경매실무에 있어서 진정한 유치권자와 허위유치권자와의 문제

[경매실무에 있어서 진정한 유치권자와 허위유치권자와의 문제]
 
1) 진정한 유치권자인 경우
건설공사대금을 지급받지 아니한 경우 건물을 점유하고 공사대금을 지급받을 때까지 인도를 거절할 수 있다. 이러한 공사대금은 금액도 많을 수가 있고 공사가 완공되지 아니한 경우 미등기건물로 남아있게 되어 강제집행이 어렵고 토지와는 별개로 됨과 동시에 토지가 경매로 진행되게 되면 입찰 외 물건이 되어서 법정지상권이 성립되는 경우가 있을 수 있다.
건물이 완공되어 공사대금을 임차보증금으로 하는 임대차 계약하고 실제 점유하고 있는 경우 건물이 경매가 진행되어 임대차보호법상 순위배당 받았다 하더라도 그것으로 공사대금이 해결되지 못하였다면 부족한 공사대금을 받을 때까지 계속해서 유치권을 주장할 수 있을 것이다.
 
2) 허위유치권자인 경우와 유치채권 금액이 과장되어 신고된 경우
허위임차인이 필요비, 유익비 등을 신고하였거나 과장하여 신고한 경우 또는 허위 건설공사대금 유치권자이거나 유치권 신고금액이 과장된 경우가 대부분이다. 유치권은 등기 없이도 당연히 성립되는 법정담보물권이다. 민사집행법 제91조제5항에 의거 매수인(낙찰자)은 유치권자에게 그 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있다. 따라서 유치권자는 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있다.
따라서 이러한 방법을 이용하여 허위 유치권자가 유치권 신고를 하는 경우와 과장하여 유치권채권금액을 신고하여 경매진행을 지연시키거나 경매 낙찰가격을 낮추어 유치권자가 직접 낙찰받는 경우도 있고 그 채권액을 낙찰자에게 부담 지으려는 목적이 많이 있다.
이러한 경우는 일차적으로 협의에 의하여 해결해 보지만 대부분 협의가 잘 안 되는 경우가 많으므로 소송을 제기하여 유치권 채권액을 법원에서 판단 받을 수밖에 없을 것이다.
따라서 이러한 물건을 낙찰받기 위해서는 사전에 유치권자가 진정한 유치권자인지 유치권 신고금액이 적당한가 등을 분석해보고 자신이 있을 때 입찰에 참여하여야 할 것이다.
 
3) 유치권자에 대한 확인 및 매수인의 대응 방안
 
(1) 경매 서류상 유치권이 신고된 경우
경매 서류상 유치권이 신고된 경우는 경매서류에 “유치권 신고 있음” 등이 기재되어 있으니 이를 잘 살펴보고 입찰에 참여하여야 한다. 이를 알지 못하고 입찰에 참여하여 낙찰받은 경우는 낙찰자가 유치권을 부담하여야 한다. 이때에는 유치권자와 협의하여 결정하든가 협의가 안 될 경우 소송에 의하여 금액을 결정하여야 할 것이다.
 
(2) 유치권자에 대한 확인 및 매수인의 대응방안과 그에관한 대법원판례
공매와 경매 입찰시 특히 신축건물인 경우나 공사가 진행 중일 경우의 입찰 물건이라면 우선적으로 유치권 신고가 있는지 법원 경매기록 등을 확인하고, 유치권이 신고가 되지 아니 하였더라도 부동산 현장을 방문하여 유치권을 위하여 점유하는 자가 있는가 등을 반드시 확인하고, 공사채권액이 얼마인지 이러한 금액을 인수하고도 이익이 있다면 입찰에 참가하여야지 이를 확인하지 아니하고 법원기록만 믿고 입찰하였다면 낭패를 볼 수 있다.
경매절차에서 경매기록에 유치권신고가 기록되지 아니 하였을 경우로 경락자가 입찰 후에 소멸되지 아니하는 유치권을 알게 된 경우에는 다음과 같이 취소를 요청할 수 있을 것이다.
 
① 매각기일 이후~ 매각허가 이전 : 매각물건명세서 작성에 대한 중대한 하자를 들어 매각허가를 불허가 신청할 수 있다.
 
② 매각허가결정기일 이후~ 매각허가결정 확정 이전 : 매각허가 결정에 대한 이의나 즉시항고를 통한 매각허가결정을 취소신청을 할 수 있다.
 
③ 매각허가결정이 확정 이후~대금납부전 : 매각허가결정의 취소신청
 
④ 대금납부 이후~ 배당기일 이전 : 매매계약 해제신청과 매각대금 반환신청을 할 수 있다.
 
⑤ 배당기일 이후 : 채무자 또는 배당받은 채권자 등에게 반환을 청구할 수 있다.