임차보증금 증액 또는 감액으로 재계약서 작성시 유의사항

임차보증금 증액 또는 감액으로 재계약서 작성시 유의사항
 
1.보증금 증액으로 재계약서를 작성하는 경우
  (1) 등기부등본을 확인하여 추가로 설정된 근저당권 또는 변동된 권리관계(압류, 가압류, 가등기, 가처분 등) 등이 있는가 등을
        먼저 확인해야 한다.
  (2) 특별한 문제점 등이 없는 경우 보증금 증액 계약서를 작성하고 주민센터, 읍ㆍ면사무소 등에서 확정일자를 받는다.
  (3) 보증금이 증액된 경우는 (2)와 같이 증액된 계약서를 다시 작성하고 주민센터, 읍ㆍ면사무소 등에서 확정일자를 받는다.
        그래야만 기존 계약서 상의 권리(기존 확정일자에 의한 우선변제권 등)를 유지시킬 수 있다.
  (4) 보증금 증액 등으로 계약서를 재작성시에는 증액된 금액을 포함한 전체 금액을 기재하고 특약사항란에 전세보증금
        ○○○○원을 증액하면서 기존 계약을 연장하기로 한다는 내용(또는 기존 전세계약기간 만료로 인한 보증금 증액 및 기한
        연장에 따른 재계약서 작성임) 등을 기재하고 반드시 확정일자를 받아두어야 증액된 부분에 대해서도 대항력 및 확정일자
        에 의한 우선변제권이 발생한다. 이와 같이 재작성하여야 되지 기존 계약서에 증액될 금액만을 기재해서는 안 될 것이다.
 
2.임차보증금 감액으로 재계약서를 작성하는 경우
  (1) 이 경우에는 계약서를 다시 작성하지 아니하고 기존 계약서 특약사항란에 감액한 보증금액을 기재하고 임대인과 임차인이
        서명날인하여도 될 것이다.
  (2) 그러나 임대차계약서를 다시 작성하여야 되는 경우는 특약사항란에 기존 전세계약 만료로 인한 보증금 감액 및 기한 연장
        에 관한 재계약임을 기재하고 확정일자를 받아두어야만 후일 분쟁의 소지에 대비할 수 있을 것이다. 이 경우에도 재계약된
        계약서와 기존 계약서를 함께 보관하고 있어야 한다.
 
3.소액 임차보증금의 적용시기
  (1) 증액 또는 감액하기 전의 보증금을 기준으로 하는 것이 아니라 증액 또는 감액한 보증금이 기준이 된다. 따라서 증액하기
        전에는 대상이 되었으나 증액 후 소액보증금을 초과한 경우에는 대상이 되지 못한다. 반대로 감액으로 인해서 대상이 된다
        면 소액보증금 중 일정액을 우선변제받을 수 있다.
  (2) 소액보증금 중 일정액을 적용받기 위해서는 경매개시결정기입 등기 전 또는 공매개시 최초 공고일 이전에 증액되었거나
        감액한 보증금을 기준으로 하게 된다는 사실이다.