매매 또는 임대차계약서 작성된 후 해제하는 경우 대처방법
채움티비
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2014.10.13 13:03
매매 또는 임대차 계약서가 작성된 후 계약을 해제하는 경우 대처방법
1. 부동산 매매계약(임대차계약) 후 중도금지급 이전에 계약의 해제가 가능 여부
(1) 법 565조는 ‘당사자가 이행 착수하기 이전에 계약금을 교부한 사람(매수인)은 이를 포기하고 수령자(매도인)는 그 배액을
상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.’고 규정하고 있다. 여기서 이행 착수하기 이전이란 다른 특별한 사정이 없는 한 중도금
(중도금이 없을 경우 잔금)을 지급하기 전의 상황을 말한다. 따라서 계약금 이외에 중도금을 지급한 경우에는 ‘당사자 일방이
이행에 착수한 때’에 해당하므로 계약을 해제할 수 없는 것이다.그러므로 중도금을 지급받기 전이라면 원칙적으로 계약을
해제할 수 있다. 이때 주의해야 할 것은 매도자의 경우 계약을 해제한다는 의사표시뿐만 아니라 계약금의 배액을 상환해야
해제효력이 발생한다는 것이다. 매수인이 계약금 배액 수령을 거부할 것을 대비해 법원에 공탁을 하는 경우에는 그 공탁
통지가 매수자에게 도달한 때에 효과가 발생하게 된다. 따라서 공탁통지가 매수자에게 도달하기 이전 매수자가 중도금을
지급해 버리면 계약을 해제할 수 없다.
(2) 중도금지급기일 이전이라고 해서 언제든지 계약해제를 할 수 있는 건 아니다. 중도금 지급기일 이전이라도 중도금을
지급했다면 그 계약은 이미 ‘이행착수’된 것으로 보고 계약을 해제할 수 없다는 게 전문가들의 설명이다.그러나 매도인이
계약해제 의사표시와 계약금의 배에 해당하는 해약금을 공탁하겠다고 통지하였는데도 매수인이 중도금을 구좌로 입금
시켰을 경우에는 매도자의 계약해제 효력은 그대로 유지된다는 게 판례[대법원 1993.1.19. 선고 92다31323 판결]의
입장이다.
(3) 대법원 판례 1993.1.19. 선고 92다31323 판결 [소유권이전등기]
① 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 취지 및 이행기의 약정이 있더라도
이행기 전에 이행에 착수할 수 있는지 여부(한정적극)
- 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미
이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로
기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가
있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지
아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.
② 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약해제의 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면
공탁하겠다고 통지한 경우 매수인이 매도인의 계약해제권을 소멸시키기 위해 이행기 전에 이행에 착수할 수 있는지
여부(소극)
- 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을
넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고,
따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인은 매도인의
의사에 반하여 이행할 수 없다고 보는 것이 옳으며, 매수인이 이행기 전에, 더욱이 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에
일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다.
③ 매도인이 민법 제565조에 의한 계약해제를 위하여 한 해약금의 제공이 적법하지 못한 경우 해제권을 보유하는 기간 안에
적법한 제공을 하면 계약이 해제되는지 여부(적극) 및 매도인이 계약해제를 위하여 계약금의 배액을 공탁하는 경우 계약해제
의사표시가 있다고 볼 시점(＝상대방에게 공탁통지가 도달한 때)
- 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제하고자 하는 경우에는 계약금의 배액을 제공하고 하여야 할 것이나,
이 해약금의 제공이 적법하지 못하다면 해제권을 보유하고 있는 기간 안에 적법한 제공을 한 때에 계약이 해제된다고
볼 것이고, 또 매도인이 계약을 해제하기 위하여 계약금의 배액을 공탁하는 경우에는 공탁원인사실에 계약해제의 의사가
포함되어 있다고 할 것이므로, 상대방에게 공탁통지가 도달한 때에 계약해제 의사표시가 있었다고 보는 것이 옳다.
(4) 계약금 중 일부만 지급한 상태에서 계약해제에 따른 계약금 상환범위도 자주 등장하는 문제이다. 판례는 기본적으로는 실제
지급된 금액만을 기준으로 해야 한다는 입장이다. 법원은 법률적으로 계약금계약은 요물계약(당사자의 의사표시 이외에
물건의 인도나 급부를 요하는 계약)성을 가지기 때문에 실제로 교부된 금액만이 계약금으로서의 효력을 가지게 된다고 판시
한바 있다.
(5) 계약금이 매매대금의 10%를 초과하는 경우 민법 제398조에서 정하는 손해배상예정액이 부당한 경우에 감액할 수 있다는
규정을 적용하여 일정금액을 반환받을 수 있는 여지도 있으므로 재판을 제기하거나 조정을 신청하여 법원의 판단을 받을
필요가 있다고 본다.계약해제의 방식으로 매도자로부터 계약금 배액을 받으면 되는데 상대방이 계약금 배액의 지급을
거부하는 때에는 후일 분쟁을 막기 위해 공탁을 해두면 좋은 방법이나 법적으로 꼭 공탁을 하여야만 유효한 것은 아니다.
2.중도금 지급 후(계약이행의 착수가 있은 후)
중도금을 지급했거나 잔금의 일부를 지급한 후에 당사자 중 어느 일방이 계약의 이행을 하지 않을 경우에는 이행하려고 하는 쪽에서 의무이행(대금 또는 소유권이전구비서류를 준비하여 보여줌)을 하고 상대방의 의무를 이행할 것을 내용증명으로 독촉한 후에 1~2주간 정도가 지나면 계약 해제할 수도 있고 법원에 청구하여 강제로 의무를 이행시킬 수도 있다.
계약이 해제되면 원상회복과 손해배상문제가 발생하게 되는데 계약해제로 손해를 당한 측에서는 계약금이 위약금이 되며 계약금 이외의 더 많은 손해가 발생하고 이를 입증할 수 있는 경우는 추가로 손해배상금을 청구할 수 있다.
매매계약에서 이행의 착수가 있으면 당사자 간의 합의 이외에는 계약해제를 할 수 없다.
(1) 따라서 매수인이 본 계약의 계속이행을 주장하면 해제를 못한다.
(2) 또한 해제에 응할 경우 매수인은 그에 대한 손해배상과 계약의 이행으로 얻을 수 있는 이행이익을 배상받을 수 있으며 이에
합의가 안 되면 소로서 해결해야 한다.
(3) 부동산 매매계약에 있어서 계약금 이외에 중도금을 지급하여 이행에 착수한 후에는 일방당사자 스스로 계약금을
포기하거나 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없다는 것이 대법원판례이다. 이때에는 양당사자 간의 계약금배액과 계약금
포기를 위약금으로 하는 것은 당연한 것이고 매매계약포기로 인해서 발생하게 될 손실 등을 보상해주는 차원에서 보상이
이루어지게 될 것이고 양당사자가 이에 합의가 이루어지면 중도금은 돌려받을 수 있게 된다. 합의가 안 되면 법원에서
판단할 문제일 것이다.
3.계약의 해제와 해지에 관한 설명
) 계약의 해제
계약의 해제는 계약성립 후 당사자 일방의 채무불이행으로 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 그 상대방이 의사표시에 의해 그 계약을 처음부터 없었던 것과 같이 계약 전의 상태로 회복시키는 것을 말한다. 이러한 계약해제에는 당사자 간의 약정에 의한 약정해제권과 계약일반에 공통 적용되는 법률상의 법정해제권이 있다.
- 약정 해제권은 계약당사자 간의 어느 일방이 채무불이행시를 대비하여 계약해제의 요건이나 계약해제시 손해배상 등에 관한
사항을 계약서 작성 시에 미리 약정으로 정한 내용이다.
- 법정해제권은 우리 민법에서 규정하고 있는 것으로 그 발생원인은 채무불이행으로 이행지체, 이행불능 등을 규정하고 있다.
① 해제권의 행사방법
해제사유가 발생한 경우 계약을 해제할 것인가 그대로 유지할 것인가는 해제권자의 자유이며 해제권의 행사는 상대방에
대한 의사표시(내용증명 등)로 하며 해제의 의사표시는 상대방의 승낙 없이는 철회할 수 없다.
② 해제의 효과
우리 민법은 계약을 해제할 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다(민법 제548조). 계약이 해제되면
각 당사자는 계약 이전상태로 복귀하게 할 의무를 지고 계약에 기인하여 이루어진 급부는 계약해제에 의하여 법률상 원인을
잃고 그 수령자는 부당이득으로서 이를 반환하여야 할 의무를 진다. 그리고 계약해제로 인하여 손해가 발생시에 채무불이행
으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 하며 특약으로 손해배상액이 약정되어있는 경우에는 그 약정액이 손해배상액
의 기준이 된다.
③ 민법에서 규정한 해제에 관한 법률
ㄱ) 해지, 해제권(제543조)
ⓐ 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는
상대방에 대한 의사표시로 한다.
ⓑ 전항의 의사표시는 철회하지 못한다.
ㄴ) 이행지체와 해제(제544조)
당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에
이행하지 아니한 때에는 계약 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지
아니한다.
ㄷ) 이해불능과 해제(제546조)
채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.
ㄹ) 해제의 효과, 원상회복의무(제548조)
ⓐ 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제3자의 권리를
해하지 못한다.
ⓑ 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
(2) 계약의 해지(민법 제550조)
계약의 해지는 계속적 계약관계에 있어서 그 효력을 장래에 향하여 소멸시키는 것으로 계약당사자의 일방적 의사표시로
장래에 향하여 계약관계의 효력이 발생한다는 점에서 해지 이전의 계약관계는 그 효력을 그대로 유지되고 장래의 해지 시점
부터 계약관계가 소멸되는 것이다. 해지권의 발생요인도 당사자의 약정에 의한 약정해지권과 법률의 규정에 의한 법정해지권
이 있다. 이와 같이 계약을 해지한 때에는 장래에 향하여 그 효력이 상실 된다. 따라서 해지이전의 계약관계에는 영향을 미치지
아니하고 장래에 향하여 그 계약관계가 소멸함으로 계약의 존속을 전제로 인도한 물건 등이나 기타 보증금등은 상호 동시이행
으로 원상회복하여야 한다(원상회복의무와 동시이행 민법 제549조).
3. 주택임차보증금을 임대인이 반환하지 않을 경우 대처방법
1.임대인 또는 임차인의 계약해지 통보방법과 묵시적 갱신인 경우 대처방법
임대인은 임대차기간 종료 전 6월부터 1월까지 임차인에 대하여 계약갱신 거절의 통지를 할 수 있고 임차인은 임대차기간
종료 전 1월까지 임대인에게 계약종료에 따른 계약해지와 임차보증금을 반환하여 달라고 통지할 수 있는데 보통 통지 방식은
우편내용증명으로 통보하는 경우가 대부분이다.
이 밖에 묵시적인 갱신으로 계약이 연장되는 경우가 있는데 이 경우 임대인은 주택의 경우 2년, 상가는 1년간 계약을 해지할
수가 없지만 임차인은 언제든지 해지가 가능하며 해지 통지 후 3개월 후에 효력이 발생되어 보증금을 반환받을 수 있다. 기존에
는 이러한 내용들이 명시되지 않아서 분쟁의 소지가 있었지만 2009.4.21. 이러한 법률 개정안이 국회를 통과하여 시행하게 되었
다.
2. 임대인이 주택임차보증금을 반환하지 않을 경우 대처 방법
계약기간 종료시 전세금을 돌려주지 않을 경우 처음부터 소송을 제기하면 시간과 비용이 많이 들고 서로간 감정이 쌓일 수
있으므로 당사자 간의 대화를 통하여 원만하게 타협을 이루도록 하여야 할 것이다. 우선 전화를 통하여 계약기간 종료일자에
이사를 나갈테니 보증금을 돌려달라고 통보하는 방법이 좋은데 이 방법으로만 할 경우 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로
위 1)항과 같이 내용증명을 사전에 통보하여 두는 것이 좋은 방법일 것이다.
그런데 계약기간 종료 후에도 임대인의 사정으로 보증금을 돌려받지 못할 경우 소송하기 전에 민사조정제도나 제소 전 화해제
도, 공정증서 작성 등을 협의하에 작성할 수도 있고, 협의가 안 된 경우 법원에 소액심판제도, 지급명령제도 등과 같이 간단한
약식재판절차 등을 이용할 수 있는데 임대인이 협조가 없거나 이의 신청이 있으면 소송절차를 거칠 수밖에 없다.
소송으로는 전세보증금 반환청구소송이 있다. 또한 점유를 이전할 필요가 있다면 임차권 등기명령제도를 통하여 임차권등기를 하여두는 것이 좋다.
1. 부동산 매매계약(임대차계약) 후 중도금지급 이전에 계약의 해제가 가능 여부
(1) 법 565조는 ‘당사자가 이행 착수하기 이전에 계약금을 교부한 사람(매수인)은 이를 포기하고 수령자(매도인)는 그 배액을
상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.’고 규정하고 있다. 여기서 이행 착수하기 이전이란 다른 특별한 사정이 없는 한 중도금
(중도금이 없을 경우 잔금)을 지급하기 전의 상황을 말한다. 따라서 계약금 이외에 중도금을 지급한 경우에는 ‘당사자 일방이
이행에 착수한 때’에 해당하므로 계약을 해제할 수 없는 것이다.그러므로 중도금을 지급받기 전이라면 원칙적으로 계약을
해제할 수 있다. 이때 주의해야 할 것은 매도자의 경우 계약을 해제한다는 의사표시뿐만 아니라 계약금의 배액을 상환해야
해제효력이 발생한다는 것이다. 매수인이 계약금 배액 수령을 거부할 것을 대비해 법원에 공탁을 하는 경우에는 그 공탁
통지가 매수자에게 도달한 때에 효과가 발생하게 된다. 따라서 공탁통지가 매수자에게 도달하기 이전 매수자가 중도금을
지급해 버리면 계약을 해제할 수 없다.
(2) 중도금지급기일 이전이라고 해서 언제든지 계약해제를 할 수 있는 건 아니다. 중도금 지급기일 이전이라도 중도금을
지급했다면 그 계약은 이미 ‘이행착수’된 것으로 보고 계약을 해제할 수 없다는 게 전문가들의 설명이다.그러나 매도인이
계약해제 의사표시와 계약금의 배에 해당하는 해약금을 공탁하겠다고 통지하였는데도 매수인이 중도금을 구좌로 입금
시켰을 경우에는 매도자의 계약해제 효력은 그대로 유지된다는 게 판례[대법원 1993.1.19. 선고 92다31323 판결]의
입장이다.
(3) 대법원 판례 1993.1.19. 선고 92다31323 판결 [소유권이전등기]
① 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 취지 및 이행기의 약정이 있더라도
이행기 전에 이행에 착수할 수 있는지 여부(한정적극)
- 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미
이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로
기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가
있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지
아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.
② 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약해제의 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면
공탁하겠다고 통지한 경우 매수인이 매도인의 계약해제권을 소멸시키기 위해 이행기 전에 이행에 착수할 수 있는지
여부(소극)
- 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을
넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고,
따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인은 매도인의
의사에 반하여 이행할 수 없다고 보는 것이 옳으며, 매수인이 이행기 전에, 더욱이 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에
일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다.
③ 매도인이 민법 제565조에 의한 계약해제를 위하여 한 해약금의 제공이 적법하지 못한 경우 해제권을 보유하는 기간 안에
적법한 제공을 하면 계약이 해제되는지 여부(적극) 및 매도인이 계약해제를 위하여 계약금의 배액을 공탁하는 경우 계약해제
의사표시가 있다고 볼 시점(＝상대방에게 공탁통지가 도달한 때)
- 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제하고자 하는 경우에는 계약금의 배액을 제공하고 하여야 할 것이나,
이 해약금의 제공이 적법하지 못하다면 해제권을 보유하고 있는 기간 안에 적법한 제공을 한 때에 계약이 해제된다고
볼 것이고, 또 매도인이 계약을 해제하기 위하여 계약금의 배액을 공탁하는 경우에는 공탁원인사실에 계약해제의 의사가
포함되어 있다고 할 것이므로, 상대방에게 공탁통지가 도달한 때에 계약해제 의사표시가 있었다고 보는 것이 옳다.
(4) 계약금 중 일부만 지급한 상태에서 계약해제에 따른 계약금 상환범위도 자주 등장하는 문제이다. 판례는 기본적으로는 실제
지급된 금액만을 기준으로 해야 한다는 입장이다. 법원은 법률적으로 계약금계약은 요물계약(당사자의 의사표시 이외에
물건의 인도나 급부를 요하는 계약)성을 가지기 때문에 실제로 교부된 금액만이 계약금으로서의 효력을 가지게 된다고 판시
한바 있다.
(5) 계약금이 매매대금의 10%를 초과하는 경우 민법 제398조에서 정하는 손해배상예정액이 부당한 경우에 감액할 수 있다는
규정을 적용하여 일정금액을 반환받을 수 있는 여지도 있으므로 재판을 제기하거나 조정을 신청하여 법원의 판단을 받을
필요가 있다고 본다.계약해제의 방식으로 매도자로부터 계약금 배액을 받으면 되는데 상대방이 계약금 배액의 지급을
거부하는 때에는 후일 분쟁을 막기 위해 공탁을 해두면 좋은 방법이나 법적으로 꼭 공탁을 하여야만 유효한 것은 아니다.
2.중도금 지급 후(계약이행의 착수가 있은 후)
중도금을 지급했거나 잔금의 일부를 지급한 후에 당사자 중 어느 일방이 계약의 이행을 하지 않을 경우에는 이행하려고 하는 쪽에서 의무이행(대금 또는 소유권이전구비서류를 준비하여 보여줌)을 하고 상대방의 의무를 이행할 것을 내용증명으로 독촉한 후에 1~2주간 정도가 지나면 계약 해제할 수도 있고 법원에 청구하여 강제로 의무를 이행시킬 수도 있다.
계약이 해제되면 원상회복과 손해배상문제가 발생하게 되는데 계약해제로 손해를 당한 측에서는 계약금이 위약금이 되며 계약금 이외의 더 많은 손해가 발생하고 이를 입증할 수 있는 경우는 추가로 손해배상금을 청구할 수 있다.
매매계약에서 이행의 착수가 있으면 당사자 간의 합의 이외에는 계약해제를 할 수 없다.
(1) 따라서 매수인이 본 계약의 계속이행을 주장하면 해제를 못한다.
(2) 또한 해제에 응할 경우 매수인은 그에 대한 손해배상과 계약의 이행으로 얻을 수 있는 이행이익을 배상받을 수 있으며 이에
합의가 안 되면 소로서 해결해야 한다.
(3) 부동산 매매계약에 있어서 계약금 이외에 중도금을 지급하여 이행에 착수한 후에는 일방당사자 스스로 계약금을
포기하거나 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없다는 것이 대법원판례이다. 이때에는 양당사자 간의 계약금배액과 계약금
포기를 위약금으로 하는 것은 당연한 것이고 매매계약포기로 인해서 발생하게 될 손실 등을 보상해주는 차원에서 보상이
이루어지게 될 것이고 양당사자가 이에 합의가 이루어지면 중도금은 돌려받을 수 있게 된다. 합의가 안 되면 법원에서
판단할 문제일 것이다.
3.계약의 해제와 해지에 관한 설명
) 계약의 해제
계약의 해제는 계약성립 후 당사자 일방의 채무불이행으로 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 그 상대방이 의사표시에 의해 그 계약을 처음부터 없었던 것과 같이 계약 전의 상태로 회복시키는 것을 말한다. 이러한 계약해제에는 당사자 간의 약정에 의한 약정해제권과 계약일반에 공통 적용되는 법률상의 법정해제권이 있다.
- 약정 해제권은 계약당사자 간의 어느 일방이 채무불이행시를 대비하여 계약해제의 요건이나 계약해제시 손해배상 등에 관한
사항을 계약서 작성 시에 미리 약정으로 정한 내용이다.
- 법정해제권은 우리 민법에서 규정하고 있는 것으로 그 발생원인은 채무불이행으로 이행지체, 이행불능 등을 규정하고 있다.
① 해제권의 행사방법
해제사유가 발생한 경우 계약을 해제할 것인가 그대로 유지할 것인가는 해제권자의 자유이며 해제권의 행사는 상대방에
대한 의사표시(내용증명 등)로 하며 해제의 의사표시는 상대방의 승낙 없이는 철회할 수 없다.
② 해제의 효과
우리 민법은 계약을 해제할 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다(민법 제548조). 계약이 해제되면
각 당사자는 계약 이전상태로 복귀하게 할 의무를 지고 계약에 기인하여 이루어진 급부는 계약해제에 의하여 법률상 원인을
잃고 그 수령자는 부당이득으로서 이를 반환하여야 할 의무를 진다. 그리고 계약해제로 인하여 손해가 발생시에 채무불이행
으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 하며 특약으로 손해배상액이 약정되어있는 경우에는 그 약정액이 손해배상액
의 기준이 된다.
③ 민법에서 규정한 해제에 관한 법률
ㄱ) 해지, 해제권(제543조)
ⓐ 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는
상대방에 대한 의사표시로 한다.
ⓑ 전항의 의사표시는 철회하지 못한다.
ㄴ) 이행지체와 해제(제544조)
당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에
이행하지 아니한 때에는 계약 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지
아니한다.
ㄷ) 이해불능과 해제(제546조)
채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.
ㄹ) 해제의 효과, 원상회복의무(제548조)
ⓐ 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제3자의 권리를
해하지 못한다.
ⓑ 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
(2) 계약의 해지(민법 제550조)
계약의 해지는 계속적 계약관계에 있어서 그 효력을 장래에 향하여 소멸시키는 것으로 계약당사자의 일방적 의사표시로
장래에 향하여 계약관계의 효력이 발생한다는 점에서 해지 이전의 계약관계는 그 효력을 그대로 유지되고 장래의 해지 시점
부터 계약관계가 소멸되는 것이다. 해지권의 발생요인도 당사자의 약정에 의한 약정해지권과 법률의 규정에 의한 법정해지권
이 있다. 이와 같이 계약을 해지한 때에는 장래에 향하여 그 효력이 상실 된다. 따라서 해지이전의 계약관계에는 영향을 미치지
아니하고 장래에 향하여 그 계약관계가 소멸함으로 계약의 존속을 전제로 인도한 물건 등이나 기타 보증금등은 상호 동시이행
으로 원상회복하여야 한다(원상회복의무와 동시이행 민법 제549조).
3. 주택임차보증금을 임대인이 반환하지 않을 경우 대처방법
1.임대인 또는 임차인의 계약해지 통보방법과 묵시적 갱신인 경우 대처방법
임대인은 임대차기간 종료 전 6월부터 1월까지 임차인에 대하여 계약갱신 거절의 통지를 할 수 있고 임차인은 임대차기간
종료 전 1월까지 임대인에게 계약종료에 따른 계약해지와 임차보증금을 반환하여 달라고 통지할 수 있는데 보통 통지 방식은
우편내용증명으로 통보하는 경우가 대부분이다.
이 밖에 묵시적인 갱신으로 계약이 연장되는 경우가 있는데 이 경우 임대인은 주택의 경우 2년, 상가는 1년간 계약을 해지할
수가 없지만 임차인은 언제든지 해지가 가능하며 해지 통지 후 3개월 후에 효력이 발생되어 보증금을 반환받을 수 있다. 기존에
는 이러한 내용들이 명시되지 않아서 분쟁의 소지가 있었지만 2009.4.21. 이러한 법률 개정안이 국회를 통과하여 시행하게 되었
다.
2. 임대인이 주택임차보증금을 반환하지 않을 경우 대처 방법
계약기간 종료시 전세금을 돌려주지 않을 경우 처음부터 소송을 제기하면 시간과 비용이 많이 들고 서로간 감정이 쌓일 수
있으므로 당사자 간의 대화를 통하여 원만하게 타협을 이루도록 하여야 할 것이다. 우선 전화를 통하여 계약기간 종료일자에
이사를 나갈테니 보증금을 돌려달라고 통보하는 방법이 좋은데 이 방법으로만 할 경우 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로
위 1)항과 같이 내용증명을 사전에 통보하여 두는 것이 좋은 방법일 것이다.
그런데 계약기간 종료 후에도 임대인의 사정으로 보증금을 돌려받지 못할 경우 소송하기 전에 민사조정제도나 제소 전 화해제
도, 공정증서 작성 등을 협의하에 작성할 수도 있고, 협의가 안 된 경우 법원에 소액심판제도, 지급명령제도 등과 같이 간단한
약식재판절차 등을 이용할 수 있는데 임대인이 협조가 없거나 이의 신청이 있으면 소송절차를 거칠 수밖에 없다.
소송으로는 전세보증금 반환청구소송이 있다. 또한 점유를 이전할 필요가 있다면 임차권 등기명령제도를 통하여 임차권등기를 하여두는 것이 좋다.
