전세(주택임차)보증금을 안전하게 지키는 방법
채움티비
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2014.10.13 13:02
임대차 계약서 작성후의 대응방안
주택임차보증금을 안전하게 지키는 방법과 계약서 작성 후 계약을 해제하는 경우, 그리고 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 대처방법, 이 밖에 임차보증금 증액 또는 감액으로 재계약서 작성시 유의사항 등을 기재하기로 한다
주택임차보증금을 안전하게 지키는방법
1.기본적으로 계약서 작성 전, 작성 후 유의할 점
(1) 임대차계약서 작성 전
① 현장방문(임차주택)하여 주택을 사용하는 데 문제점 등을 확인하고, 수선, 보수 등이 요하는 경우 입주 전 개선을
요구 할 수 있다. 단독ㆍ 다가구주택인 경우 전체가구 수 및 임대보증금합계, 공실부분이 있는 경우 추가적인
소액보증금중 일정액발생요건 등을 종합적으로 계산하여 보아야 한다. 이 밖에 현재점유자 및 실제소유자 현황파악과
기타 문제점 여부 등을 점유자 및 기타 임차인 등을 통해 파악한다.
② 주민등록증, 주민등록초본(등본), 등기부등본, 건축물대장(토지대장), 토지이용계획확인원 등을 확인하여 공부상으로
실제소유자와 일치되는가 등을 확인할 수 있고, 주택에 기본적인 하자가 있는지 여부 등도 확인이 가능하다.
이 밖에 국세 및 지방세 완납증명서 등을 계약서 작성하기 전에 첨부하도록 하여 조세체납여부 등도 확인해 보아야 한다.
(2) 계약서 작성 시에는
① 위와 같은 문제점 등을 언제, 어떻게 해결한다는 사항과 그러한 사항 등이 해결되지 못하면 계약을 취소할 수
있다는 점등을 특약사항에 자세히 기재한다.
② 임차부동산(주택) 등기부상 설정된 제한사항(근저당, 가압류, 압류 등) 및 부동산(주택)상의 기타 권리자(임차인,
기타 점유자 등)가 있는 경우 이들의 해결문제 등을 특약사항에 자세히 기재한다.
③ ②항에서의 임차주택에 설정된 은행대출금과 단독ㆍ다가구주택에서 기타 임차인 등의 보증금 합계, 공실 등에서
추가로 발생여지가 있는 소액보증금 중 일정액을 종합적으로 계산해서 자신의 임차보증금과 합산하고 이 금액이
단독ㆍ다가구주택시세의 60% 이내이어야 한다. 이를 초과하게 되면 임차인의 지위가 불안전해질 것이다.
이때 주택시세는 급매물시세로 계약서를 작성한 중개업자 이외에 다른 곳에서 확인해 보아야 객관적인 가격을
확인할 수 있다.
④ 아파트, 연립, 다세대 등의 집합건물은 지번ㆍ동ㆍ호수가 일치해야 보호를 받을 수 있다.
⑤ 단독ㆍ다가구주택인 경우는 지번만 일치하면 임대차보호법상 대항력이 인정되어 보호를 받는다.
⑥ ④ㆍ⑤기준은 등기부상을 기준으로 하는 것이 아니라 건축물관리대장과 토지대장을 기준으로 한다는 사실이다.
소유권에 관한 사항은 등기부가 기준이 되지만 부동산표시, 지목, 면적, 호수, 명칭 등은 대장(토지대장, 임야대장,
건축물관리대장 등)이 기준이 된다. 따라서 임대차계약을 작성하는 중개업자나 임차인이 주택임대차보호법상
보호를 받기 위해서는 대장과 등기부등본 일치여부를 반드시 확인하고 계약서에 부동산 소재지를 정확히 기재해서
주민센터에서 확정일자를 받아두어야 한다.
⑦ 계약서 작성 상대방은 직접 소유자(임대인)와 하는 것이 좋고 부득이 대리인과 계약하는 경우 대리인의 법적하자가
없는지 꼼꼼히 확인해야 한다. 대리인이 나왔을 경우(즉 부인이나 자녀가 왔을 경우) 위임장을 작성하고 위임용
인감증명서를 첨부하여야 하는데, 이때 인감증명서는 본인이 직접 발급 받은 것이어야 안전하고, 대리행위가 적법한
경우라도 본인에게 전화를 해서 매도 또는 임대 의사를 확인해야 한다. 대리계약인 경우에도 중도금, 잔금지급은
반드시 임대인(소유자)과 하도록 해야 안전할 것이다. 부득이한 경우에는 중도금납부 전에 임대인이 계약서에 직접
서명날인하게 한 후 대리인과 계약을 진행시키되 계약금, 중도금, 잔금 등은 반드시 임대인 계좌로 이체시켜야 한다.
(3) 계약서작성 후 잔금지급방법과 그 이후
① 제세ㆍ공과금 체납여부 등을 확인하여 납부여부를 확인하도록 한다.
② 잔금지급과 임차주택의 인도는 동시이행 관계에 있다. 따라서 잔금지급 전 기존 점유자 상황(주택의 점유이전 등) 및
임차주택의 하자유무 등을 확인하고 이상이 없는 경우에만 잔금지급과 동시에 주택을 인도받아 입주하여야 한다.
③ 입주 후 즉시 전입신고 및 확정일자를 받아두어야 할 것이다. 그래야만 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권으로
후순위 권리자보다 우선하여 임차보증금을 변제받게 된다. 실무상으로는 입주 전(잔금지급 전) 1~3일 전에 전입신고 및
확정일자를 받아두는 것이 좋을 것이다.
2.임차보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방안
(1) 주택의 종류에 따른 방안
① 아파트, 다세대, 연립 등의 집합건물인 경우
주민등록전입과 확정일자를 갖추고 나서 전세권등기를 하게 되면 보증금이 회수가 어려울 때 임의경매 신청할 수 있고,
미 배당금에 대해서는 임대차보호법상 대항력을 주장할 수도 있다.
② 단독ㆍ다가구주택인 경우
주민등록과 확정일자를 받으면 대지와 건물전체 매각대금에서 확정일자에 의한 우선변제권이 발생한다. 그러나 전세권은
건물에만 미치기 때문에 큰 실효성이 없다. 이 경우 전세권은 건물매각대금에 대해서만 우선 변제받을 수 있기 때문이다.
따라서 두 방법을 동시에 갖추고 있어야 한다. 단독ㆍ다가구주택인 경우에는 저당권을 설정해서 토지와 건물에 공동담보로
유도하면 안전하다. 단독ㆍ다가구주택인 경우의 전세권은 경매신청권이 없어서 부득이 별도의 전세보증금 반환청구소송을
거쳐서 강제경매를 신청해야 되기 때문이다.
(2) 확정일자의 효력(전입＋확정일자를 받은 경우 우선변제권의 효력)
주택의 인도와 전입 및 확정일자를 마친 주택임차인은 임대주택에 관한 경매절차의 환가대금에서 자기 확정일자보다 늦은
후 순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(주택임대차보호법 제3조의2제1항).
(3) 확정일자와 전세권 설정의 차이점
구 분
확정일자
전세권등기설정
처리절차
세입자단독처리
집주인의 동의 및 인감증명서 필요
구비서류
전세계약서
집주인의 동의 및 인감증명서 필요
소모비용
600원
등록세 : 전세금의 0.2%
교육세 : 등록세의 20%
임대인이 보증금
반환을 지체할 경우
보증금반환청구소송을 제기해 판결받아 강제집행해야 함.
소송제기 없이 경매를 청구할 수 있음.
경매시 배당요구
배당요구해야 함.
배당요구 없이 순위에 의한 배당받음.
기타효력
전세권등기와 변제우선순위가 동일
제3자에게 효력승계 불가능
집주인의 동의로 양도 또는 전대하여야 합법적이다.
후순위권리자와 기타채권자보다 우선순위 효력승계
집주인의 동의없이 양도 또는 전대가 가능하다.
① 전세권과 확정일자의 비교
확정일자와 주택인도 및 전입신고 3가지 요건을 갖추어 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택에 대한 전세와
차이가 없는 유사한 지위를 갖게 된다.그러나 전세권은 물권이고 임차권은 채권이므로 전세권을 설정하게 되면 전세권자는
집주인의 동의를 받지 않고 전세권을 양도하거나 전전세 할 수 있는 반면, 단순히 임차인이 확정일자를 받은 경우에는,
임차권의 양도나 전전세에 집주인의 동의를 얻어야 한다는 차이가 있고, 그밖에도 다음과 같은 구체적인 차이가 있다.
② 확정일자인 제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 관할주민센터나 등기소 또는 공증사무소에서 확정일자 인을 받는 것
이외에 전입신고의 경료 및 실제 거주를 그 요건으로 함에 반하여, 전세권설정등기는 등기만 설정해 두면 그 설정순위에
따라서당연히 순위가 보호된다.따라서 확정일자 인에 따른 보호를 받기 위해서는 전입신고만 해두고 실제거주는 다른
곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 전입신고를 해 두지 않는 경우는 보호받지 못한다는 단점이 있는데 반하여,
전세권설정등기는 등기만 경료해 두면 되고 전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다 할 것이다.
③ 확정일자인 제도는 동사무소ㆍ등기소ㆍ공증인사무소에서 저렴한 비용으로 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의
동의 여부와는 관계없이 신속ㆍ간편한 절차에 의해 확정일자 인을 받을 수 있음에 반하여, 전세권등기는 임대인의 협력
없이는 등기자체가 불가능하며 그 절차의 복잡으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한
확정일자 인을 받는데 비하여 많은 비용이 소요된다.
④ 전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자 인을 받아 둔
임차인은 별도로 임차보증금 반환청구소송을 제기하여 승소판결 받은 후 그 확정판결문에 기해서만 강제집행을
신청할 수 있는데 반해서 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 민사집행법상의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)
규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다.확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를
하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.
⑤ 확정일자를 갖춘 경우 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고
주택만 전세권등기한 경우 즉 단독ㆍ다가구주택의 전세권등기는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없다.다만,
판례는 아파트 건물 만에 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의
종물 등에 미친다는 민법 제358조 규정을 유추하여 건물만에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권이 미치므로 대지권의
경락대금에서도 배당받을 수 있다고 하였다(대법원 1995.8.22. 선고 94다12722 판결). 이와 같이 집합건물(아파트, 연립,
다세대 등)에 있어서 전세권이 설정되면 그 종물인 대지권에도 그 효력이 미친다.
(4) 전세금 보장 신용보험에 가입하여 보장받는 방법
전세금 보장이 걱정된다면 미리 예방해 놓는 것도 하나의 방법이다. 전세금 보장신용보험은 전세금의 연 0.7%로 전세금이 1억원일 경우 1년에 70만원을 내면 전세금을 돌려받지 못할 경우에 보증 보험사가 대신 지급해 주는 금융상품이다. 주인에게 전세금 독촉장을 내용증명으로 보낸 뒤 집을 비웠다는 증명서(주소에 따른 주민등록 등, 초본)와 함께 보험사에 제출하면 전세금을 받을 수 있으며, 전세기간 중 집이 경매 되었을 경우도 전세금 전액을 받을 수 있다.
① 전세금 보장 신용보험 가입절차
ㄱ) 공인중개업소를 통하여 임대차계약서 체결
ㄴ) 주민등록전입신고와 전세계약서에 확정일자를 부여받고서 주민등록등본 발급을 받아야 한다.
ㄷ) 등기부등본 발급
ㄹ) 단독 및 다가구주택의 경우 토지가격 확인원(개별지가 확인원, 공시지가 확인원)을 발급받고, 임차부동산이 아파트인 경우
부동산 전문지, 신문기사, 부동산중개업소 확인 등으로 시가를 추정한다. 단 다세대, 연립주택의 경우에는 공인중개사의
시가 확인서(양식무관)를 반드시 첨부하여야 한다.
ㅁ) 임대인으로부터 (보험가입)신청서에 날인 - 임대인의 날인에는 임대차계약서상의 도장이 날인되면 된다.
ㅂ) 청약기간은 임대차기간 개시일로부터 3개월 이내여야 한다.
② 위의 사항이 모두 준비되었으면
ㄱ) 전세계약서(확정일자 날인된 것, 중개업소에서 체결한 것)
ㄴ) 임대인(집주인)의 보험가입확인서
ㄷ) 주민등록등본(주소가 이전된 것)
ㄹ) 등기부등본(아파트ㆍ연립ㆍ빌라는 건물, 단독ㆍ다가구주택은 건물 및 토지)
ㅁ) 토지가격확인원(단독ㆍ다가구주택만 해당, 양식무관)
ㅂ) 공인중개사의 시가 확인원(연립ㆍ다세대주택만 해당, 양식 무관)
ㅅ) 임차인의 신분증 및 도장
ㅇ) 보증보험료(보험계약자가 개인인 경우 연간 보험가입금액의 0.7%이며, 법인이 보험계약자인 경우에는 연간 보험가입
금액의 0.5%이다).보험기간은 전세계약기간 개시일로부터 계약기간 말일에서 30일을 더한 기간이다.
③ 공동사항
ㄱ) 임대차계약의 체결은 중개업소를 통한 임대차계약만 청약가능
ㄴ) 미등기 상태인 임차물권의 경우에는 청약하지 않음
ㄷ) 임대인이 주택건설업체(임대주택업체)인 경우에는 청약불가
ㄹ) 임차보증인이 소액임차 보증금액인 경우에는 청약불가
ㅁ) 임대인, 임차인이 금융거래상 이상이 없는 경우단독가구의 추정시가는 면적×개별시가×120%(130%)＝추정시가
(5) 임차인이 법인인 경우(전세금 보장신용보험에 가입하면 보다 안전하다)
임차인이 법인이 되는 경우는 직원의 기숙사(합숙소 등)로 이용하거나, 사택으로 이용하기 위해 법인이 직접 임차하는
경우도 있고, 혹은 직원의 전세자금을 회사에서 보조해주는 경우에 지원받은 직원이 법인의 명의로 임대차계약을 체결하는
경우가 있다. 이러한 경우 또한 “전세금 보장 신용보험” 가입이 가능하며 기본적인 절차 또는 구비서류로는 개인의 경우와
같지만 다만, 주민등록등본은 입주직원의 것을 발급받으면 되고, 법인의 도장이 청약시에 필요하다.
참고로, 법인이 임차인이 되는 경우에는 “주택임대차보호법”에 의한 보호를 받을 수가 없으므로(판례에 의하면 주택임대차
보호법이 법인에는 적용이 안 됨)전세금반환에 관하여서는 보증보험가입이 최고라고 할 수 있다.
(6) 임차권등기 명령에 의한 임차권등기
1999년 1월 주택임대차보호법이 개정되면서 임대차기간이 종료했음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 임차인이 다른
곳으로 이사 가거나 주민등록을 전출하면 종전의 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 임차주택이 경매에 들어갈 경우
보증금을 반환받는 것이 어려운 점을 해소하고자 도입한 제도이다.
임차권등기를 해두면 임차인은 기간이 만료된 뒤 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가거나 주민등록을 옮기더라도 이미
갖고 있던 임차인으로서의 권리를 계속적으로 유지할 수 있게 되어 배당과정에 참가하는 데 지장이 없게 되었다.
만일 대항력 또는 우선변제권이 없었다면 등기한 시점부터 대항력 또는 우선변제권을 취득한다.
(7) 임대차계약서 작성시 나타나지 않는 조세채권인 경우 주의해야 한다.
① 임대차 체결 과정에서 조세채권에 대해서는 거의 고려되지 않고 있다. 그러나 조세채권은 우선원칙에 따라서 전혀 공시
되지도 않으면서도 임차보증금보다 배당에서 우선순위가 될 수 있어서 임차보증금을 반환받는 데 위험요소가 되고 있다.
② 조세채권은 해당 경매ㆍ공매 물건에 압류여부를 불문하고 조세채권이 발생한 법정기일이 임대차계약에서의 확정일자
보다 앞서거나 같을 경우에는 배당순위에서 보증금보다 앞서게 된다.
③ 조세채권 중에서 특히 경매ㆍ공매 진행 중인 당해 부동산 그 자체에 대해서 부과되는 당해세 즉, 국세로는 상속세,
증여세, 종합부동산세와 지방세로는 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세 등을 당해세라고 하고 이는
법정기일 보다 선순위의 저당권이나 확정일자 있는 임대차보증금보다 우선하여 배당받는다. 따라서 임차인으로서는
공시되지 않는 조세채권으로 인해 불의의 손해를 보는 경우가 많다.
④ 따라서 임대차계약서작성 전에 납세완납증명서와 재산세납부(최소한 3년간)증명서를 발급받아 오게 하여 확인하는
것이 안전할 것이다. 이렇게 하면 진정한 소유자임도 확인할 수 있는 방법도 되고, 조세채권의 미납여부도 확인이
가능할 것이다.
(8) 주민등록 전입시 반드시 등기부등본과 건물대장의 부동산표시가 일치하는가를 확인해야 한다.
번지, 동, 호수가 건축물대장과 일치하지 못하면 주택임대차보호를 받지 못하게 된다.
(9) 신규아파트 입주시 유의
임차인은 집합건물등기부와 집합건축물대장을 잘 분석해보아야 한다. 근저당권이나 가압류, 가처분, 토지 별도등기,
대지권 미등기일 때는 분쟁의 소지가 많다.
등기부가 깨끗하다면 안전하나 그렇지 않다면 등기부상의 권리관계 및 임차보증금과의 관계를 따져봐야 할 것이다.
대항력과 확정일자를 갖추었어도 임차보증금 전액을 회수하지 못할 수도 있기 때문이다.
(10) 미등기 아파트나 분양권을 매수시 그 권리관계는 더 복잡하다. 이때에는 조합사무실과 시공회사
등에서 확인하고, 은행에 대출금이 얼마이고 매도자 명의로 되어 있는가를 매도자와 은행에 함께
방문하여 직접 확인하고 승계를 받는다. 특히 분양권일 경우에는 분양계약서에 조합장 날인인가,
시공사 날인인가 등을 확인하고 그 진위관계를 꼭 확인한다.
(11) 계약서 작성시에는 중개업자 입회하에 본인가를 확인하고 본인이 아닌 경우 인감증명서가
날인된 매도인 위임장과 인감증명서를 첨부하고 위임받은 자가 서명ㆍ날인한다. 위임용
인감증명서는 본인이 직접 발급받은 것인가를 확인하고, 본인이 직접 발급받은 것으로 첨부
되어야만 더 안전할 것이다. 타인이 발급받은 것(즉 배우자가 발급받은 것)은 종종 소송에서
인정받지 못하는 경우가 있을 수 있다.이 경우에도 매매대금은 매도인 본인 통장으로 입금
시키고 입금시키기 전에 전화로 매도의사를 확인한다. 본인과 직접 계약하는 것이 가장
안전하다. 대리인 계약인 경우에는 잔금 지급시에는 반드시 본인과 하여야 한다.
임대차계약서도 매매계약과 마찬가지일 것이다.
(12) 단독 다가구주택일 경우 임대차계약서 작성 후 빈방이나 빈 세대에서 최우선변제권이
발생할 수 있으므로 충분한 시세를 확보하고 계약하는 것이 좋다. 주택입주와 동시에
주민센터에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받아두어야 한다. 임차인은 최소한 입주하기
1일 전에는 전입과 확정일자를 미리 받고, 그 다음날 잔금을 지급하면 우선적으로 대항력과
확정일자에 의한 우선변제권을 확보할 수 있을 것이다.
(13) 주택소유자나 건물소유자가 사업을 하는 분들은 부가가치세나 법인세 등의 체납으로 공매나
경매가 진행될 수 있는데 이 우선변제기일은 압류일자가 아니라 법정기일이 되므로 잘 살펴
보아야 한다.
이 사항은 앞의 (7)번에서 살펴본 사항이다. 특히 주택소유자가 법인사업자인 경우 법인세나
부가가치세 기타 우선권리 등이 상당히 많은 경우가 있는데 이러한 주택에서 경매 등이
진행되면 임차인 등이 임차보증금채권을 전액 배당받지 못하고 명도당하는 경우가 간혹
발생되는 것을 볼 수 있었다.
(14) 잔금을 치르기 전에 반드시 등기부와 대장을 한 번 더 확인한다. 그러므로 등기부와 대장등을
확인하는 것은 최소한 계약서 작성 전과 잔금납부 전의 두 번에 거쳐서 확인해야 할 것이다.
잔금을 치르고 나서는 최대한 빠른 시간 내에 임차주택인 경우는 주민센터에서 확정일자를,
매수주택인 경우는 등기이전서류를 등기소에 접수하는 것이 안전할 것이다. 실무사례에서
아주 간혹 발생하는 일이지만 계약금＋중도금 납부 후 또는 잔금납부 시점에서 동일 부동산을
여러 명에게 매각하거나 임대하는 경우를 볼 수 있고, 이러한 대상자가 우리들이 되지
않는다는 보장은 없기 때문이다.
(15) 거래의 안전을 위해서는 등기부등본과 대장(토지 및 건축물), 소유자의 주민등록증 및 등본확인,
실제 집을 방문하여 소유자가 살고 있는가와 다른 임차인이 거주시 소유자가 맞는지를
확인한다. 부동산의 가치와 전세보증금액은 적은 금액이 아니다. 그런데도 사람들은 백화점에서
물건을 구입하는 정도도 권리분석을 하지 아니하고 계약서를 작성하는 경우가 있는데 이는
매우 어리석은 행동일 것이다. 그리고 부동산중개업소에서 계약서를 작성한다고 하여도
위와 같은 내용 등을 제대로 분석했는지 등을 따져봐야 할 것이다. 잘못되면 수년간의 지루한
민사소송을 제기하여야 하고 제기한다고 하더라도 전액을 돌려받기란 어렵다고 본다.
(16) 재개발지역 내에서 주택구입시에는 분양을 받을 자격이 있는지, 현금청산 대상인지 잘 확인
해야 한다.추진위가 결성되었는지, 조합의 인가가 나왔는지, 시공사가 누가 결정되었는지 등을
꼼꼼히 따져보아야 할 것이다.
이번 사례는 앞 제4편 제1장 재개발ㆍ재건축편을 참고하기 바란다.
(17) 등기된 임차권 또는 임차권등기명령제도
① 등기된 임차권
등기된 임차권은 임대인의 협의하에 공동신청에 의해서 등기되는 것으로서 전세권설정등기와 비슷하다. 따라서
임대차보증금액이 많은 경우에는 임대차계약서 작성 후 임차권등기하고, 보증금잔금을 지급하면 실제 임차인이
대항요건을 갖춘(주택의 인도와 주민등록) 경우가 아니더라도 등기일을 기준으로 대항력과 확정일자에 의한
우선변제권의 효력이 있어서 보증금을 보호할 수 있다. 이러한 임차권등기는 계약서작성 시에 또는 잔금지급과 동시
이행으로 작성하는 경우일 것이다.
② 임차권등기명령제도
계약기간 종료 후에 임대인이 보증금을 즉시 반환하지 아니하거나 임대인사정으로 추후 수개월 후에 돌려주기로
약속된 경우 뒤에서 살펴보는 바와 같이 민사조정제도, 제소전화해조서나 공증서작성 등으로 확약 받을 수 있으나
임차인이 이 기간 동안 이주에 따른 대항요건을 존속시키지 못하는 경우 관할지방법원에 신청하여 임차권등기를 하고,
이주하게 되면 기존 대항요건과 확정일자에 의한 우선변제권이 그대로 존속된다. 따라서 이들의 차이점은 계약 후 임대인,
임차인 공동으로 신청하여 임차권등기를 하는 것이냐, 계약기간 종료 후 임차인 단독으로 법원에 신청하여 이루어지는
것이냐의 차이가 분명히 있다.
(18) 매매 또는 임대차계약서 작성시 계약대상금액이 많은 경우에는 계약금, 중도금, 잔금의
3단계로 나누어 지불하는 경우가 있는데, 이는 중도금이 50% 이상 지불되는 경우에
위험에 빠질 수도 있는 것이다. 따라서 이를 보장하기 위해서 반드시 중도금은 전체금액의
30~40%를 초과하지 않는 것이 좋다. 부득이한 사정으로 전체계약금액의 30~40% 이상을
지불해야 되는 경우에는 다음과 같은 조치를 할 수 있을 것이다.
첫째, 실무에서는 많이 이루어지는 것이 매매예약가등기인데 이러한 매매가등기를 하게 되면 가등기 이후 후순위채권자 등이
발생하면 본등기하여 말소시킬 수 있는 방법이고, 가등기일로 본등기가 소급되지만 후순위채권자 등이 가등기에 대한
가처분과 동시에 가등기말소청구소송에 휘말리게 될 수도 있다. 실무에서는 가끔 볼 수 있는 현상이지만 가등기를
확실하게 하면 승소하는 일은 시간문제이다. 이러한 상황은 대부분의 매매예약가등기가 그들의 진정한 목적으로
사용되는 것이 아니라 채권ㆍ채무관계로 또는 소유자 자신의 채무를 제3자로부터 면피할 목적으로 많이 등기되고 있기
때문일 것이다.
매매가등기권자가 진정한 권리자로 인정받기 위해서는 계약서상 계약일자, 중도금일자, 잔금일자가 정확히 기재되어 있고,
이 기일에 해당되는 금액이 계약상대방에 지급하고 작성된 경우라면 본등기하여 소유권을 취득한 경우 온전한 소유권을
취득할 수 있다. 계약금, 중도금지급 후 매매예약가등기한 경우에는 계약금과 중도금을 지급하고 잔금일자가 1~3월 이내에
확정된 일자가 있고, 그 잔금기일에 잔금을 지불한 경우라면 지불당시 매수인 개인사정에 따라 본등기를 하지 못하고 6월
이후에 매도자가 매도용 인감을 제출하여 주지 않는다고 하더라도 법원의 판결을 통하여 소유권을 이전받을 수 있다.
참고로 계약과 중도금 지급 후 매매예약가등기한 경우 매도인이 잔금수령을 거부하는 경우가 발생할 수가 있는데 이 경우에
는 법원에 공탁하고 법원판결을 통하여 소유권을 이전받을 수 있다.
둘째, 전세계약인 경우에는 중도금 지급하는 경우가 많이 있지는 않지만 중도금을 지급하는 경우 또는 소유자가 많은 채무를
가지고 있어서 계약 후 제3자로부터 채권추심절차가 들어올 수 있는 경우 등이 예상될 경우에는 사전에 임차권등기 또는
전세권설정등기를 하거나 근저당권을 설정하는 것이 안전할 것이다.
이러한 방법 등은 임대인으로서는 그리 달가워하는 방법은 아니겠지만 임차인 입장에서만 본다면 그 금액이 그 자신에
있어서 전 재산일 수도 있기 때문에 이들을 보호하기 위해 취할 수 있는 모든 방법을 강구하여야 할 것이다. 계약이란 쌍방
거래관계에서 발생되는 계약이므로 어느 일방에게 유리한 조건으로 작성되어야 하는 것이 아니라 모두에게 평등한
방법으로 합리적으로 작성되어야 할 것이다.
매도인 또는 임대인이 위와 같이 중도금 지급 후 매매예약가등기를 하거나 임차권등기ㆍ전세권 설정등기 등을 거부할
경우도 있을 수 있을 것이다. 그러한 경우는 조금 의심할 필요가 있다. 이러한 경우에는 한 번 더 공부상 서류 등을 꼼꼼히
확인하고 분석하여 이상이 없는 경우라면 계약 후 중도금 지급 없이 잔금일자를 빠른 날짜로 정하여 잔금지급과 동시에
입주(임차의 경우) 또는 소유권이전등기를 신청하는 것이 안전할 것이다. 부동산거래사고는 초보자에게는 자주 발생되지
않는다. 왜냐하면 사소한 문제점 등도 놓치지 않으려고 노력을 많이 하기 때문이다. 전문가가 아니더라도 조금의 경험을
가진 분들이 꼼꼼히 따져서 계산하면 충분히 방지할 수 있는 것을 분석하거나 확인ㆍ점검하는 것을 건너뛰는 경우에 발생
되는 것이다.
참고로 계약서는 전문가가 아닌 이상 부동산전문가를 통하여 계약서를 작성하는 것이 좋고, 이는 계약절차상에 있어서
하자를 점검하는 방법도 되겠지만 계약관계가 원만히 이루어졌음을 확인시켜주는 확인자가 될 수도 있기 때문이다.
주택임차보증금을 안전하게 지키는 방법과 계약서 작성 후 계약을 해제하는 경우, 그리고 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 대처방법, 이 밖에 임차보증금 증액 또는 감액으로 재계약서 작성시 유의사항 등을 기재하기로 한다
주택임차보증금을 안전하게 지키는방법
1.기본적으로 계약서 작성 전, 작성 후 유의할 점
(1) 임대차계약서 작성 전
① 현장방문(임차주택)하여 주택을 사용하는 데 문제점 등을 확인하고, 수선, 보수 등이 요하는 경우 입주 전 개선을
요구 할 수 있다. 단독ㆍ 다가구주택인 경우 전체가구 수 및 임대보증금합계, 공실부분이 있는 경우 추가적인
소액보증금중 일정액발생요건 등을 종합적으로 계산하여 보아야 한다. 이 밖에 현재점유자 및 실제소유자 현황파악과
기타 문제점 여부 등을 점유자 및 기타 임차인 등을 통해 파악한다.
② 주민등록증, 주민등록초본(등본), 등기부등본, 건축물대장(토지대장), 토지이용계획확인원 등을 확인하여 공부상으로
실제소유자와 일치되는가 등을 확인할 수 있고, 주택에 기본적인 하자가 있는지 여부 등도 확인이 가능하다.
이 밖에 국세 및 지방세 완납증명서 등을 계약서 작성하기 전에 첨부하도록 하여 조세체납여부 등도 확인해 보아야 한다.
(2) 계약서 작성 시에는
① 위와 같은 문제점 등을 언제, 어떻게 해결한다는 사항과 그러한 사항 등이 해결되지 못하면 계약을 취소할 수
있다는 점등을 특약사항에 자세히 기재한다.
② 임차부동산(주택) 등기부상 설정된 제한사항(근저당, 가압류, 압류 등) 및 부동산(주택)상의 기타 권리자(임차인,
기타 점유자 등)가 있는 경우 이들의 해결문제 등을 특약사항에 자세히 기재한다.
③ ②항에서의 임차주택에 설정된 은행대출금과 단독ㆍ다가구주택에서 기타 임차인 등의 보증금 합계, 공실 등에서
추가로 발생여지가 있는 소액보증금 중 일정액을 종합적으로 계산해서 자신의 임차보증금과 합산하고 이 금액이
단독ㆍ다가구주택시세의 60% 이내이어야 한다. 이를 초과하게 되면 임차인의 지위가 불안전해질 것이다.
이때 주택시세는 급매물시세로 계약서를 작성한 중개업자 이외에 다른 곳에서 확인해 보아야 객관적인 가격을
확인할 수 있다.
④ 아파트, 연립, 다세대 등의 집합건물은 지번ㆍ동ㆍ호수가 일치해야 보호를 받을 수 있다.
⑤ 단독ㆍ다가구주택인 경우는 지번만 일치하면 임대차보호법상 대항력이 인정되어 보호를 받는다.
⑥ ④ㆍ⑤기준은 등기부상을 기준으로 하는 것이 아니라 건축물관리대장과 토지대장을 기준으로 한다는 사실이다.
소유권에 관한 사항은 등기부가 기준이 되지만 부동산표시, 지목, 면적, 호수, 명칭 등은 대장(토지대장, 임야대장,
건축물관리대장 등)이 기준이 된다. 따라서 임대차계약을 작성하는 중개업자나 임차인이 주택임대차보호법상
보호를 받기 위해서는 대장과 등기부등본 일치여부를 반드시 확인하고 계약서에 부동산 소재지를 정확히 기재해서
주민센터에서 확정일자를 받아두어야 한다.
⑦ 계약서 작성 상대방은 직접 소유자(임대인)와 하는 것이 좋고 부득이 대리인과 계약하는 경우 대리인의 법적하자가
없는지 꼼꼼히 확인해야 한다. 대리인이 나왔을 경우(즉 부인이나 자녀가 왔을 경우) 위임장을 작성하고 위임용
인감증명서를 첨부하여야 하는데, 이때 인감증명서는 본인이 직접 발급 받은 것이어야 안전하고, 대리행위가 적법한
경우라도 본인에게 전화를 해서 매도 또는 임대 의사를 확인해야 한다. 대리계약인 경우에도 중도금, 잔금지급은
반드시 임대인(소유자)과 하도록 해야 안전할 것이다. 부득이한 경우에는 중도금납부 전에 임대인이 계약서에 직접
서명날인하게 한 후 대리인과 계약을 진행시키되 계약금, 중도금, 잔금 등은 반드시 임대인 계좌로 이체시켜야 한다.
(3) 계약서작성 후 잔금지급방법과 그 이후
① 제세ㆍ공과금 체납여부 등을 확인하여 납부여부를 확인하도록 한다.
② 잔금지급과 임차주택의 인도는 동시이행 관계에 있다. 따라서 잔금지급 전 기존 점유자 상황(주택의 점유이전 등) 및
임차주택의 하자유무 등을 확인하고 이상이 없는 경우에만 잔금지급과 동시에 주택을 인도받아 입주하여야 한다.
③ 입주 후 즉시 전입신고 및 확정일자를 받아두어야 할 것이다. 그래야만 대항력과 확정일자에 의한 우선변제권으로
후순위 권리자보다 우선하여 임차보증금을 변제받게 된다. 실무상으로는 입주 전(잔금지급 전) 1~3일 전에 전입신고 및
확정일자를 받아두는 것이 좋을 것이다.
2.임차보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방안
(1) 주택의 종류에 따른 방안
① 아파트, 다세대, 연립 등의 집합건물인 경우
주민등록전입과 확정일자를 갖추고 나서 전세권등기를 하게 되면 보증금이 회수가 어려울 때 임의경매 신청할 수 있고,
미 배당금에 대해서는 임대차보호법상 대항력을 주장할 수도 있다.
② 단독ㆍ다가구주택인 경우
주민등록과 확정일자를 받으면 대지와 건물전체 매각대금에서 확정일자에 의한 우선변제권이 발생한다. 그러나 전세권은
건물에만 미치기 때문에 큰 실효성이 없다. 이 경우 전세권은 건물매각대금에 대해서만 우선 변제받을 수 있기 때문이다.
따라서 두 방법을 동시에 갖추고 있어야 한다. 단독ㆍ다가구주택인 경우에는 저당권을 설정해서 토지와 건물에 공동담보로
유도하면 안전하다. 단독ㆍ다가구주택인 경우의 전세권은 경매신청권이 없어서 부득이 별도의 전세보증금 반환청구소송을
거쳐서 강제경매를 신청해야 되기 때문이다.
(2) 확정일자의 효력(전입＋확정일자를 받은 경우 우선변제권의 효력)
주택의 인도와 전입 및 확정일자를 마친 주택임차인은 임대주택에 관한 경매절차의 환가대금에서 자기 확정일자보다 늦은
후 순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(주택임대차보호법 제3조의2제1항).
(3) 확정일자와 전세권 설정의 차이점
구 분
확정일자
전세권등기설정
처리절차
세입자단독처리
집주인의 동의 및 인감증명서 필요
구비서류
전세계약서
집주인의 동의 및 인감증명서 필요
소모비용
600원
등록세 : 전세금의 0.2%
교육세 : 등록세의 20%
임대인이 보증금
반환을 지체할 경우
보증금반환청구소송을 제기해 판결받아 강제집행해야 함.
소송제기 없이 경매를 청구할 수 있음.
경매시 배당요구
배당요구해야 함.
배당요구 없이 순위에 의한 배당받음.
기타효력
전세권등기와 변제우선순위가 동일
제3자에게 효력승계 불가능
집주인의 동의로 양도 또는 전대하여야 합법적이다.
후순위권리자와 기타채권자보다 우선순위 효력승계
집주인의 동의없이 양도 또는 전대가 가능하다.
① 전세권과 확정일자의 비교
확정일자와 주택인도 및 전입신고 3가지 요건을 갖추어 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택에 대한 전세와
차이가 없는 유사한 지위를 갖게 된다.그러나 전세권은 물권이고 임차권은 채권이므로 전세권을 설정하게 되면 전세권자는
집주인의 동의를 받지 않고 전세권을 양도하거나 전전세 할 수 있는 반면, 단순히 임차인이 확정일자를 받은 경우에는,
임차권의 양도나 전전세에 집주인의 동의를 얻어야 한다는 차이가 있고, 그밖에도 다음과 같은 구체적인 차이가 있다.
② 확정일자인 제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 관할주민센터나 등기소 또는 공증사무소에서 확정일자 인을 받는 것
이외에 전입신고의 경료 및 실제 거주를 그 요건으로 함에 반하여, 전세권설정등기는 등기만 설정해 두면 그 설정순위에
따라서당연히 순위가 보호된다.따라서 확정일자 인에 따른 보호를 받기 위해서는 전입신고만 해두고 실제거주는 다른
곳에서 한다거나, 실제거주는 하면서 전입신고를 해 두지 않는 경우는 보호받지 못한다는 단점이 있는데 반하여,
전세권설정등기는 등기만 경료해 두면 되고 전입신고나 실제거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다 할 것이다.
③ 확정일자인 제도는 동사무소ㆍ등기소ㆍ공증인사무소에서 저렴한 비용으로 임대차계약서만 있으면 되므로 임대인의
동의 여부와는 관계없이 신속ㆍ간편한 절차에 의해 확정일자 인을 받을 수 있음에 반하여, 전세권등기는 임대인의 협력
없이는 등기자체가 불가능하며 그 절차의 복잡으로 인해 대부분의 경우 법무사의 협조를 얻어야 하고, 그 비용 또한
확정일자 인을 받는데 비하여 많은 비용이 소요된다.
④ 전세계약기간이 만료된 경우에 이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우, 확정일자 인을 받아 둔
임차인은 별도로 임차보증금 반환청구소송을 제기하여 승소판결 받은 후 그 확정판결문에 기해서만 강제집행을
신청할 수 있는데 반해서 전세권설정등기를 경료한 전세권자는 민사집행법상의 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)
규정에 근거하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다.확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를
하여야 하지만, 전세권설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.
⑤ 확정일자를 갖춘 경우 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고
주택만 전세권등기한 경우 즉 단독ㆍ다가구주택의 전세권등기는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없다.다만,
판례는 아파트 건물 만에 저당권이 설정된 경우에 대지권을 건물의 종된 권리로 보아 저당권의 효력은 저당부동산의
종물 등에 미친다는 민법 제358조 규정을 유추하여 건물만에 설정된 저당권이라도 그 효력이 대지권이 미치므로 대지권의
경락대금에서도 배당받을 수 있다고 하였다(대법원 1995.8.22. 선고 94다12722 판결). 이와 같이 집합건물(아파트, 연립,
다세대 등)에 있어서 전세권이 설정되면 그 종물인 대지권에도 그 효력이 미친다.
(4) 전세금 보장 신용보험에 가입하여 보장받는 방법
전세금 보장이 걱정된다면 미리 예방해 놓는 것도 하나의 방법이다. 전세금 보장신용보험은 전세금의 연 0.7%로 전세금이 1억원일 경우 1년에 70만원을 내면 전세금을 돌려받지 못할 경우에 보증 보험사가 대신 지급해 주는 금융상품이다. 주인에게 전세금 독촉장을 내용증명으로 보낸 뒤 집을 비웠다는 증명서(주소에 따른 주민등록 등, 초본)와 함께 보험사에 제출하면 전세금을 받을 수 있으며, 전세기간 중 집이 경매 되었을 경우도 전세금 전액을 받을 수 있다.
① 전세금 보장 신용보험 가입절차
ㄱ) 공인중개업소를 통하여 임대차계약서 체결
ㄴ) 주민등록전입신고와 전세계약서에 확정일자를 부여받고서 주민등록등본 발급을 받아야 한다.
ㄷ) 등기부등본 발급
ㄹ) 단독 및 다가구주택의 경우 토지가격 확인원(개별지가 확인원, 공시지가 확인원)을 발급받고, 임차부동산이 아파트인 경우
부동산 전문지, 신문기사, 부동산중개업소 확인 등으로 시가를 추정한다. 단 다세대, 연립주택의 경우에는 공인중개사의
시가 확인서(양식무관)를 반드시 첨부하여야 한다.
ㅁ) 임대인으로부터 (보험가입)신청서에 날인 - 임대인의 날인에는 임대차계약서상의 도장이 날인되면 된다.
ㅂ) 청약기간은 임대차기간 개시일로부터 3개월 이내여야 한다.
② 위의 사항이 모두 준비되었으면
ㄱ) 전세계약서(확정일자 날인된 것, 중개업소에서 체결한 것)
ㄴ) 임대인(집주인)의 보험가입확인서
ㄷ) 주민등록등본(주소가 이전된 것)
ㄹ) 등기부등본(아파트ㆍ연립ㆍ빌라는 건물, 단독ㆍ다가구주택은 건물 및 토지)
ㅁ) 토지가격확인원(단독ㆍ다가구주택만 해당, 양식무관)
ㅂ) 공인중개사의 시가 확인원(연립ㆍ다세대주택만 해당, 양식 무관)
ㅅ) 임차인의 신분증 및 도장
ㅇ) 보증보험료(보험계약자가 개인인 경우 연간 보험가입금액의 0.7%이며, 법인이 보험계약자인 경우에는 연간 보험가입
금액의 0.5%이다).보험기간은 전세계약기간 개시일로부터 계약기간 말일에서 30일을 더한 기간이다.
③ 공동사항
ㄱ) 임대차계약의 체결은 중개업소를 통한 임대차계약만 청약가능
ㄴ) 미등기 상태인 임차물권의 경우에는 청약하지 않음
ㄷ) 임대인이 주택건설업체(임대주택업체)인 경우에는 청약불가
ㄹ) 임차보증인이 소액임차 보증금액인 경우에는 청약불가
ㅁ) 임대인, 임차인이 금융거래상 이상이 없는 경우단독가구의 추정시가는 면적×개별시가×120%(130%)＝추정시가
(5) 임차인이 법인인 경우(전세금 보장신용보험에 가입하면 보다 안전하다)
임차인이 법인이 되는 경우는 직원의 기숙사(합숙소 등)로 이용하거나, 사택으로 이용하기 위해 법인이 직접 임차하는
경우도 있고, 혹은 직원의 전세자금을 회사에서 보조해주는 경우에 지원받은 직원이 법인의 명의로 임대차계약을 체결하는
경우가 있다. 이러한 경우 또한 “전세금 보장 신용보험” 가입이 가능하며 기본적인 절차 또는 구비서류로는 개인의 경우와
같지만 다만, 주민등록등본은 입주직원의 것을 발급받으면 되고, 법인의 도장이 청약시에 필요하다.
참고로, 법인이 임차인이 되는 경우에는 “주택임대차보호법”에 의한 보호를 받을 수가 없으므로(판례에 의하면 주택임대차
보호법이 법인에는 적용이 안 됨)전세금반환에 관하여서는 보증보험가입이 최고라고 할 수 있다.
(6) 임차권등기 명령에 의한 임차권등기
1999년 1월 주택임대차보호법이 개정되면서 임대차기간이 종료했음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 임차인이 다른
곳으로 이사 가거나 주민등록을 전출하면 종전의 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 임차주택이 경매에 들어갈 경우
보증금을 반환받는 것이 어려운 점을 해소하고자 도입한 제도이다.
임차권등기를 해두면 임차인은 기간이 만료된 뒤 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가거나 주민등록을 옮기더라도 이미
갖고 있던 임차인으로서의 권리를 계속적으로 유지할 수 있게 되어 배당과정에 참가하는 데 지장이 없게 되었다.
만일 대항력 또는 우선변제권이 없었다면 등기한 시점부터 대항력 또는 우선변제권을 취득한다.
(7) 임대차계약서 작성시 나타나지 않는 조세채권인 경우 주의해야 한다.
① 임대차 체결 과정에서 조세채권에 대해서는 거의 고려되지 않고 있다. 그러나 조세채권은 우선원칙에 따라서 전혀 공시
되지도 않으면서도 임차보증금보다 배당에서 우선순위가 될 수 있어서 임차보증금을 반환받는 데 위험요소가 되고 있다.
② 조세채권은 해당 경매ㆍ공매 물건에 압류여부를 불문하고 조세채권이 발생한 법정기일이 임대차계약에서의 확정일자
보다 앞서거나 같을 경우에는 배당순위에서 보증금보다 앞서게 된다.
③ 조세채권 중에서 특히 경매ㆍ공매 진행 중인 당해 부동산 그 자체에 대해서 부과되는 당해세 즉, 국세로는 상속세,
증여세, 종합부동산세와 지방세로는 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세 등을 당해세라고 하고 이는
법정기일 보다 선순위의 저당권이나 확정일자 있는 임대차보증금보다 우선하여 배당받는다. 따라서 임차인으로서는
공시되지 않는 조세채권으로 인해 불의의 손해를 보는 경우가 많다.
④ 따라서 임대차계약서작성 전에 납세완납증명서와 재산세납부(최소한 3년간)증명서를 발급받아 오게 하여 확인하는
것이 안전할 것이다. 이렇게 하면 진정한 소유자임도 확인할 수 있는 방법도 되고, 조세채권의 미납여부도 확인이
가능할 것이다.
(8) 주민등록 전입시 반드시 등기부등본과 건물대장의 부동산표시가 일치하는가를 확인해야 한다.
번지, 동, 호수가 건축물대장과 일치하지 못하면 주택임대차보호를 받지 못하게 된다.
(9) 신규아파트 입주시 유의
임차인은 집합건물등기부와 집합건축물대장을 잘 분석해보아야 한다. 근저당권이나 가압류, 가처분, 토지 별도등기,
대지권 미등기일 때는 분쟁의 소지가 많다.
등기부가 깨끗하다면 안전하나 그렇지 않다면 등기부상의 권리관계 및 임차보증금과의 관계를 따져봐야 할 것이다.
대항력과 확정일자를 갖추었어도 임차보증금 전액을 회수하지 못할 수도 있기 때문이다.
(10) 미등기 아파트나 분양권을 매수시 그 권리관계는 더 복잡하다. 이때에는 조합사무실과 시공회사
등에서 확인하고, 은행에 대출금이 얼마이고 매도자 명의로 되어 있는가를 매도자와 은행에 함께
방문하여 직접 확인하고 승계를 받는다. 특히 분양권일 경우에는 분양계약서에 조합장 날인인가,
시공사 날인인가 등을 확인하고 그 진위관계를 꼭 확인한다.
(11) 계약서 작성시에는 중개업자 입회하에 본인가를 확인하고 본인이 아닌 경우 인감증명서가
날인된 매도인 위임장과 인감증명서를 첨부하고 위임받은 자가 서명ㆍ날인한다. 위임용
인감증명서는 본인이 직접 발급받은 것인가를 확인하고, 본인이 직접 발급받은 것으로 첨부
되어야만 더 안전할 것이다. 타인이 발급받은 것(즉 배우자가 발급받은 것)은 종종 소송에서
인정받지 못하는 경우가 있을 수 있다.이 경우에도 매매대금은 매도인 본인 통장으로 입금
시키고 입금시키기 전에 전화로 매도의사를 확인한다. 본인과 직접 계약하는 것이 가장
안전하다. 대리인 계약인 경우에는 잔금 지급시에는 반드시 본인과 하여야 한다.
임대차계약서도 매매계약과 마찬가지일 것이다.
(12) 단독 다가구주택일 경우 임대차계약서 작성 후 빈방이나 빈 세대에서 최우선변제권이
발생할 수 있으므로 충분한 시세를 확보하고 계약하는 것이 좋다. 주택입주와 동시에
주민센터에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받아두어야 한다. 임차인은 최소한 입주하기
1일 전에는 전입과 확정일자를 미리 받고, 그 다음날 잔금을 지급하면 우선적으로 대항력과
확정일자에 의한 우선변제권을 확보할 수 있을 것이다.
(13) 주택소유자나 건물소유자가 사업을 하는 분들은 부가가치세나 법인세 등의 체납으로 공매나
경매가 진행될 수 있는데 이 우선변제기일은 압류일자가 아니라 법정기일이 되므로 잘 살펴
보아야 한다.
이 사항은 앞의 (7)번에서 살펴본 사항이다. 특히 주택소유자가 법인사업자인 경우 법인세나
부가가치세 기타 우선권리 등이 상당히 많은 경우가 있는데 이러한 주택에서 경매 등이
진행되면 임차인 등이 임차보증금채권을 전액 배당받지 못하고 명도당하는 경우가 간혹
발생되는 것을 볼 수 있었다.
(14) 잔금을 치르기 전에 반드시 등기부와 대장을 한 번 더 확인한다. 그러므로 등기부와 대장등을
확인하는 것은 최소한 계약서 작성 전과 잔금납부 전의 두 번에 거쳐서 확인해야 할 것이다.
잔금을 치르고 나서는 최대한 빠른 시간 내에 임차주택인 경우는 주민센터에서 확정일자를,
매수주택인 경우는 등기이전서류를 등기소에 접수하는 것이 안전할 것이다. 실무사례에서
아주 간혹 발생하는 일이지만 계약금＋중도금 납부 후 또는 잔금납부 시점에서 동일 부동산을
여러 명에게 매각하거나 임대하는 경우를 볼 수 있고, 이러한 대상자가 우리들이 되지
않는다는 보장은 없기 때문이다.
(15) 거래의 안전을 위해서는 등기부등본과 대장(토지 및 건축물), 소유자의 주민등록증 및 등본확인,
실제 집을 방문하여 소유자가 살고 있는가와 다른 임차인이 거주시 소유자가 맞는지를
확인한다. 부동산의 가치와 전세보증금액은 적은 금액이 아니다. 그런데도 사람들은 백화점에서
물건을 구입하는 정도도 권리분석을 하지 아니하고 계약서를 작성하는 경우가 있는데 이는
매우 어리석은 행동일 것이다. 그리고 부동산중개업소에서 계약서를 작성한다고 하여도
위와 같은 내용 등을 제대로 분석했는지 등을 따져봐야 할 것이다. 잘못되면 수년간의 지루한
민사소송을 제기하여야 하고 제기한다고 하더라도 전액을 돌려받기란 어렵다고 본다.
(16) 재개발지역 내에서 주택구입시에는 분양을 받을 자격이 있는지, 현금청산 대상인지 잘 확인
해야 한다.추진위가 결성되었는지, 조합의 인가가 나왔는지, 시공사가 누가 결정되었는지 등을
꼼꼼히 따져보아야 할 것이다.
이번 사례는 앞 제4편 제1장 재개발ㆍ재건축편을 참고하기 바란다.
(17) 등기된 임차권 또는 임차권등기명령제도
① 등기된 임차권
등기된 임차권은 임대인의 협의하에 공동신청에 의해서 등기되는 것으로서 전세권설정등기와 비슷하다. 따라서
임대차보증금액이 많은 경우에는 임대차계약서 작성 후 임차권등기하고, 보증금잔금을 지급하면 실제 임차인이
대항요건을 갖춘(주택의 인도와 주민등록) 경우가 아니더라도 등기일을 기준으로 대항력과 확정일자에 의한
우선변제권의 효력이 있어서 보증금을 보호할 수 있다. 이러한 임차권등기는 계약서작성 시에 또는 잔금지급과 동시
이행으로 작성하는 경우일 것이다.
② 임차권등기명령제도
계약기간 종료 후에 임대인이 보증금을 즉시 반환하지 아니하거나 임대인사정으로 추후 수개월 후에 돌려주기로
약속된 경우 뒤에서 살펴보는 바와 같이 민사조정제도, 제소전화해조서나 공증서작성 등으로 확약 받을 수 있으나
임차인이 이 기간 동안 이주에 따른 대항요건을 존속시키지 못하는 경우 관할지방법원에 신청하여 임차권등기를 하고,
이주하게 되면 기존 대항요건과 확정일자에 의한 우선변제권이 그대로 존속된다. 따라서 이들의 차이점은 계약 후 임대인,
임차인 공동으로 신청하여 임차권등기를 하는 것이냐, 계약기간 종료 후 임차인 단독으로 법원에 신청하여 이루어지는
것이냐의 차이가 분명히 있다.
(18) 매매 또는 임대차계약서 작성시 계약대상금액이 많은 경우에는 계약금, 중도금, 잔금의
3단계로 나누어 지불하는 경우가 있는데, 이는 중도금이 50% 이상 지불되는 경우에
위험에 빠질 수도 있는 것이다. 따라서 이를 보장하기 위해서 반드시 중도금은 전체금액의
30~40%를 초과하지 않는 것이 좋다. 부득이한 사정으로 전체계약금액의 30~40% 이상을
지불해야 되는 경우에는 다음과 같은 조치를 할 수 있을 것이다.
첫째, 실무에서는 많이 이루어지는 것이 매매예약가등기인데 이러한 매매가등기를 하게 되면 가등기 이후 후순위채권자 등이
발생하면 본등기하여 말소시킬 수 있는 방법이고, 가등기일로 본등기가 소급되지만 후순위채권자 등이 가등기에 대한
가처분과 동시에 가등기말소청구소송에 휘말리게 될 수도 있다. 실무에서는 가끔 볼 수 있는 현상이지만 가등기를
확실하게 하면 승소하는 일은 시간문제이다. 이러한 상황은 대부분의 매매예약가등기가 그들의 진정한 목적으로
사용되는 것이 아니라 채권ㆍ채무관계로 또는 소유자 자신의 채무를 제3자로부터 면피할 목적으로 많이 등기되고 있기
때문일 것이다.
매매가등기권자가 진정한 권리자로 인정받기 위해서는 계약서상 계약일자, 중도금일자, 잔금일자가 정확히 기재되어 있고,
이 기일에 해당되는 금액이 계약상대방에 지급하고 작성된 경우라면 본등기하여 소유권을 취득한 경우 온전한 소유권을
취득할 수 있다. 계약금, 중도금지급 후 매매예약가등기한 경우에는 계약금과 중도금을 지급하고 잔금일자가 1~3월 이내에
확정된 일자가 있고, 그 잔금기일에 잔금을 지불한 경우라면 지불당시 매수인 개인사정에 따라 본등기를 하지 못하고 6월
이후에 매도자가 매도용 인감을 제출하여 주지 않는다고 하더라도 법원의 판결을 통하여 소유권을 이전받을 수 있다.
참고로 계약과 중도금 지급 후 매매예약가등기한 경우 매도인이 잔금수령을 거부하는 경우가 발생할 수가 있는데 이 경우에
는 법원에 공탁하고 법원판결을 통하여 소유권을 이전받을 수 있다.
둘째, 전세계약인 경우에는 중도금 지급하는 경우가 많이 있지는 않지만 중도금을 지급하는 경우 또는 소유자가 많은 채무를
가지고 있어서 계약 후 제3자로부터 채권추심절차가 들어올 수 있는 경우 등이 예상될 경우에는 사전에 임차권등기 또는
전세권설정등기를 하거나 근저당권을 설정하는 것이 안전할 것이다.
이러한 방법 등은 임대인으로서는 그리 달가워하는 방법은 아니겠지만 임차인 입장에서만 본다면 그 금액이 그 자신에
있어서 전 재산일 수도 있기 때문에 이들을 보호하기 위해 취할 수 있는 모든 방법을 강구하여야 할 것이다. 계약이란 쌍방
거래관계에서 발생되는 계약이므로 어느 일방에게 유리한 조건으로 작성되어야 하는 것이 아니라 모두에게 평등한
방법으로 합리적으로 작성되어야 할 것이다.
매도인 또는 임대인이 위와 같이 중도금 지급 후 매매예약가등기를 하거나 임차권등기ㆍ전세권 설정등기 등을 거부할
경우도 있을 수 있을 것이다. 그러한 경우는 조금 의심할 필요가 있다. 이러한 경우에는 한 번 더 공부상 서류 등을 꼼꼼히
확인하고 분석하여 이상이 없는 경우라면 계약 후 중도금 지급 없이 잔금일자를 빠른 날짜로 정하여 잔금지급과 동시에
입주(임차의 경우) 또는 소유권이전등기를 신청하는 것이 안전할 것이다. 부동산거래사고는 초보자에게는 자주 발생되지
않는다. 왜냐하면 사소한 문제점 등도 놓치지 않으려고 노력을 많이 하기 때문이다. 전문가가 아니더라도 조금의 경험을
가진 분들이 꼼꼼히 따져서 계산하면 충분히 방지할 수 있는 것을 분석하거나 확인ㆍ점검하는 것을 건너뛰는 경우에 발생
되는 것이다.
참고로 계약서는 전문가가 아닌 이상 부동산전문가를 통하여 계약서를 작성하는 것이 좋고, 이는 계약절차상에 있어서
하자를 점검하는 방법도 되겠지만 계약관계가 원만히 이루어졌음을 확인시켜주는 확인자가 될 수도 있기 때문이다.
