유치권이 인정되는 경우의 법률 및 대법원 판례사례
채움티비
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2014.10.13 14:35
[유치권이 인정되는 경우의 법률 및 대법원 판례사례]
1) 필요비와 유익비
(1) 임차인 또는 제3취득자가 경매부동산의 보존(필요비)이나 개량을 위하여 지출한 비용(유익비)은 유치권을 주장할 수 있다. 필요비나 유익비 지출은 건물에 관하여 지출된 비용이므로 유치권이 인정된다.
① 필요비 민법 제325조(유치권자의 상환청구권)
①항 유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지급한때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다. 통상 물건의 보관자가 선량한 관리자의 주의로서 물건의 보존과 관리에 필요한 비용으로 건물의 소규모 수선, 조세의 부담이나 평상시 보관에 필요한 비용, 관리비 같은 것이 있다.
ㄱ) 집합건물 관리비도 필요비다.
ⓐ 대법2005다65821판결
1. 체납관리비 승계범위에 관하여 ~ 집합건물특별승계인(“낙찰받은 매수인”)은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여 이를 승계하여야 한다.
2. 연체료의 승계여부 - ~ 공용부분관리비에 대한 연체료는 집합건물 특별승계인에게 승계되는 공용부분관리비에 포함되지 않는다.
3. 소멸시효에 대하여 민법163조 제1호에서 3년의 단기소멸시효에 걸리는 것으로 규정한 ‘1년 이내의 기간으로 정한 채권’이란 1년 이내의 정기로 지급된 채권을 말하는 것으로서 1개월 단위로 지급되는 집합건물 관리비채권도 이에 해당된다.
② 유익비
ㄱ) 민법626조(임차인의 상환청구권) ②항 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에는 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다.
ㄴ) 유익비는 유치물이 객관적 가치를 증가시키는데 소요된 비용으로 유치권자의 주관적 필요에 따라 소요된 비용은 유익비로 인정되지 아니하고 객관적으로 가치를 증가시키는 경우만 인정된다. 인정된다 하더라도 그 가액의 증가가 현존하는 경우만 인정된다. 따라서 인정받기 어렵다.
ㄷ) 임대인의 승낙여부 - 유익비 지출은 임차물을 사용․수익하기위해 반드시 지출해야되는 비용이 아니므로 임차인의 임대인의 동의여부가 문제가 될 수 있다. 학설에서는 임대인의 동의가 없어도 된다고 보고 있는데 이는 유익비 상환청구를 인정하는 취지가 임차인의 투자에 의해서 객관적으로 증가된 가치를 부당이득으로 반환하게하기 위한 목적에 있기 때문이다. 다만 계약체결 당시 임차물이 계약목적에 적합하지 아니하여 계약목적에 적합하도록 점포의 임차인이 자신의 영업을 위하여 지출한 비용 등은 유익 비용에 해당되지 아니한다.
(2) 건물임차인이 임대차계약이 해제, 해지된 후에는 계속 건물을 점유하며 필요비나 유익비를 지출하여도, 그 상환청구권에 관하여는 유치권이 성립하지 못한다.즉, 경매개시 결정 전에 발생한 채권이어야 하며, 유치권의 원인이 되는 채권의 금액은 세금계산서 기타 신뢰할 수 있는 자료에 의해 입증되어야 할 것이다.
(3) 점유자의 상환청구권(대법 94다4592 판결)점유자의 필요비 유익비 상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물의 반환을 청구받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 회복자에 대하여 행사할 수 있을 것이다.
(4) 건물의 유익비 상환청구권에 기한 유치권을 행사하여 임차건물을 사용 수익한
임차인은(대법 63다235)
- 동시 이행의 항변권 또는 유익비 상환청구권에 의한 유치권을 행사하여 가옥을
사용 수익한 경우에는 임료 상당의 금원을 부당이득한 것으로 본다.
(5) 유치물 소유자의 변동과 유치권 행사, 유치권자의 목적물 적법사용여부(대법 71다2414 판결)
① 유치권자의 점유하에 있는 유치물의 소유자가 변동하더라도 유치권자의
점유는 유치물에 대한 보존행위로서 하는 것이므로 적법하고 그 소유자변동 후
유치권자가 유치물에 관하여 새로이 유익비를 지급하여 그 가격의 증가가 현존
하는 경우에는 이 유익비에 대하여도 유치권을 행사할 수 있다. 그 소유자 변동
전 이미 발생한 유치물에 대한 채권액뿐만 아니라 소유자 변동 후 새로이 발생된
유익비도 유치권 채권으로 인정받을 수 있다는 판례이다.
② 유치권자가 유치물에 대한 보존행위로서 목적물을 사용하는 것은 적법행위
이므로 불법점유로 인한 손해배상 책임이 없는 것이다.
(6) 대법원 1980.10.14. 선고 80다1851,1852 판결 【건물명도등】 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고가 이건 건물을 임차사용 중 피고 자신의 돈을 들여 이건 건물내부(주방, 대기실, 마루, 방, 변소 등)의 벽지, 천정지, 장판지를 새로 깔고 페인트 및 봐니스칠을 하여 단정하고 기존의 방실 칸막이를 뜯어 내거나 새로 설치하는 등 하여 시설의 일부를 개수하고 인터폰 및 비상등 설치공사를 하고 이건 건물의 현관입구에 피고 주장의 전화, 카펫트, 동양화 등을 구입하여 설치하거나 깔아놓거나 걸어 놓은 사실은 인정되나, 위 시설개수 및 시설물설치는 피고가 그 자신 음식점을 경영하기 위하여 필요에 의하여 한 것임을 인정할 수 있을 뿐더러 카펫트, 인터폰, 동양화 등은 이건 건물과는 독립된 물건으로서 피고가 수거하여 가면 되고 청색 전화가입권은 피고가 체신관서에 가입권을 반환하고 그 권리금을 찾으면 되는 것이니 위와 같은 것들을 위하여 지출한 비용을 임대인인 원고가 상환의무를 지는 유익비 또는 필요비에 해당하지 않는다고 판단하였다.민법 제626조로서 임대인의 상환의무를 규정한 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것이고 필요비란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 일컫는 것임이 동 조의 명문상 뚜렷한 바이므로 이 건에서 피고가 지출한 위 설시 제비용을 임차물의 보존을 위하여 지출한 필요비이거나 임차인 이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 유익비라고 할 수 없을 뿐더러 ~이후 생략,
(7) 가등기가 되어 있는 부동산에 소유자가 필요비·유익비를 지출한 경우
(대법76다27079)
가등기에 의한 본등기가 된 경우에는 타인의 물건에 비용을 투입한 것이 되어 유치권 대상이 될 수 있다는 판례내용이다.
2) 공사비용에 대한 판례
(1) 대법원 2007.9.7. 선고 2005다16942 판결
<판결요지>
① 민법 제320조제1항에서 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’은 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함하고, 한편 민법 제321조는 “유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.”고 규정하고 있으므로, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하며, 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건이 경우에도 적용된다.
② 다세대주택의 창호 등의 공사를 완성한 하수급인이 공사대금채권 잔액을 변제받기 위하여 위 다세대주택 중 한 세대를 점유하여 유치권을 행사하는 경우, 그 유치권은 위 한 세대에 대하여 시행한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립한다고 본 사례
- 민법 제320조제1항은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. 여기서 그 물건에 관하여 생긴 채권이라 함은 위 유치권 본래 취지의 공평원칙에 특별히 반하지 않는 한, 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함한다고 할 것이고, 한편 민법 제321조는 “유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.”고 규정하고 있으므로, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보한다고 할 것이며 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용된다고 할 것이다.
(2) 도급계약에서 수급인이 신축 건물에 대하여 유치권을 가지는 경우(대법 95다16202, 95다16219 판결)
<판결요지>
주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다.
(3) 공사잔대금 채권의 담보를 위한 유치권 보전을 위하여 발하여진 출입금지 가처분에 대하여 (대법 96다21188 판결)
① 민사소송법 제720조에서 ‘특별한 사정이 있는 때’라 함은 가처분에 의하여
보전 되는 권리가 금전적 보상으로써 그 종국의 목적을 달할 수 있다는 사정이
있거나 또는 가처분 집행으로 가처분 채무자가 특히 현저한 손해를 받고 있는
사정이 있는 경우를 말하고, 여기에서 금전보상이 가능한가의 여부는 장래 본안
소송에 있어서의 청구의 내용, 당해 가처분의 목적 등 모든 사정을 참작하여 사회
통념에 따라 객관적으로 판단하여야 한다.
② 출입금지등 가처분결정은 피신청인이 신청인에 대하여 가지는 공사잔대금
채권의 담보를 위한 유치권을 보전하기 위하여 발하여진 것으로서 그 피보전
권리의 성질상 금전적 보상에 의하여 그 종국의 목적을 달성할 수 있는 경우
에 해당한다고 한 원심판단을 수긍한 사례
(4) 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것이 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하는지 여부(적극) 및 이 경우 차임 상당 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있는지 여부(적극)(대법 2009다40684 판결)
민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것인바, 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다고 할 것이다. 그리고 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다.
(5) 공사대금잔금채권이나 그 지연손해금청구권, 채무불이행에 의한 손해배상청구권은 모두 피담보채권으로 한 유치권이 성립된다(대법76다582).
3) 점유에 관한 설명 및 판단기준과 유치권에 대한 대응방법에 대한 판례
(1) 점유에 대한 설명
① 민법 제192조(점유권의 취득과 소멸)
① 물건을 사실상 지배하는 자는 점유권이 있다.
② 점유자가 물건에 대한 사실상의 지배를 상실한 때에는 점유권이 소멸한다.
그러나 제204조의 규정에 의하여 점유를 회수한 때에는 그러하지 아니하다.
② 민법 제194조(간접점유) 지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차. 임치 기타의
관계로 타인으로 하여금 물건을 점유하게 한 자는 간접으로 점유권이 있다.
③ 민법 제195조(점유보조자) 가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의
지시를 받아 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 때에는 그 타인만을 점유자로 한다.
④ 민법 제198조(점유계속의 추정) 전후양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유
는 계속한 것으로 추정한다.
(2) 대법원 2003. 7. 25. 선고 2002다34543 판결 【건물명도】
[1] 물건에 대한 점유의 의미와 판단기준
1. 원고들이 이 사건 건물을 점유하고 있었는지 여부 점유라 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것은 아니고 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 하는 것이고, 점유회수의 소에 있어서는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지의 여부만을 심리하면 되는 것이다 ( 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결 참조).
[2]하도급 공사업자들이 점유하는 건물에 대하여 경락인이 잠금장치를 임의로 교체하고 적법하게 집행되지 아니한 부동산인도명령문을 공고하는 방법으로 공사업자들의 건물침입을 막았다면 경락인이 건물에 대한 공사업자들의 점유를 침탈하였다고 본 사례
(3) 물건 점유 이전에 그 물건에 관련하여 채권이 발생한 후 그 물건의 점유를 취득한 경우(대법 64다1977 판결)
유치권자가 유치물을 점유하기 전에 발생된 채권(건축비채권)이라도 그 후 그 물건의 점유를 취득했다면 유치권은 성립한다.
(4) 유치권으로 점유하다 일시 상실 후 다시 점유한 경우
(대법2004다50853,50860판결)
(앞부분 생략) ~ 유치권의 대상이 되는 물건에 대한 점유를 상실한 자가 뒤에 다시 그 물건에 대한 점유를 취득한 경우도 취득한다고 할 것인데, 원고가 점유를 상실하였다가 그후 피고가 이 사건 건물을 낙찰받기 전에 그 처분권자 인 재단법인 기독교대한감리회 유지재단과 위 강효진의 승낙 하에 다시 이 사건 건물을 점유하게 된 것이므로 , 원고는 이사건 건물을 다시 적법하게 점유하게 됨으로서 이러한 새로운 점유에 기초하여서 이 사건건물에 대한 유치권을 취득하였다고 봄이 상당하고, 원고가 그 이전에 이 사건 건물에 대한 점유를 일시 상실하였다는 사정만으로 원고의 이사건 건물에 대한 유치권이 종국적으로 소멸되었다고 볼수 없다고 판단하였다. 유치권자가 물건에 대한 점유를 일시 상실하였다가 후에 다시 같은 물건을 점유한 경우에는 점유 상실 당시 유치권을 포기하는 등 특별한사정이 없는 한 그 채권을 위하여 유치권을 취득한다고 할 것이다.
(5) 제3취득자의 범위
민법 제367조 규정에 의한 제3취득자는 저당부동산에 대하여 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권 등을 취득한 자이다. 그러나 물상보증인 즉 소유자는 제3취득자에 포함되지 아니한다.
(6) 유치권에 대한 확인 및 대응방법에 대한 판례
① 매각기일 이후~ 매각허가 이전 : 매각물건명세서 작성에 대한 중대한 하자를
들어 매각허가를 불허가 신청할 수 있다.
② 매각허가결정기일 이후~ 매각허가결정 확정 이전 : 매각허가 결정에 대한 이
의나 즉시항고를 통한 매각허가결정을 취소신청을 할 수 있다.
③ 매각허가결정이 확정 이후~대금납부전 : 매각허가결정의 취소신청
④ 대금납부 이후~ 배당기일 이전 : 매매계약 해제신청과 매각대금 반환신청
을 할 수 있다.
⑤ 배당기일 이후 : 채무자 또는 배당받은 채권자 등에게 반환을 청구할 수 있다.
가. 위의 내용에 관한 판례
(가) 대법원 2005. 8. 8. 자 2005마643 결정 【매각허가취소】
[1] 매각허가에 대한 이의신청사유를 규정한 민사집행법 제121조 제6호에서 말하는 '부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동'의 의미
- 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 선순위 근저당권의 존재로 후순위 처분금지가처분(내지 가등기)이나 대항력 있는 임차권 등이 소멸하거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정까지 받았으나 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 처분금지가처분(내지 가등기)이나 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우와 같이 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우를 말한다.
[2] 부동산의 경매절차에서 근린생활시설인 매각목적물을 업무시설로 잘못 적용하여 가격평가를 하였다는 사유가 민사집행법 제127조 제1항에 의한 매각허가결정의 취소사유가 되지 않는다고 한 사례
(나) 대법원 2008.6.17. 자 2008마459 결정 【부동산매각허가결정에대한이의】
부동산 임의경매절차에서 이미 최고가매수신고인이 정해진 후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있고 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원이 취할 조치(=매각불허가결정)- 부동산 임의경매절차에서 매수신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 이미 최고가매수신고인으로 정하여졌음에도 그 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 뿐만 아니라 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원으로서는 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가하여 민사집행법 제121조 제6호가 규정하는 이의 사유가 발생된 것으로 보아 이해관계인의 이의 또는 직권으로 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하는 것이 상당하다 ( 대법 2005마643 결정 참조).
1) 필요비와 유익비
(1) 임차인 또는 제3취득자가 경매부동산의 보존(필요비)이나 개량을 위하여 지출한 비용(유익비)은 유치권을 주장할 수 있다. 필요비나 유익비 지출은 건물에 관하여 지출된 비용이므로 유치권이 인정된다.
① 필요비 민법 제325조(유치권자의 상환청구권)
①항 유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지급한때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다. 통상 물건의 보관자가 선량한 관리자의 주의로서 물건의 보존과 관리에 필요한 비용으로 건물의 소규모 수선, 조세의 부담이나 평상시 보관에 필요한 비용, 관리비 같은 것이 있다.
ㄱ) 집합건물 관리비도 필요비다.
ⓐ 대법2005다65821판결
1. 체납관리비 승계범위에 관하여 ~ 집합건물특별승계인(“낙찰받은 매수인”)은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여 이를 승계하여야 한다.
2. 연체료의 승계여부 - ~ 공용부분관리비에 대한 연체료는 집합건물 특별승계인에게 승계되는 공용부분관리비에 포함되지 않는다.
3. 소멸시효에 대하여 민법163조 제1호에서 3년의 단기소멸시효에 걸리는 것으로 규정한 ‘1년 이내의 기간으로 정한 채권’이란 1년 이내의 정기로 지급된 채권을 말하는 것으로서 1개월 단위로 지급되는 집합건물 관리비채권도 이에 해당된다.
② 유익비
ㄱ) 민법626조(임차인의 상환청구권) ②항 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에는 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다.
ㄴ) 유익비는 유치물이 객관적 가치를 증가시키는데 소요된 비용으로 유치권자의 주관적 필요에 따라 소요된 비용은 유익비로 인정되지 아니하고 객관적으로 가치를 증가시키는 경우만 인정된다. 인정된다 하더라도 그 가액의 증가가 현존하는 경우만 인정된다. 따라서 인정받기 어렵다.
ㄷ) 임대인의 승낙여부 - 유익비 지출은 임차물을 사용․수익하기위해 반드시 지출해야되는 비용이 아니므로 임차인의 임대인의 동의여부가 문제가 될 수 있다. 학설에서는 임대인의 동의가 없어도 된다고 보고 있는데 이는 유익비 상환청구를 인정하는 취지가 임차인의 투자에 의해서 객관적으로 증가된 가치를 부당이득으로 반환하게하기 위한 목적에 있기 때문이다. 다만 계약체결 당시 임차물이 계약목적에 적합하지 아니하여 계약목적에 적합하도록 점포의 임차인이 자신의 영업을 위하여 지출한 비용 등은 유익 비용에 해당되지 아니한다.
(2) 건물임차인이 임대차계약이 해제, 해지된 후에는 계속 건물을 점유하며 필요비나 유익비를 지출하여도, 그 상환청구권에 관하여는 유치권이 성립하지 못한다.즉, 경매개시 결정 전에 발생한 채권이어야 하며, 유치권의 원인이 되는 채권의 금액은 세금계산서 기타 신뢰할 수 있는 자료에 의해 입증되어야 할 것이다.
(3) 점유자의 상환청구권(대법 94다4592 판결)점유자의 필요비 유익비 상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물의 반환을 청구받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 회복자에 대하여 행사할 수 있을 것이다.
(4) 건물의 유익비 상환청구권에 기한 유치권을 행사하여 임차건물을 사용 수익한
임차인은(대법 63다235)
- 동시 이행의 항변권 또는 유익비 상환청구권에 의한 유치권을 행사하여 가옥을
사용 수익한 경우에는 임료 상당의 금원을 부당이득한 것으로 본다.
(5) 유치물 소유자의 변동과 유치권 행사, 유치권자의 목적물 적법사용여부(대법 71다2414 판결)
① 유치권자의 점유하에 있는 유치물의 소유자가 변동하더라도 유치권자의
점유는 유치물에 대한 보존행위로서 하는 것이므로 적법하고 그 소유자변동 후
유치권자가 유치물에 관하여 새로이 유익비를 지급하여 그 가격의 증가가 현존
하는 경우에는 이 유익비에 대하여도 유치권을 행사할 수 있다. 그 소유자 변동
전 이미 발생한 유치물에 대한 채권액뿐만 아니라 소유자 변동 후 새로이 발생된
유익비도 유치권 채권으로 인정받을 수 있다는 판례이다.
② 유치권자가 유치물에 대한 보존행위로서 목적물을 사용하는 것은 적법행위
이므로 불법점유로 인한 손해배상 책임이 없는 것이다.
(6) 대법원 1980.10.14. 선고 80다1851,1852 판결 【건물명도등】 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고가 이건 건물을 임차사용 중 피고 자신의 돈을 들여 이건 건물내부(주방, 대기실, 마루, 방, 변소 등)의 벽지, 천정지, 장판지를 새로 깔고 페인트 및 봐니스칠을 하여 단정하고 기존의 방실 칸막이를 뜯어 내거나 새로 설치하는 등 하여 시설의 일부를 개수하고 인터폰 및 비상등 설치공사를 하고 이건 건물의 현관입구에 피고 주장의 전화, 카펫트, 동양화 등을 구입하여 설치하거나 깔아놓거나 걸어 놓은 사실은 인정되나, 위 시설개수 및 시설물설치는 피고가 그 자신 음식점을 경영하기 위하여 필요에 의하여 한 것임을 인정할 수 있을 뿐더러 카펫트, 인터폰, 동양화 등은 이건 건물과는 독립된 물건으로서 피고가 수거하여 가면 되고 청색 전화가입권은 피고가 체신관서에 가입권을 반환하고 그 권리금을 찾으면 되는 것이니 위와 같은 것들을 위하여 지출한 비용을 임대인인 원고가 상환의무를 지는 유익비 또는 필요비에 해당하지 않는다고 판단하였다.민법 제626조로서 임대인의 상환의무를 규정한 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것이고 필요비란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 일컫는 것임이 동 조의 명문상 뚜렷한 바이므로 이 건에서 피고가 지출한 위 설시 제비용을 임차물의 보존을 위하여 지출한 필요비이거나 임차인 이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 유익비라고 할 수 없을 뿐더러 ~이후 생략,
(7) 가등기가 되어 있는 부동산에 소유자가 필요비·유익비를 지출한 경우
(대법76다27079)
가등기에 의한 본등기가 된 경우에는 타인의 물건에 비용을 투입한 것이 되어 유치권 대상이 될 수 있다는 판례내용이다.
2) 공사비용에 대한 판례
(1) 대법원 2007.9.7. 선고 2005다16942 판결
<판결요지>
① 민법 제320조제1항에서 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’은 유치권 제도 본래의 취지인 공평의 원칙에 특별히 반하지 않는 한 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함하고, 한편 민법 제321조는 “유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.”고 규정하고 있으므로, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보하며, 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건이 경우에도 적용된다.
② 다세대주택의 창호 등의 공사를 완성한 하수급인이 공사대금채권 잔액을 변제받기 위하여 위 다세대주택 중 한 세대를 점유하여 유치권을 행사하는 경우, 그 유치권은 위 한 세대에 대하여 시행한 공사대금만이 아니라 다세대주택 전체에 대하여 시행한 공사대금채권의 잔액 전부를 피담보채권으로 하여 성립한다고 본 사례
- 민법 제320조제1항은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. 여기서 그 물건에 관하여 생긴 채권이라 함은 위 유치권 본래 취지의 공평원칙에 특별히 반하지 않는 한, 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우는 물론이고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 경우도 포함한다고 할 것이고, 한편 민법 제321조는 “유치권자는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.”고 규정하고 있으므로, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보한다고 할 것이며 이와 같은 유치권의 불가분성은 그 목적물이 분할 가능하거나 수개의 물건인 경우에도 적용된다고 할 것이다.
(2) 도급계약에서 수급인이 신축 건물에 대하여 유치권을 가지는 경우(대법 95다16202, 95다16219 판결)
<판결요지>
주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다.
(3) 공사잔대금 채권의 담보를 위한 유치권 보전을 위하여 발하여진 출입금지 가처분에 대하여 (대법 96다21188 판결)
① 민사소송법 제720조에서 ‘특별한 사정이 있는 때’라 함은 가처분에 의하여
보전 되는 권리가 금전적 보상으로써 그 종국의 목적을 달할 수 있다는 사정이
있거나 또는 가처분 집행으로 가처분 채무자가 특히 현저한 손해를 받고 있는
사정이 있는 경우를 말하고, 여기에서 금전보상이 가능한가의 여부는 장래 본안
소송에 있어서의 청구의 내용, 당해 가처분의 목적 등 모든 사정을 참작하여 사회
통념에 따라 객관적으로 판단하여야 한다.
② 출입금지등 가처분결정은 피신청인이 신청인에 대하여 가지는 공사잔대금
채권의 담보를 위한 유치권을 보전하기 위하여 발하여진 것으로서 그 피보전
권리의 성질상 금전적 보상에 의하여 그 종국의 목적을 달성할 수 있는 경우
에 해당한다고 한 원심판단을 수긍한 사례
(4) 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것이 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당하는지 여부(적극) 및 이 경우 차임 상당 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있는지 여부(적극)(대법 2009다40684 판결)
민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것인바, 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다고 할 것이다. 그리고 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다.
(5) 공사대금잔금채권이나 그 지연손해금청구권, 채무불이행에 의한 손해배상청구권은 모두 피담보채권으로 한 유치권이 성립된다(대법76다582).
3) 점유에 관한 설명 및 판단기준과 유치권에 대한 대응방법에 대한 판례
(1) 점유에 대한 설명
① 민법 제192조(점유권의 취득과 소멸)
① 물건을 사실상 지배하는 자는 점유권이 있다.
② 점유자가 물건에 대한 사실상의 지배를 상실한 때에는 점유권이 소멸한다.
그러나 제204조의 규정에 의하여 점유를 회수한 때에는 그러하지 아니하다.
② 민법 제194조(간접점유) 지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차. 임치 기타의
관계로 타인으로 하여금 물건을 점유하게 한 자는 간접으로 점유권이 있다.
③ 민법 제195조(점유보조자) 가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의
지시를 받아 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 때에는 그 타인만을 점유자로 한다.
④ 민법 제198조(점유계속의 추정) 전후양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유
는 계속한 것으로 추정한다.
(2) 대법원 2003. 7. 25. 선고 2002다34543 판결 【건물명도】
[1] 물건에 대한 점유의 의미와 판단기준
1. 원고들이 이 사건 건물을 점유하고 있었는지 여부 점유라 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것은 아니고 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 하는 것이고, 점유회수의 소에 있어서는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지의 여부만을 심리하면 되는 것이다 ( 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결 참조).
[2]하도급 공사업자들이 점유하는 건물에 대하여 경락인이 잠금장치를 임의로 교체하고 적법하게 집행되지 아니한 부동산인도명령문을 공고하는 방법으로 공사업자들의 건물침입을 막았다면 경락인이 건물에 대한 공사업자들의 점유를 침탈하였다고 본 사례
(3) 물건 점유 이전에 그 물건에 관련하여 채권이 발생한 후 그 물건의 점유를 취득한 경우(대법 64다1977 판결)
유치권자가 유치물을 점유하기 전에 발생된 채권(건축비채권)이라도 그 후 그 물건의 점유를 취득했다면 유치권은 성립한다.
(4) 유치권으로 점유하다 일시 상실 후 다시 점유한 경우
(대법2004다50853,50860판결)
(앞부분 생략) ~ 유치권의 대상이 되는 물건에 대한 점유를 상실한 자가 뒤에 다시 그 물건에 대한 점유를 취득한 경우도 취득한다고 할 것인데, 원고가 점유를 상실하였다가 그후 피고가 이 사건 건물을 낙찰받기 전에 그 처분권자 인 재단법인 기독교대한감리회 유지재단과 위 강효진의 승낙 하에 다시 이 사건 건물을 점유하게 된 것이므로 , 원고는 이사건 건물을 다시 적법하게 점유하게 됨으로서 이러한 새로운 점유에 기초하여서 이 사건건물에 대한 유치권을 취득하였다고 봄이 상당하고, 원고가 그 이전에 이 사건 건물에 대한 점유를 일시 상실하였다는 사정만으로 원고의 이사건 건물에 대한 유치권이 종국적으로 소멸되었다고 볼수 없다고 판단하였다. 유치권자가 물건에 대한 점유를 일시 상실하였다가 후에 다시 같은 물건을 점유한 경우에는 점유 상실 당시 유치권을 포기하는 등 특별한사정이 없는 한 그 채권을 위하여 유치권을 취득한다고 할 것이다.
(5) 제3취득자의 범위
민법 제367조 규정에 의한 제3취득자는 저당부동산에 대하여 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권 등을 취득한 자이다. 그러나 물상보증인 즉 소유자는 제3취득자에 포함되지 아니한다.
(6) 유치권에 대한 확인 및 대응방법에 대한 판례
① 매각기일 이후~ 매각허가 이전 : 매각물건명세서 작성에 대한 중대한 하자를
들어 매각허가를 불허가 신청할 수 있다.
② 매각허가결정기일 이후~ 매각허가결정 확정 이전 : 매각허가 결정에 대한 이
의나 즉시항고를 통한 매각허가결정을 취소신청을 할 수 있다.
③ 매각허가결정이 확정 이후~대금납부전 : 매각허가결정의 취소신청
④ 대금납부 이후~ 배당기일 이전 : 매매계약 해제신청과 매각대금 반환신청
을 할 수 있다.
⑤ 배당기일 이후 : 채무자 또는 배당받은 채권자 등에게 반환을 청구할 수 있다.
가. 위의 내용에 관한 판례
(가) 대법원 2005. 8. 8. 자 2005마643 결정 【매각허가취소】
[1] 매각허가에 대한 이의신청사유를 규정한 민사집행법 제121조 제6호에서 말하는 '부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동'의 의미
- 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 선순위 근저당권의 존재로 후순위 처분금지가처분(내지 가등기)이나 대항력 있는 임차권 등이 소멸하거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정까지 받았으나 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 처분금지가처분(내지 가등기)이나 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우와 같이 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우를 말한다.
[2] 부동산의 경매절차에서 근린생활시설인 매각목적물을 업무시설로 잘못 적용하여 가격평가를 하였다는 사유가 민사집행법 제127조 제1항에 의한 매각허가결정의 취소사유가 되지 않는다고 한 사례
(나) 대법원 2008.6.17. 자 2008마459 결정 【부동산매각허가결정에대한이의】
부동산 임의경매절차에서 이미 최고가매수신고인이 정해진 후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있고 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원이 취할 조치(=매각불허가결정)- 부동산 임의경매절차에서 매수신고인이 당해 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 이미 최고가매수신고인으로 정하여졌음에도 그 이후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있을 뿐만 아니라 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우, 집행법원으로서는 장차 매수신고인이 인수할 매각부동산에 관한 권리의 부담이 현저히 증가하여 민사집행법 제121조 제6호가 규정하는 이의 사유가 발생된 것으로 보아 이해관계인의 이의 또는 직권으로 매각을 허가하지 아니하는 결정을 하는 것이 상당하다 ( 대법 2005마643 결정 참조).
