대항력발생시기

(5) 대항력발생시기
 
 ① 임차인이 주택의 인도와 주민등록이라는 요건을 모두 갖춘 다음날부터 대항력이 생긴다. 여기
서 다음날의 의미는 다음날 오전0시를 의미한다(대법2001다30902). 여기서 대항력이 있다는 것은
 임대인이나 소유자가 바뀌더라도 임차인이 새로운 소유자에 대하여 종전의 임대차의 효력을 주
장할 수 있는데 불과할 뿐이고 공매 ․ 경매절차에서 우선변제까지 주장할 수 있다는 것은 아니다.
 
 ② 주택의 소유자가 임차인으로 지위가 바뀐 경우 새로운 소유자 앞으로 소유권등기일 다음날 오
전0시에 대항력이 발생한다(대법 99다59306, 99다70556, 2001다61500).
 
 ③ 전차인이 전입신고를 마치고 거주하던 중 임차인이 소유권을 취득하고 근저당권을 설정한 경
우 전차인은 임차인이 소유권이전등기가 이루어진 다음날 오전0시에 대항력을 취득하게 되는 것
이 아니라 소유권이전즉시 대항력을 취득하게 되어 소유권이전등기와 동시에 설정된 은행 근저당
권보다 대항력이 있게 된다.
  “임대아파트의 임차인인 을로부터 아파트를 임차(전차인)하여 전입신고를 하고 거주하던 중, 을
이 병회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경로한 후 근저당권을 설
정한 사안에서 ~ 주민등록은 갑이 전입신고를 마친 날로부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하
고 있었다 할 것이고, 따라서 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을
 취득하였다고 본 사례(대법2000다58026,58033)”
 
 ④ 종전 임차인이 낙찰자와 새로이 임대차계약을 체결한 경우
  낙찰자가 매각대금을 납부하기 전에 종전 임차인(전소유자와 임대차계약을 체결한 대항력 없는
 임차인)과의 사이에서 새로이 임대차계약을 체결한 경우 종전임차인은 매수인이 매각대금을 납
부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다(대법2002다3861,38378).
 
 ⑤ 주민등록의 일시적 이탈 후 재전입시 대항력과 확정일자우선변제권
  임차인이 그 가족들의 주민등록을 그대로 둔 채 자신만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우에는
대항력과 우선변제권은 그대로 유지된다. 그러나 임차인과 그의 세대원 전원이 주민등록을 퇴거
했다가 다시 전입신고를 한 경우에는 주민등록을 재전입신고한 다음날 오전0시에 대항력이 발생
한다. 이 경우 퇴거하기 전에 계약서에 이미 확정일자를 받은 경우에는 또다시 확정일자를 받지
 아니하여도 종전의 확정일자가 유용하게 적용되나 확정일자에 의한 우선변제권의 효력발생시기
는 재전입신고한 다음날 오전0시(대항력발생시기)에 발생된다.
 
 ⑥ 공무원 등에 의해 주민등록이 직권말소된 경우
  임차인의 주민등록이 직권말소된 경우 대항력이 상실되지만 말소된 주민등록이 회복되거나 재
등록이 이루어지면 그 대항력이 소급하여 발생된다. 다만 직권말소된 주민등록이 주민등록법상
소정의 이의절차에 의해서 회복된 경우가 아니면 선의의 제3자에게 그 소급효를 주장할 수 없다.