기보다 빠른 법정기일을 가진 조세와 당해세 등이 있는 가를 살펴보고 빠른 조세와 당해세가 있다면 선순위채권으로 공제하고 임차인의 배당금이 부족하다면 매수인이 인수해야됩니다.
16,000만원-101,000,000원-당해세-법정기일이 빠른 조세 = 정옥자의 배당금이 됩니다.