최선순위소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 말소할 수 있는 방법
채움티비
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2014.10.13 14:07
[최선순위소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 말소할 수 있는 방법]
- 실전공매완전정복 - 저서 506~507쪽에 기술함
(1) 최선순위가등기권자가 매매예약일로부터 10년이 지나도록 매매예약완결권을 행사하지 않은 경우(매매예약완결권의 행사시기로 특별히 약정한 경우도 포함)
“매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고 그 기간을 지난 때에는 예약완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸하는 것이다(대판 94다22682, 22699). ~당사자 사이에 위와 같이 위 매매예약완결권을 행사할 수 있는 시기를 특별히 약정한 경우에도 그 제척기간은 당초 권리의 발생일로부터 10년간의 기간이 경과되면 만료되는 것이지 그 기간을 넘어서 위 약정에 따라서 권리를 행사할 수 있는 때로부터 10년이 되는 날까지로 연장된다고 볼 수 없다고 판시”
이러한 선순위 가등기권자는 공ㆍ경매 절차에서는 말소기준권리보다 선순위로 소멸되지 않으나 매수인이 소유권이전등기 후 가등기권자를 상대로 제척기간의 경과로 인하여 소유권이전청구권가등기 말소소송을 제기하여 판결을 득해서 그 가등기를 말소시키면 된다.
※ 보충설명
① 대법원 94다22682,22699(반소) 판결 【토지소유권이전등기】
가. 매매예약 완결권의 법적 성질 및 그 행사기간
매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여
매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로
서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이
없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고,
그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다.
나. 매매예약 완결권의 행사시기에 관한 약정이 있는 경우, 그 제척기간의 기산
점 제척기간은 권리자로 하여금 당해 권리를 신속하게 행사하도록 함으로써
법률관계를 조속히 확정시키려는 데 그 제도의 취지가 있는 것으로서, 소멸시효
가 일정한 기간의 경과와 권리의 불행사라는 사정에 의하여 권리 소멸의 효과를
가져오는 것과는 달리 그 기간의 경과 자체만으로 곧 권리 소멸의 효과를 가져오
게 하는 것이므로 그 기간 진행의 기산점은 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로
권리가 발생한 때이고, 당사자 사이에 매매예약 완결권을 행사할 수 있는 시기를
특별히 약정한 경우에도 그 제척기간은 당초 권리의 발생일로부터 10년간의 기
간이 경과되면 만료되는 것이지 그 기간을 넘어서 그 약정에 따라 권리를 행사할
수 있는 때로부터 10년이 되는 날까지로 연장된다고 볼 수 없다.
다. 이 사건내역에 대한 설명
1980. 5. 1. 1,000만원에 매매의 예약을 체결하고 그 달 13. 매매예약을 원인으로
한 소유권이전청구권 보전의 가등기를 경료함 ⇒ 1992. 8. 6. 매매예약의 완결을
원인으로 하여 구하는 가등기에 기한 본등기절차이행청구 ⇒ 이 사건 토지에 관
한 매매예약 완결권은 위 예약일인 1980. 5. 1.부터 10년이 되는 1990. 5. 1.이 도
과함으로써 그 제척기간이 경과되어 소멸하였다는 피고의 항변을 받아들여, 원
고의 이 사건 매매예약완결권의 행사는 그 효력이 없다고 보아 이를 배척함.
② 대법원 2000다26425 판결 【소유권이전청구권가등기말소등기】
[1] 복수의 권리자가 소유권이전등기청구권을 보존하기 위하여 마쳐 둔 가등기의 말소청구소송이 필수적 공동소송인지 여부(소극)
[2] 매매예약완결권의 행사기간과 기산점
매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다
[3] 제척기간의 중단 여부(소극)
제척기간에 있어서는 소멸시효와 같이 기간의 중단이 있을 수 없다.
1979. 8. 23. 매매예약을 체결하고, 같은 해 9. 7. 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권보전의 가등기를 경료하여 준 사실을 인정한 다음, 위 사실관계에 기초하여 위 매매예약완결권은 위 예약일인 1979. 8. 23.부터 10년이 되는 1989. 8. 23.이 경과함으로써 그 제척기간이 경과되어 소멸되었다고 판단하였다.
(2) 소유권이전등기청구권을 행사하지 않아 10년의 소멸시효에 걸린 경우
최선순위가등기권자가 이 기간 내에 매매예약완결권을 행사하여 가등기에 기한 소유권이전등기청구권을 취득하였으나 이를 행사하지 않아 10년의 소멸시효에 걸린 경우로서 가등기권자가 목적물을 점유(직접점유, 간접점유 포함)하지 아니한 경우에만 해당된다.
단 매매예약서에 매매예약완결권행사 완료시점은 특정한 경우에는 그 시점이 도래하면 가등기권자는 소유권이전청구권을 취득하게 되나 그때부터 소유권이전등기청구권을 행사하지 않아 10년의 소멸시효에 걸린 경우도 해당된다.
이러한 최선순위 가등기권자는 공ㆍ경매 절차에서는 말소기준권리보다 선순위로 소멸되지 않으나 가등기에 기한 소유권이전등기청구권이 시효의 완성으로 소멸되었다면 매수인이 소유권이전등기 후 그 소유권에 기한 방해배제청구로서 그 가등기권자에 대하여 본등기청구권의 소멸시효를 주장하여 그 등기의 말소를 수할 수 있다(대판 99다카27570).
- 실전공매완전정복 - 저서 506~507쪽에 기술함
(1) 최선순위가등기권자가 매매예약일로부터 10년이 지나도록 매매예약완결권을 행사하지 않은 경우(매매예약완결권의 행사시기로 특별히 약정한 경우도 포함)
“매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고 그 기간을 지난 때에는 예약완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸하는 것이다(대판 94다22682, 22699). ~당사자 사이에 위와 같이 위 매매예약완결권을 행사할 수 있는 시기를 특별히 약정한 경우에도 그 제척기간은 당초 권리의 발생일로부터 10년간의 기간이 경과되면 만료되는 것이지 그 기간을 넘어서 위 약정에 따라서 권리를 행사할 수 있는 때로부터 10년이 되는 날까지로 연장된다고 볼 수 없다고 판시”
이러한 선순위 가등기권자는 공ㆍ경매 절차에서는 말소기준권리보다 선순위로 소멸되지 않으나 매수인이 소유권이전등기 후 가등기권자를 상대로 제척기간의 경과로 인하여 소유권이전청구권가등기 말소소송을 제기하여 판결을 득해서 그 가등기를 말소시키면 된다.
※ 보충설명
① 대법원 94다22682,22699(반소) 판결 【토지소유권이전등기】
가. 매매예약 완결권의 법적 성질 및 그 행사기간
매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여
매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로
서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이
없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고,
그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다.
나. 매매예약 완결권의 행사시기에 관한 약정이 있는 경우, 그 제척기간의 기산
점 제척기간은 권리자로 하여금 당해 권리를 신속하게 행사하도록 함으로써
법률관계를 조속히 확정시키려는 데 그 제도의 취지가 있는 것으로서, 소멸시효
가 일정한 기간의 경과와 권리의 불행사라는 사정에 의하여 권리 소멸의 효과를
가져오는 것과는 달리 그 기간의 경과 자체만으로 곧 권리 소멸의 효과를 가져오
게 하는 것이므로 그 기간 진행의 기산점은 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로
권리가 발생한 때이고, 당사자 사이에 매매예약 완결권을 행사할 수 있는 시기를
특별히 약정한 경우에도 그 제척기간은 당초 권리의 발생일로부터 10년간의 기
간이 경과되면 만료되는 것이지 그 기간을 넘어서 그 약정에 따라 권리를 행사할
수 있는 때로부터 10년이 되는 날까지로 연장된다고 볼 수 없다.
다. 이 사건내역에 대한 설명
1980. 5. 1. 1,000만원에 매매의 예약을 체결하고 그 달 13. 매매예약을 원인으로
한 소유권이전청구권 보전의 가등기를 경료함 ⇒ 1992. 8. 6. 매매예약의 완결을
원인으로 하여 구하는 가등기에 기한 본등기절차이행청구 ⇒ 이 사건 토지에 관
한 매매예약 완결권은 위 예약일인 1980. 5. 1.부터 10년이 되는 1990. 5. 1.이 도
과함으로써 그 제척기간이 경과되어 소멸하였다는 피고의 항변을 받아들여, 원
고의 이 사건 매매예약완결권의 행사는 그 효력이 없다고 보아 이를 배척함.
② 대법원 2000다26425 판결 【소유권이전청구권가등기말소등기】
[1] 복수의 권리자가 소유권이전등기청구권을 보존하기 위하여 마쳐 둔 가등기의 말소청구소송이 필수적 공동소송인지 여부(소극)
[2] 매매예약완결권의 행사기간과 기산점
매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다
[3] 제척기간의 중단 여부(소극)
제척기간에 있어서는 소멸시효와 같이 기간의 중단이 있을 수 없다.
1979. 8. 23. 매매예약을 체결하고, 같은 해 9. 7. 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권보전의 가등기를 경료하여 준 사실을 인정한 다음, 위 사실관계에 기초하여 위 매매예약완결권은 위 예약일인 1979. 8. 23.부터 10년이 되는 1989. 8. 23.이 경과함으로써 그 제척기간이 경과되어 소멸되었다고 판단하였다.
(2) 소유권이전등기청구권을 행사하지 않아 10년의 소멸시효에 걸린 경우
최선순위가등기권자가 이 기간 내에 매매예약완결권을 행사하여 가등기에 기한 소유권이전등기청구권을 취득하였으나 이를 행사하지 않아 10년의 소멸시효에 걸린 경우로서 가등기권자가 목적물을 점유(직접점유, 간접점유 포함)하지 아니한 경우에만 해당된다.
단 매매예약서에 매매예약완결권행사 완료시점은 특정한 경우에는 그 시점이 도래하면 가등기권자는 소유권이전청구권을 취득하게 되나 그때부터 소유권이전등기청구권을 행사하지 않아 10년의 소멸시효에 걸린 경우도 해당된다.
이러한 최선순위 가등기권자는 공ㆍ경매 절차에서는 말소기준권리보다 선순위로 소멸되지 않으나 가등기에 기한 소유권이전등기청구권이 시효의 완성으로 소멸되었다면 매수인이 소유권이전등기 후 그 소유권에 기한 방해배제청구로서 그 가등기권자에 대하여 본등기청구권의 소멸시효를 주장하여 그 등기의 말소를 수할 수 있다(대판 99다카27570).
