공매경매대상물건에 대한 권리분석

[공매경매대상물건에 대한 권리분석]
 
공매로 낙찰받고 매각대금을 납부하고 소유권을 이전받음과 동시에 등기부에 설정되었던 권리 등이 소멸되는 것이 원칙이다. 그러나 말소기준권리보다 선순위인 부동산상의 권리나 선순위로 부동산에 설정된 권리 등이 있다면 낙찰을 받았을 때에 낙찰자가 추가로 인수해야 되는 경우가 발생할 수도 있고 그로 인하여 소유권까지 상실될 수도 있기 때문에 철저한 분석을 하고나서 입찰에 참여해야 된다.
왜냐하면, 말소기준권리보다 먼저 등기부상에 설정되어 있어서 낙찰자의 인수가 되는 권리 등이 있거나, 말소기준권리보다 앞선 부동산 상(上)의 권리 즉, 대항요건(주민등록＋주택인도)을 갖춘 임차인 또는 기타 권리 등이 있다면 낙찰자는 이들 권리 등을 추가로 인수해야 된다.
이 밖에도 말소기준권리보다 선순위이든 후순위이든 간에 소멸되지 아니하고 매수인(낙찰자)에게 인수되는 법정지상권ㆍ유치권ㆍ예고등기 등이 있는데 이러한 권리 등이 발생하거나 발생할 것으로 예측되는 경우는 그 실체를 정확히 파악한 경우만 입찰에 참가하여야 하고, 파악하지 못한 경우는 입찰참여를 보류하는 것이 현명한 판단일 것이다.
그리고 가처분에는 ① 소유권에 관한 가처분과 ② 소유권이외에 저당권 등에 관한 가처분 등이 있는데 ②번에서는 가처분권자가 말소기준권리보다 후순위인 경우에는 소멸대상이다. 그렇다고 하더라도 말소기준권리가 가처분대상이 되는 경우에는 말소기준권리가 달라짐에 따라 후순위임차인 등의 권리 등을 낙찰자가 인수할 수 있음을 주의해야 한다.
그러나 ①번의 소유권에 관한 가처분의 경우에서는 말소기준권리보다 후순위인 경우에도 소멸되지 아니하고 낙찰자가 소유권을 상실하는 경우가 발생될 수 있다.
예를 들면 갑소유자 → 을근저당 → 병세금압류 → 정가처분(갑소유권 말소청구에 관한 가처분) → 병의 압류공매대행의뢰 → 무낙찰자 → 정가처분권자 승소시 → 정이 소유권을 취득하고 그 이후 모든 권리는 원인무효로 소멸대상이 되므로 무낙찰자 역시 소유권이 상실되므로 주의해야 한다. 이러한 이유는 현행법이 부동산의 선의취득을 인정하지 아니하고 부동산등기에는 공신력이 없기 때문이다.