토지별도등기가 있는 집합건물(아파트등)이 경매나 공매로 매각되는경우
채움티비
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2014.10.13 14:03
1. 토지별도등기가 있는 집합건물(아파트등)이 경매나 공매로 매각되는경우
1) 토지별도등기는 토지와 건물에 설정된 권리 등이 서로 다르다는 의미이다. 집합건물은 토지와 건물이 일체되어 거래되도록 하고 있는데 토지등기부등본에는 대지에 대한 소유권 및 소유 지분 등이 기재되어 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데 건물을 짓기 전(건물을 완성한 후 집합건축물등기부의 대지권으로 등기하기 전)에 토지등기부에 소유권 제한에 관한 권리 및 채권(가처분, 예고등기, 가등기, 가압류 등) 또는 소유권 이외의 제한물권(저당권 등) 등이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 이러한 사실 등을 표시하기 위하여 집합건물 등기부의 표제부 대지권의 표시 오른편에 “토지별도등기 있음”을 등기한다.
2) 이는 집합건물 즉 아파트나 연립 다세대 등의 경우에서 대부분이 발생하고 있으나 간혹 단독, 다가구주택인 경우에도 법원은 토지와 건물 설정 내용이 다른 경우에는 토지와 건물 설정내용이 다르다는 표시로 “토지별도등기 있음”으로 표시해준다.
3) 예를 들면 집합건축물을 건축하기 위해서 토지를 담보로 근저당권을 설정하고 금융기관에서 대출을 받아서 집합건축물을 완공시키는 경우가 대부분이다. 그러나 완공 후에도 대출금을 상환하지 아니한 경우 또는 완공 전(집합건축물에 대지권 등기 전)에 토지등기부에 지분으로 등재되어 있는 경우 토지지분권자의 채권자(일반채권자, 조세ㆍ공과금채권자 등) 등이 가압류(압류) 등을 하였을 경우 집합건축물 완공 후 대지권등기시 건물과 토지의 권리관계가 일치하지 않으므로 집합건축물 등기부의 표제부에 “토지별도등기있음”으로 표시한다.
2. 토지별도등기가 인수되는 경우
반드시 경매집행기록에 표시되어야 하므로 기록열람을 통해 알 수 있다. 이와 같이 토지와 건물의 권리가 다른 경우와 특별매각조건으로 토지별도등기 인수인 경우 권리분석과 토지저당권자가 배당에 참여한 경우의 배당사례를 보면
1) 토지와 건물의 권리가 다른 경우 임차인의 대항력은 건물말소기준권리를 가지고 한다.
2) 특별매각조건으로 토지별도등기인수는 경락자의 부담으로 남지만 배당신청한 경우라면 배당받고 소멸되며 경락자는 토지 건물 일체를 온전하게 소유하게 된다.
3) 토지별도등기 있는 경우 토지저당권자가 배당신청시 토지와 건물의 설정된 권리가 다를 때 배당방법으로 토지ㆍ건물 감정가액 비율로 배당금액을 환산하고 이 비율대로 토지저당권자는 토지에서만 건물저당권자는 건물에서만 배당받는데 공동저당권자(토지와 건물 모두에서 배당받을 수 있는 권리를 가진 채권자는 토지와 건물에 공동저당권을 설정한 것과 유사한 지위에 있다)는 토지ㆍ건물 모두에 대하여 토지건물 배당금액 환산 비율로 배당받는다. 공동으로 배당 받을 수 있는 채권이 아닌 단독채권인 경우는 각 물건별로 별도로 계산하게 된다.
이때 임차인이 있는 경우 배당은
(1) 토지저당권설정 당시 건물이 존재하지 아니하였다면, 토지배당금 1순위 : 저당권 ○○○원, 2순위 : 임차인 ○○○원(최우선변제금 → 확정일자 우선변제금)순으로 배당된다.
(2) 토지저당권설정 당시 건물(등기된 건물, 미등기건물, 무허가건물,건축 중인 건물 등) 등이 있는 경우, 1순위 : 임차인 ○○○원(최우선변제금), 2순위 : 토지저당권자 ○○○원, 3순위 : 임차인 ○○○원(확정일자 우선변제금) 순으로 배당된다.
3. 토지별도등기에서 주의 사항
1) 토지별도등기는 건설회사가 토지를 담보로 근저당을 설정하고 자금을 대출받아 공동주택을 건설한 후 근저당권을 상환하고 각 세대별로 토지등기부에 지분만큼 대지권을 등기하고 나서 집합건물의 전유부분 대지권 표시란에 대지권을 기재해야 하는데 이를 하지 아니하고 건설회사가 부도가 난 경우에 많이 발생한다.이외에도 조합원 개인 채권자들이 전유부분이 등기가 완료되기 전에 대지권에 대하여 가압류(압류)한 채권 등도 여기에 포함된다.
2) 토지별도 등기가 용익물권(지상권, 전세권 등)인 경우에는 인수하며 담보물권은 토지에 관한 채권자들에게 채권신고를 하게 하여 배당을 청구함으로써 해당 비율만큼 배당받고 말소시킨다.그러나 담보물권자가 배당신청하지 아니하는 경우는 법원에서는 특별매각조건을 붙여 인수하게 한다.
3) 토지별도등기가 있는 경우 반드시 토지등기부등본을 열람하여서 매각물건명세서상에서 등기된 사항을 확인하여서 인수할 권리가 있는지 여부 등을 점검한 후 입찰에 참여하여야 한다.
4) 토지별도등기가 있는 경우에도 토지등기부에 저당권이 말소되어 있다면 문제가 없다. 사실 토지등기부만 말소하고, 집합건물 표제부에서 토지별도등기표시를 말소시키지 아니한 경우도 간혹 있을 수 있다.
5) 임차인은 건물의 말소기준권리를 기준으로 대항력을 계산하는데 토지ㆍ건물 2개의 말소기준권리보다 모두 빠르면 전체낙찰가에서 우선 배당받고, 토지저당(나대지상에서 저당권을 설정한 경우) 이후에 전입한 임차인이면 건물의 낙찰대금에서 배당 받고 미배당금은 낙찰자의 인수가 된다(건물에서는 임차인이 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 경우). 그렇다고 하더라도 토지저당권자 우선배당하고, 잉여금이 있다면 토지매각대금에 대해서도 후순위로 우선 변제받게 된다.
6) 구분건물의 저당권자가 경매신청시 그 토지저당권자는 말소되지 아니하고 낙찰자 인수가 된다. 이러한 경우 토지별도 채권액이 소액인 경우는 협의하여 구분건물소유자가 토지별도 채권인수가 가능하겠지만 채권금액이 과다한경우가 대부분이므로 경매가 진행될 수밖에 없다. 토지채권자 등이 경매신청하여 매각되는 경우 구분건물소유자가 대지권을 낙찰받아서 온전한 권리 행사를 할 수 있다. 그러나 제3자가 낙찰받은 경우라면 제3자(대지권소유자)에게 구분소유권을 매도청구당해 구분소유권의 소유권까지 대지소유권자에게 매도청구 당할 수 있다. 이는 법정지상권이 성립되지 않기 때문이다. 그렇게 하지 않기 위해서는 구분소유권자는 별도로 대지소유권을 매수하여야만 온전한 권리 행사가 가능할 것이다.
1) 토지별도등기는 토지와 건물에 설정된 권리 등이 서로 다르다는 의미이다. 집합건물은 토지와 건물이 일체되어 거래되도록 하고 있는데 토지등기부등본에는 대지에 대한 소유권 및 소유 지분 등이 기재되어 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데 건물을 짓기 전(건물을 완성한 후 집합건축물등기부의 대지권으로 등기하기 전)에 토지등기부에 소유권 제한에 관한 권리 및 채권(가처분, 예고등기, 가등기, 가압류 등) 또는 소유권 이외의 제한물권(저당권 등) 등이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 이러한 사실 등을 표시하기 위하여 집합건물 등기부의 표제부 대지권의 표시 오른편에 “토지별도등기 있음”을 등기한다.
2) 이는 집합건물 즉 아파트나 연립 다세대 등의 경우에서 대부분이 발생하고 있으나 간혹 단독, 다가구주택인 경우에도 법원은 토지와 건물 설정 내용이 다른 경우에는 토지와 건물 설정내용이 다르다는 표시로 “토지별도등기 있음”으로 표시해준다.
3) 예를 들면 집합건축물을 건축하기 위해서 토지를 담보로 근저당권을 설정하고 금융기관에서 대출을 받아서 집합건축물을 완공시키는 경우가 대부분이다. 그러나 완공 후에도 대출금을 상환하지 아니한 경우 또는 완공 전(집합건축물에 대지권 등기 전)에 토지등기부에 지분으로 등재되어 있는 경우 토지지분권자의 채권자(일반채권자, 조세ㆍ공과금채권자 등) 등이 가압류(압류) 등을 하였을 경우 집합건축물 완공 후 대지권등기시 건물과 토지의 권리관계가 일치하지 않으므로 집합건축물 등기부의 표제부에 “토지별도등기있음”으로 표시한다.
2. 토지별도등기가 인수되는 경우
반드시 경매집행기록에 표시되어야 하므로 기록열람을 통해 알 수 있다. 이와 같이 토지와 건물의 권리가 다른 경우와 특별매각조건으로 토지별도등기 인수인 경우 권리분석과 토지저당권자가 배당에 참여한 경우의 배당사례를 보면
1) 토지와 건물의 권리가 다른 경우 임차인의 대항력은 건물말소기준권리를 가지고 한다.
2) 특별매각조건으로 토지별도등기인수는 경락자의 부담으로 남지만 배당신청한 경우라면 배당받고 소멸되며 경락자는 토지 건물 일체를 온전하게 소유하게 된다.
3) 토지별도등기 있는 경우 토지저당권자가 배당신청시 토지와 건물의 설정된 권리가 다를 때 배당방법으로 토지ㆍ건물 감정가액 비율로 배당금액을 환산하고 이 비율대로 토지저당권자는 토지에서만 건물저당권자는 건물에서만 배당받는데 공동저당권자(토지와 건물 모두에서 배당받을 수 있는 권리를 가진 채권자는 토지와 건물에 공동저당권을 설정한 것과 유사한 지위에 있다)는 토지ㆍ건물 모두에 대하여 토지건물 배당금액 환산 비율로 배당받는다. 공동으로 배당 받을 수 있는 채권이 아닌 단독채권인 경우는 각 물건별로 별도로 계산하게 된다.
이때 임차인이 있는 경우 배당은
(1) 토지저당권설정 당시 건물이 존재하지 아니하였다면, 토지배당금 1순위 : 저당권 ○○○원, 2순위 : 임차인 ○○○원(최우선변제금 → 확정일자 우선변제금)순으로 배당된다.
(2) 토지저당권설정 당시 건물(등기된 건물, 미등기건물, 무허가건물,건축 중인 건물 등) 등이 있는 경우, 1순위 : 임차인 ○○○원(최우선변제금), 2순위 : 토지저당권자 ○○○원, 3순위 : 임차인 ○○○원(확정일자 우선변제금) 순으로 배당된다.
3. 토지별도등기에서 주의 사항
1) 토지별도등기는 건설회사가 토지를 담보로 근저당을 설정하고 자금을 대출받아 공동주택을 건설한 후 근저당권을 상환하고 각 세대별로 토지등기부에 지분만큼 대지권을 등기하고 나서 집합건물의 전유부분 대지권 표시란에 대지권을 기재해야 하는데 이를 하지 아니하고 건설회사가 부도가 난 경우에 많이 발생한다.이외에도 조합원 개인 채권자들이 전유부분이 등기가 완료되기 전에 대지권에 대하여 가압류(압류)한 채권 등도 여기에 포함된다.
2) 토지별도 등기가 용익물권(지상권, 전세권 등)인 경우에는 인수하며 담보물권은 토지에 관한 채권자들에게 채권신고를 하게 하여 배당을 청구함으로써 해당 비율만큼 배당받고 말소시킨다.그러나 담보물권자가 배당신청하지 아니하는 경우는 법원에서는 특별매각조건을 붙여 인수하게 한다.
3) 토지별도등기가 있는 경우 반드시 토지등기부등본을 열람하여서 매각물건명세서상에서 등기된 사항을 확인하여서 인수할 권리가 있는지 여부 등을 점검한 후 입찰에 참여하여야 한다.
4) 토지별도등기가 있는 경우에도 토지등기부에 저당권이 말소되어 있다면 문제가 없다. 사실 토지등기부만 말소하고, 집합건물 표제부에서 토지별도등기표시를 말소시키지 아니한 경우도 간혹 있을 수 있다.
5) 임차인은 건물의 말소기준권리를 기준으로 대항력을 계산하는데 토지ㆍ건물 2개의 말소기준권리보다 모두 빠르면 전체낙찰가에서 우선 배당받고, 토지저당(나대지상에서 저당권을 설정한 경우) 이후에 전입한 임차인이면 건물의 낙찰대금에서 배당 받고 미배당금은 낙찰자의 인수가 된다(건물에서는 임차인이 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 경우). 그렇다고 하더라도 토지저당권자 우선배당하고, 잉여금이 있다면 토지매각대금에 대해서도 후순위로 우선 변제받게 된다.
6) 구분건물의 저당권자가 경매신청시 그 토지저당권자는 말소되지 아니하고 낙찰자 인수가 된다. 이러한 경우 토지별도 채권액이 소액인 경우는 협의하여 구분건물소유자가 토지별도 채권인수가 가능하겠지만 채권금액이 과다한경우가 대부분이므로 경매가 진행될 수밖에 없다. 토지채권자 등이 경매신청하여 매각되는 경우 구분건물소유자가 대지권을 낙찰받아서 온전한 권리 행사를 할 수 있다. 그러나 제3자가 낙찰받은 경우라면 제3자(대지권소유자)에게 구분소유권을 매도청구당해 구분소유권의 소유권까지 대지소유권자에게 매도청구 당할 수 있다. 이는 법정지상권이 성립되지 않기 때문이다. 그렇게 하지 않기 위해서는 구분소유권자는 별도로 대지소유권을 매수하여야만 온전한 권리 행사가 가능할 것이다.
