임차인이 금융기관 대출시 무상거주확인서를 작성한 경우의 대항력인정여부
채움티비
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2014.10.13 14:41
(9 ) 임차인이 금융기관 대출시 무상거주확인서를 작성한 경우의 대항력인정여부
가) 서울지법 동부지원 [2000. 11. 30. 선고 2000가단8695]
[1]근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 임차인이 그 임대차 사실을 부인하거나 임차보증금의 액수에 관하여 스스로 불리한 진술을 하고 이에 관한 확인서 등을 작성하여 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이러한 진술을 번복하여 임대차의 대항력 또는 위 진술상의 액수를 초과하는 임차보증금 반환채권의 존재를 주장하면서 그 임차보증금 반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.
[2]금전대출을 실시하는 금융기관 또는 금융기관으로부터 건물의 담보가치를 조사하도록 의뢰받은 감정평가기관의 직원이 직접 임차인들을 만나 임대차관계를 조사한 것이 아니라, 단지 금전대출을 신청한 건물의 소유자에게 그 조사를 의뢰하여 그가 임대차조사서 서식의 공란에 기재될 내용에 관하여 어떠한 설명도 없이 임차인들로부터 기명날인만 받고 임대차 금액란에 실제 임대차보증금보다 적은 금액을 기재한 경우, 임차인들이 부동산경매절차에서 위 조사서에 기재된 사항과는 다른 내용의 주장을 하면서 배당을 요구한다고 하여 금반언이나 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 한 사례.
[3]주택소유자 겸 임대인으로부터 임대차조사서에 서명·날인을 요구받은 임차인은 위 조사서에 자신들의 임대차관계를 기재하게 된 이상 그 서식의 기재사항을 잘 읽어보고 정확한 내용의 기재를 함으로써 적절한 담보가치의 조사가 이루어지도록 하여야 함에도, 임대차금액란을 전혀 기재하지 아니한 채로 임대인에게 위 조사서를 교부함으로써 그로 하여금 임의로 허위의 기재를 하게 한 과실이 있다 할 것이고, 이러한 과실은 임대인의 불법행위와 경합하여 금융기관으로 하여금 임대인에 대한 채권 중 임차보증금 액수를 과소평가함으로써 배당받지 못하게 된 금액 상당의 손해를 입게 한 원인이 되었다 할 것이므로, 임차인은 임대인과 각자 위 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이고, 다만 금융기관으로서는 임대인이 작성하여 온 위 조사서에만 의존하여 달리 별도의 확인 절차를 거치지 아니한 채 임대차관계를 평가하여 임대인에게 금전대출을 하여 준 과실이 있다 할 것이므로 임차인의 손해배상책임은 40%로 제한함이 상당하다고 한 사례.
나) 대법원 [1997. 6. 27. 선고 97다12211]
근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 아울러 근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.
다) 대법원 [2000. 1. 5. 자 99마4307 결정]
채무자가 동생 소유의 아파트에 관하여 근저당권을 설정하고 대출을 받으면서 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성하여 준 경우, 그 후 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 이를 낙찰받은 채권자의 인도명령을 다투는 것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않는다고 본 사례
라) 대법원 [1987.1.20. 선고 86다카1852]
이 사건 건물에 대한 임의경매신청사건에 있어서 집달관이 작성한 임대차조사보고서에 의하면, 이 사건 건물에는 피고가 임차보증금 20,000,000원에 무기한으로 입주하고 있는 사실이 조사 보고되어 있는 이상 원고는 위 경매절차에서 원고의 근저당권에 대항할 수 있는 피고의 임차권이 있다는 사실을 알고 있었다 할 것이고 한편 피고가 원고의 직원이 이 사건 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 이 사건 건물에 대한 임대차조사에서 피고의 임대차사실을 숨겼다 하여도 이 사건 경매절차에서는 이를 분명히 한 이상 원고로 하여금 경매가격을 결정하게끔 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없다 할 것이므로 위와 같이 일시 임대차관계를 숨긴 사실만을 가지고서 피고의 이 사건 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다 할 것이다.
종합정리하면 ① 은행이 직접 낙찰받은 경우 경매의 진행절차 과정에서 임차인으로 권리신고하여 임대차사실이 있음을 주장하였더라도 임차인으로 권리주장은 신의칙에 위반된다고 볼수 있을 것이다. 은행이 직접 낙찰받지 않고 제3자가 낙찰받은 경우라도 이러한 사실을 믿고 대출한 금융기관이 손실을 보게 된 경우에는 임차인은 손해배상책임이 있을 것으로 판단된다. 이에 대한 판례를 보면 '주택임차인이 금융기관 등의 위임을 받은 감정평가사에게 임차보증금의 액수를 줄여서 허위로 진술함에 따라서 이를 믿은 금융기관이 담보가치를 넘는 초과대출을 해주었다가 손해를 입었다면 허위진술을 한 임차인이 손해의 70%를 배상해야한다고 한 사례(서울지법98나11702)'.이러한 배상금액은 임차인이 무상거주확인서 작성 및 표현을 당사자에게 직접적으로 표시한 경우이고 가)의 판례사례와 같이 당사자에게 간접적으로 또는 내용 등의 기재가 부정확한 상태에서 작성 되었느냐에 따라서 책임금액이 40%로 낮아질수도 있다는 점이다. ② 그러나 제3자가 낙찰받은 경우에는 이러한 허위임차인이냐 진정한 임차인이냐 과정에서 진실된 임차계약서와 보증금이 입금된 정확한 근거가 있으면 부인할 수 없을 것이다. 왜냐하면 임차인이 은행직원이 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 임대차조사에서 자신의 임대차사실을 숨겼다하여도 경매절차에서 이를 분명히 한 이상(즉 권리신고및 배당요구를 신청한 이상) 낙찰자로 하여금 경매가격을 결정하게끔 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없기 때문이다(대법86다카1852판례인용). 따라서 입찰자는 권리분석에서 진정한 임차인으로 분석해야 한다.
가) 서울지법 동부지원 [2000. 11. 30. 선고 2000가단8695]
[1]근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 임차인이 그 임대차 사실을 부인하거나 임차보증금의 액수에 관하여 스스로 불리한 진술을 하고 이에 관한 확인서 등을 작성하여 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이러한 진술을 번복하여 임대차의 대항력 또는 위 진술상의 액수를 초과하는 임차보증금 반환채권의 존재를 주장하면서 그 임차보증금 반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.
[2]금전대출을 실시하는 금융기관 또는 금융기관으로부터 건물의 담보가치를 조사하도록 의뢰받은 감정평가기관의 직원이 직접 임차인들을 만나 임대차관계를 조사한 것이 아니라, 단지 금전대출을 신청한 건물의 소유자에게 그 조사를 의뢰하여 그가 임대차조사서 서식의 공란에 기재될 내용에 관하여 어떠한 설명도 없이 임차인들로부터 기명날인만 받고 임대차 금액란에 실제 임대차보증금보다 적은 금액을 기재한 경우, 임차인들이 부동산경매절차에서 위 조사서에 기재된 사항과는 다른 내용의 주장을 하면서 배당을 요구한다고 하여 금반언이나 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 한 사례.
[3]주택소유자 겸 임대인으로부터 임대차조사서에 서명·날인을 요구받은 임차인은 위 조사서에 자신들의 임대차관계를 기재하게 된 이상 그 서식의 기재사항을 잘 읽어보고 정확한 내용의 기재를 함으로써 적절한 담보가치의 조사가 이루어지도록 하여야 함에도, 임대차금액란을 전혀 기재하지 아니한 채로 임대인에게 위 조사서를 교부함으로써 그로 하여금 임의로 허위의 기재를 하게 한 과실이 있다 할 것이고, 이러한 과실은 임대인의 불법행위와 경합하여 금융기관으로 하여금 임대인에 대한 채권 중 임차보증금 액수를 과소평가함으로써 배당받지 못하게 된 금액 상당의 손해를 입게 한 원인이 되었다 할 것이므로, 임차인은 임대인과 각자 위 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이고, 다만 금융기관으로서는 임대인이 작성하여 온 위 조사서에만 의존하여 달리 별도의 확인 절차를 거치지 아니한 채 임대차관계를 평가하여 임대인에게 금전대출을 하여 준 과실이 있다 할 것이므로 임차인의 손해배상책임은 40%로 제한함이 상당하다고 한 사례.
나) 대법원 [1997. 6. 27. 선고 97다12211]
근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 아울러 근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.
다) 대법원 [2000. 1. 5. 자 99마4307 결정]
채무자가 동생 소유의 아파트에 관하여 근저당권을 설정하고 대출을 받으면서 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성하여 준 경우, 그 후 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 이를 낙찰받은 채권자의 인도명령을 다투는 것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않는다고 본 사례
라) 대법원 [1987.1.20. 선고 86다카1852]
이 사건 건물에 대한 임의경매신청사건에 있어서 집달관이 작성한 임대차조사보고서에 의하면, 이 사건 건물에는 피고가 임차보증금 20,000,000원에 무기한으로 입주하고 있는 사실이 조사 보고되어 있는 이상 원고는 위 경매절차에서 원고의 근저당권에 대항할 수 있는 피고의 임차권이 있다는 사실을 알고 있었다 할 것이고 한편 피고가 원고의 직원이 이 사건 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 이 사건 건물에 대한 임대차조사에서 피고의 임대차사실을 숨겼다 하여도 이 사건 경매절차에서는 이를 분명히 한 이상 원고로 하여금 경매가격을 결정하게끔 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없다 할 것이므로 위와 같이 일시 임대차관계를 숨긴 사실만을 가지고서 피고의 이 사건 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다 할 것이다.
종합정리하면 ① 은행이 직접 낙찰받은 경우 경매의 진행절차 과정에서 임차인으로 권리신고하여 임대차사실이 있음을 주장하였더라도 임차인으로 권리주장은 신의칙에 위반된다고 볼수 있을 것이다. 은행이 직접 낙찰받지 않고 제3자가 낙찰받은 경우라도 이러한 사실을 믿고 대출한 금융기관이 손실을 보게 된 경우에는 임차인은 손해배상책임이 있을 것으로 판단된다. 이에 대한 판례를 보면 '주택임차인이 금융기관 등의 위임을 받은 감정평가사에게 임차보증금의 액수를 줄여서 허위로 진술함에 따라서 이를 믿은 금융기관이 담보가치를 넘는 초과대출을 해주었다가 손해를 입었다면 허위진술을 한 임차인이 손해의 70%를 배상해야한다고 한 사례(서울지법98나11702)'.이러한 배상금액은 임차인이 무상거주확인서 작성 및 표현을 당사자에게 직접적으로 표시한 경우이고 가)의 판례사례와 같이 당사자에게 간접적으로 또는 내용 등의 기재가 부정확한 상태에서 작성 되었느냐에 따라서 책임금액이 40%로 낮아질수도 있다는 점이다. ② 그러나 제3자가 낙찰받은 경우에는 이러한 허위임차인이냐 진정한 임차인이냐 과정에서 진실된 임차계약서와 보증금이 입금된 정확한 근거가 있으면 부인할 수 없을 것이다. 왜냐하면 임차인이 은행직원이 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 임대차조사에서 자신의 임대차사실을 숨겼다하여도 경매절차에서 이를 분명히 한 이상(즉 권리신고및 배당요구를 신청한 이상) 낙찰자로 하여금 경매가격을 결정하게끔 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없기 때문이다(대법86다카1852판례인용). 따라서 입찰자는 권리분석에서 진정한 임차인으로 분석해야 한다.
