임차인의 배분요구시 연체차임 등의 공제여부

(33) 임차인의 배분요구시 연체차임 등의 공제여부
 ① 갑소유부동산에 대한 배당절차에서 을의 주택임차인으로 1,000만원의 임대차보증금반환채권에 대한 배당요구신청을 하여 경매법원이 소액임차인인 을에게 제1순위로 보증금 1,000만원을 우선배당하는 배당표를 작성하자(중간생략 ~), 을은 2002.11.15. 갑으로부터 위 부동산을 임대차보증금 1,000만원, 월세 42만원으로 정하여 임차하여 거주하다가 2004.8.경 갑을 대리한 A에게 이사를 나가겠다고 통지한 다음, 2004.11.25. 새로 임차한 주택으로 이사를 하고, 다만 임대차보증금의 우선변제를 받기 위하여 일부 가재도구를 남겨두고 있었으므로 위 임대차는 2004.11.25. 기간만료로 종료되어 갑이 을에게 2004.11.25. 이후의 차임 상당의 부당이득을 청구할 수 있으나, 을은 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용․수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없어, 결국 3개월의 기간에 대한 차임 상당의 부당이득의 반환을 청구할 수 없다고 하여, 당초의 배당액 1,000만원을 874만원으로 감액한 사례(대구지법 2005가단80490)
 ② 임차인 을이 아파트를 임대차보증금 1,600만원, 차임 월70만원으로 정하여 임차하였는데, 그 아파트에 관하여 임의경매절차가 진행되자 차임 지급을 중단하고 배당요구를 하였고, 경매법원은 을을 소액임차인으로 인정하여 임대차보증금 1,600만원을 배당하자(중간생략 ~), 근저당권의 실행으로 인한 부동산임의경매절차에서 경매개시결정으로 인한 압류후의 차임의 처리에 관하여, 부동산의 소유자인 임대인이 이를 수취하거나 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 아니라 경매절차에서 부동산과 함께 매각되어 환가되거나 별도로 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되는 방법으로 처리되어야 한다면서, 갑의 청구를 기각한 사례(서울동부지법 2006가단62400)

 종합정리하면 공매 ․ 경매 배분(배당)실무에서는 임차인의 보증금에서 연체차임에 대하여서는 공제하지 아니하고 임차인에게 배분하고 있으나 채무자(소유자)가 이의제기시에는 앞의 ①번 판례와 같이 연체차임을 공제하고 잔여금에 대해서만 배분하는 방법이 올바른 판단일 것이다. 그러나 채무자(소유자)가 배분이의제기하는 경향은 거의 없어서 임차인이 배분요구시 연체차임 공제없이 보증금 전액을 배분받고 있는 실정이다.