주택임대차 보호법 문답해설
채움티비
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2014.10.13 13:04
3. 주택임대차 보호법 문답해설 및 판례 설명
(1) 주택 임차인이 법인인 경우
(답) ① 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 없다. 왜냐하면 주택보호법은 자연인인 무주택자의 안녕을 입법목적으로 하고 있고 법인은 애당초 대항요건의 하나인 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없고 그 직원명의로 주민등록을 마치더라도 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없기 때문이다.
② 법인이 임차주택을 안전하게 지키기 위해서는
ㄱ) 법인 명의로 전세권 설정등기
ㄴ) 상가임대차보호법에 의해 상가를 임차한 경우 대항요건(사업자등록과 건물인도와 확정일자)을 갖추면 법인은 일정한 보증금 범위 내에서 이 법의 적용을 받는다.
ㄷ) 법인의 직원이 임대차계약서를 작성하고 전입신고, 주택인도와 확정일자를 받아서 직원과 법인간의 채권양도 양수계약서 작성하고 집주인에게 양도 통지를 하면 된다.
③ 법인명의로 주택을 임차한 경우 주택이 매매로 제3자에게 소유권이 이전되었을 경우 법인의 임차보증금을 주택 양수인이 양수한다는 특약이 있지 않는 한 주택임차인의 지위를 갖지 못하고 주택 양수인에게 보증금 반환을 청구할 수 없다.임대인(전 소유자)에게 보증금의 반환을 청구할 수 있을 따름이다(대법 2003다2918 판결).
(2 ) 주택임차인이 외국인인 경우 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있는가?
(답) 보호받을 수 있다. 왜냐하면 출입국관리법 제31조제1항 본문은 90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 그의 체류지를 관할하는 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소 출장소장에게 외국인등록을 하여야 하고, 등록을 한 외국인이 그의 체류지를 변경한 때에는 전입한 날부터 14일 이내에 신체류지의 시ㆍ군ㆍ구의 장 또는 신체류지를 관할하는 출입국관리사무소장ㆍ출입국관리사무소 출장소장에게 전입신고를 하여야 한다고 규정하고 있으며, 출입국관리법 제88조의 2는 법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에 있어서 주민등록증 또는 주민등록 등ㆍ초본을 요하는 경우에는 외국인등록증 또는 외국인등록사실증명으로 이에 갈음하고 규정하고 있으므로, 귀하의 경우에는 대항요건인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 있기 때문.
(3) 주택임대차보호법은 원칙적으로 주거용 건물(주택)을 적용대상으로 함
- 주거용 건물과 비주거용 건물의 구분은 임차건물이 현재 일상생활을 하는데 사용되느냐 하는 사실상의 용도를 기준으로 판단하여야 하고 공부(등기부, 건축물대장)상의 용도를 기준으로 판단할 것은 아님.
- 건물의 등기ㆍ건축허가 여부와는 무관함.
- 주거용 건물인지 여부의 판단시점은 계약체결시임.
① 공부상 용도는 공장이나 현재 주거로 사용하는 경우
(문) 저는 건축물대장상의 용도는 공장으로 되어 있지만 현재 내부구조를 변경하여 주거로 사용하고 있는 건물을 임차하여 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 이러한 건물도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요?
(답) 적용을 받을 수 있다. 어떤 건물이 주택임대차보호법의 적용의 대상이 되는 주거용 건물인지 여부는 등기부, 건축물대장 등 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 사실상 주거로 사용하는지 여부를 기준으로 결정한다. 따라서 공부상 용도가 상가, 공장으로 되어 있어도 이미 건물의 내부구조 및 형태가 주거용으로 용도 변경된 건물을 귀하가 임차하여 그곳에서 일상생활을 영위하면서 사실상 주거로 사용하고 있다면 주택임대차보호법이 적용된다.
② 주택의 일부를 점포로 개조한 경우
(문) 저는 현재 주택의 일부를 구멍가게로 개조한 건물을 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 마치고 그곳에서 거주하면서 구멍가게를 경영하고 있습니다. 이러한 경우도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요?
(답) 적용을 받을 수 있다. 왜냐하면 주택임대차보호법 제2조 후문은 임차주택의 일부를 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 같은 법이 적용된다고 규정하고 있기 때문이다. 그러나 귀하의 주장과는 달리 건물 중 주택과 점포의 구조와 점유면적, 건물의 주된 용도 등을 참작할 때 오히려 비주거용 건물의 일부를 주거로 사용하고 있는 경우라고 판단된다면 주택임대차보호법이 적용되지 않을 수도 있다.
③ 여인숙 안의 내실을 주거용으로 개조하여 거주하였더라도 이는 비주거용의 일부이기에 주택임대차보호법 대상이 아니므로 적용받을 수 없다(대법 96다카2407 판결).
④ 비주거용 건물의 일부를 주거로 사용하는 경우
(문) 저는 현재 방 2개와 주방이 있는 다방 40평을 임차하여 그곳에서 살면서 다방을 경영하고 있는데 전체 면적 중 다방영업을 위한 부분이 27평이고 방과 부엌을 합한 주거면적이 13평 정도입니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요?
(답) 적용을 받을 수 없다. 왜냐하면 귀하의 경우에는 비주거용 건물 중 일부인 방과 주방을 어디까지나 다방 영업에 부수하여 주거 목적으로 사용하는 것에 불과하기 때문이다. 그러나 미용실이나 과자점 안에 방이 있어 임차인들이 거주하면서 영업을 하였더라도 임차인이 주거부분에서 일상적인 생활을 영위하였고 또한 유일한 주거공간이라면 임차목적물 전부를 주거용 건물로 보아야 한다(대법 87다카2024 판결).
⑤ 임대기간 중에 비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우
(문) 저는 점포용 건물을 임차하여 장사를 하다가 영업이 잘 되지 아니하여 현재는 주거용으로 내부를 개조하여 거주하고 있습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요?
(답) 원칙적으로 적용을 받을 수 없다. 왜냐하면 주택임대차보호법이 적용되기 위해서는 임대차계약 당시에 이미 임대건물이 주거용도로 사용할 수 있어야 한다. 따라서 귀하의 경우와 같이 계약 당시에 점포용 건물이었다면 그 후 임차인이 임의로 주거용으로 개조하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다. 다만 귀하가 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 개조한 때부터 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있다.
(4) 전입신고를 잘못한 경우
① 전입신고를 잘못한 경우
(문) 저는 주민등록전입신고를 하면서 착오로 임차주택의 소재지 지번을 잘못 기재하여 주민등록표에 다른 지번이 기재되고 말았습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?
(답) 현재 상태로는 보호를 받을 수 없다. 그 이유는 임차인이 착오로 전입신고를 잘못하여 다른 지번에 주민등록이 되어 버린 경우에는 주민등록이 실제 지번과 일치하지 아니하여 주택임대차보호법상의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없기 때문이다. 따라서 귀하께서는 제3자가 임차주택을 양수받거나 근저당권, 가압류ㆍ압류의 등기가 되기 전에 실제 지번에 맞도록 주민등록을 신속하게 정정하여야만 그때부터 비로소 보호를 받을 수 있다.
② 공무원의 실수로 주민등록표가 잘못 작성된 경우
(문) 저는 임차인으로서 임차건물 소재지 지번으로 전입신고를 올바르게 하였는데, 담당공무원의 착오로 주민등록표에 지번이 다소 틀리게 등재되고 말았습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지요?
(답) 보호를 받을 수 있다(대법원 1991.8.13. 선고, 91다 18118 판결).
③ 건물의 실제 동표시가 공부와 다른 경우
(문) 저는 실제 동표시가 ‘라동’인 신축 다세대주택 101호를 임차하여 사전 입주하면서 주민등록전입신고도 ‘라동 101호’로 마쳤습니다. 그런데 준공검사 후 건축물대장이 작성되면서 ‘가동’으로 등재되고 그에 따라 등기부도 ‘가동 101’호로 소유권보존등기됨으로써 주민등록이 공부상의 동표시와 불일치하게 되었습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요.
(답) 보호를 받을 수 없다. 주민등록이 공부상의 동표시와 일치하지 않는 경우에는 주택임대차보호법의 요구하는 유효한 공시방법인 주민등록에 해당되지 않기 때문이다.
④ 두 필지 위에 축조된 다가구용 단독주택의 전입신고
(문) 저는 신축된 다가구용 단독주택 중 1실을 임차하여 입주한 후 등기부를 열람하여 보니 위 주택이 ○○동의 3의 1, 3의 2, 두 필지위에 축조되어 있는 사실을 발견하게 되었습니다. 이러한 경우에 주민등록표에 주택소재지의 위 양 지번 중 하나인 3의 1만 기재되어 있어도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?
(답) 보호를 받을 수 있다. 왜냐하면 건축법 제2조제1항제1호, 같은 시행령 제3조제1항은 한 채의 건물이 2필지 이상에 걸쳐 건축된 경우에는 이를 하나의 대지로 보도록 규정하고 있고, 행정관서에서도 위와 같은 경우에 주민등록상에 한 필지의 지번만을 기재하고 있으므로 주택의 대지인 여러 필지 지번 중 하나만 기재한 주민등록도 유효한 공시방법이라고 할 수 있기 때문이다.
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⑤ 주택의 동을 잘못 표기한 경우
건물의 벽에는 가동, 나동으로 표시되었으나 등기부상(＝대장과 일치)에는 A동, B동으로 되어 있을 경우 가동으로 전입되었더라도 주소지 대지위의 2개의 동의 연립주택 외에 다른 건물이 전혀 없고 그 두개의 동도 층당 세대수가 한 동은 4세대씩, 다른 동은 6세대씩이어서 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없으며 실제 건물 외벽에는 가동, 나동으로 표시되어 호칭되어 사회통념상 가동, 나동, A동, B동은 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라 인식될 여지가 없기에 임차인이 다르게 전입신고를 하였더라도 임차인으로서 제3자가 인식하는데 어려움이 없기에 대항력이 인정된다(대법 2002다59351 판결).
(5) 동거 가족만 전입신고한 경우(세대합가)
(답) ① 임차인의 처나 자녀와 같이 임차인 본인과 공동생활을 영위하는 가족만이 주민등록을 전입신고를 하여도 주택임대차보호법 제3조제1항에 의한 대항요건인 주민등록을 마친 것으로 볼 수 있기 때문이다. 추후에 임차인이 전입하면 세대합가가 된다.
② 임차인 본인만 다른 곳으로 이전한 경우도 가족 구성원이 전입되어 있다면 대항력은 존재한다.
(6) 임차인이 점유보조자를 통하여 점유하는 경우
(문) 저는 시골 출신 대학 1학년생인데 현재 방 1칸을 임차하여 전입신고를 하고 입주하여 자취를 하고 있습니다. 그런데 아직 미성년자이기 때문에 시골에 거주하는 부친이 임대차계약을 체결하였습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?
(답) 보호를 받을 수 있다. 왜냐하면 임차인인 부친이 귀하를 통하여 점유하는 것으로 되기 때문에(이러한 경우 귀하는 부친의 점유 보조자가 되는 것이다) 귀하가 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 이상 임차인인 부친이 대항력을 취득하는 것으로 되기 때문이다.
(7) 일시적으로 주민등록을 이전한 경우
대항요건을 갖추었다가 일시적으로 가족구성원 전원이 이전하였다가 다시 전입한 경우에는 기존에 대항력은 상실하고 재전입 익일 오전 0시에 대항력이 다시 발생된다.
(8 ) 대항요건 구비 후 임차주택이 다른 사람에게 양도된 경우
(답) 양수인에게 임차권을 주장할 수 있다. 주택임차인이 대항요건을 갖춘 후 주택이 양도되면 양수인은 임대인의 지위로 당연히 승계한다. 여기서 대항력 있는 임차인은 임대기간 동안 계속 거주하다가 임대기간이 종료되면 주택 양수인에게 보증금 반환을 청구할 수 있다.
(9 ) 임차인이 금융기관 대출시 무상거주확인서를 작성한 경우의 대항력인정여부
가) 서울지법 동부지원 [2000. 11. 30. 선고 2000가단8695]
[1]근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 임차인이 그 임대차 사실을 부인하거나 임차보증금의 액수에 관하여 스스로 불리한 진술을 하고 이에 관한 확인서 등을 작성하여 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이러한 진술을 번복하여 임대차의 대항력 또는 위 진술상의 액수를 초과하는 임차보증금 반환채권의 존재를 주장하면서 그 임차보증금 반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.
[2]금전대출을 실시하는 금융기관 또는 금융기관으로부터 건물의 담보가치를 조사하도록 의뢰받은 감정평가기관의 직원이 직접 임차인들을 만나 임대차관계를 조사한 것이 아니라, 단지 금전대출을 신청한 건물의 소유자에게 그 조사를 의뢰하여 그가 임대차조사서 서식의 공란에 기재될 내용에 관하여 어떠한 설명도 없이 임차인들로부터 기명날인만 받고 임대차 금액란에 실제 임대차보증금보다 적은 금액을 기재한 경우, 임차인들이 부동산경매절차에서 위 조사서에 기재된 사항과는 다른 내용의 주장을 하면서 배당을 요구한다고 하여 금반언이나 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 한 사례.
[3]주택소유자 겸 임대인으로부터 임대차조사서에 서명·날인을 요구받은 임차인은 위 조사서에 자신들의 임대차관계를 기재하게 된 이상 그 서식의 기재사항을 잘 읽어보고 정확한 내용의 기재를 함으로써 적절한 담보가치의 조사가 이루어지도록 하여야 함에도, 임대차금액란을 전혀 기재하지 아니한 채로 임대인에게 위 조사서를 교부함으로써 그로 하여금 임의로 허위의 기재를 하게 한 과실이 있다 할 것이고, 이러한 과실은 임대인의 불법행위와 경합하여 금융기관으로 하여금 임대인에 대한 채권 중 임차보증금 액수를 과소평가함으로써 배당받지 못하게 된 금액 상당의 손해를 입게 한 원인이 되었다 할 것이므로, 임차인은 임대인과 각자 위 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이고, 다만 금융기관으로서는 임대인이 작성하여 온 위 조사서에만 의존하여 달리 별도의 확인 절차를 거치지 아니한 채 임대차관계를 평가하여 임대인에게 금전대출을 하여 준 과실이 있다 할 것이므로 임차인의 손해배상책임은 40%로 제한함이 상당하다고 한 사례.
나) 대법원 [1997. 6. 27. 선고 97다12211]
근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 아울러 근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.
다) 대법원 [2000. 1. 5. 자 99마4307 결정]
채무자가 동생 소유의 아파트에 관하여 근저당권을 설정하고 대출을 받으면서 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성하여 준 경우, 그 후 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 이를 낙찰받은 채권자의 인도명령을 다투는 것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않는다고 본 사례
라) 대법원 [1987.1.20. 선고 86다카1852] 이 사건 건물에 대한 임의경매신청사건에 있어서 집달관이 작성한 임대차조사보고서에 의하면, 이 사건 건물에는 피고가 임차보증금 20,000,000원에 무기한으로 입주하고 있는 사실이 조사 보고되어 있는 이상 원고는 위 경매절차에서 원고의 근저당권에 대항할 수 있는 피고의 임차권이 있다는 사실을 알고 있었다 할 것이고 한편 피고가 원고의 직원이 이 사건 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 이 사건 건물에 대한 임대차조사에서 피고의 임대차사실을 숨겼다 하여도 이 사건 경매절차에서는 이를 분명히 한 이상 원고로 하여금 경매가격을 결정하게끔 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없다 할 것이므로 위와 같이 일시 임대차관계를 숨긴 사실만을 가지고서 피고의 이 사건 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다 할 것이다.
종합정리하면 ① 은행이 직접 낙찰받은 경우 경매의 진행절차 과정에서 임차인으로 권리신고하여 임대차사실이 있음을 주장하였더라도 임차인으로 권리주장은 신의칙에 위반된다고 볼수 있을 것이다. 은행이 직접 낙찰받지 않고 제3자가 낙찰받은 경우라도 이러한 사실을 믿고 대출한 금융기관이 손실을 보게 된 경우에는 임차인은 손해배상책임이 있을 것으로 판단된다. 이에 대한 판례를 보면 '주택임차인이 금융기관 등의 위임을 받은 감정평가사에게 임차보증금의 액수를 줄여서 허위로 진술함에 따라서 이를 믿은 금융기관이 담보가치를 넘는 초과대출을 해주었다가 손해를 입었다면 허위진술을 한 임차인이 손해의 70%를 배상해야한다고 한 사례(서울지법98나11702)'.이러한 배상금액은 임차인이 무상거주확인서 작성 및 표현을 당사자에게 직접적으로 표시한 경우이고 가)의 판례사례와 같이 당사자에게 간접적으로 또는 내용 등의 기재가 부정확한 상태에서 작성 되었느냐에 따라서 책임금액이 40%로 낮아질수도 있다는 점이다. ② 그러나 제3자가 낙찰받은 경우에는 이러한 허위임차인이냐 진정한 임차인이냐 과정에서 진실된 임차계약서와 보증금이 입금된 정확한 근거가 있으면 부인할 수 없을 것이다. 왜냐하면 임차인이 은행직원이 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 임대차조사에서 자신의 임대차사실을 숨겼다하여도 경매절차에서 이를 분명히 한 이상(즉 권리신고및 배당요구를 신청한 이상) 낙찰자로 하여금 경매가격을 결정하게끔 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없기 때문이다(대법86다카1852판례인용). 따라서 입찰자는 권리분석에서 진정한 임차인으로 분석해야 한다.
(10) 임차권의 양도와 대항력
(문) 저는 주택소유자인 임대인의 동의를 받아 대항력 있는 임차인으로부터 임차권을 양도받았습니다. 그런데 원래의 임차인이 대항력을 취득한 후 제가 임차권을 양도받기 전에 임차주택에 관하여 근저당권이 설정되고 그 근저당권에 기한 경매 절차가 현재 진행 중에 있습니다. 저는 매수인에 대하여 임대보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 됩니까?
(답) 귀하처럼 임대인의 동의를 얻어 대항력을 갖춘 임차인으로부터 적법하게 임차권을 양도받은 경우 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고를 마치고 주택에 입주하였다면 원래의 임차인이 갖고 있었던 대항력을 주장할 수 있다. 따라서 귀하가 위 요건을 갖추었다면 임차권을 양도받기 전에 근저당권이 설정되어 있어도 그 실행을 위한 경매절차에서 매수한 자에 대하여 임대보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다(대법원 1988.4.25. 선고 87다카2509 판결, 대법원 1994.6.24. 선고 94다3155 판결 각 참조).
(11) 확정일자부 계약서 분실시 구제방법
(답) ① 임대인의 동의하에 임대차를 다시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수 없다.
② 따라서 대항력은 전입시부터 유지되나 확정일자에 의한 우선변제권은 계약서를 다시 작성하여 확정일자를 받은 날 주간에 발생한다.
(12) 확정일자부 임차인이 일시적으로 주민등록 이전시
(답) 확정일자를 다시 받을 필요는 없다. 그러나 주민등록을 전출시에 우선변제권이 상실하였다가 재전입신고를 한 때에 우선변제권이 생긴다. 재전입한 날 익일 오전 0시에 대항력이 생긴다.
(13) 처와 남편의 명의로 소액임대차계약서가 별도로 작성된 경우
(답) 남편과 처의 부부관계는 1인의 임차인으로 보아 소액임차인으로 각각 보호를 받을 수 없다. 따라서 합산액이 최우선변제금 범위 밖이라면 최우선변제금 대상에서 제외된다.
(14) 보증금을 감액한 경우
(답) 보증금액수를 감액할 당시에 임차주택에 관하여 경매개시결정의 등기가 경료되지 아니하였다면 앞으로의 경매절차가 개시되어도 소액 임차인으로서 우선변제를 행사할 수 있다.
(15) 임차인으로부터 주택을 전차한 경우
(문) 저는 임대보증금이 4,200만원인 임차인으로부터 임대인(집주인)의 동의하에 방 1칸을 보증금 1,500만원에 다시 빌려(전차하여) 입주한 후 주민등록까지 마쳤습니다. 소액전차인으로 보호받을 수 있는지요?
(답) 보호받을 수 없다. 왜냐하면 귀하에게 방 1칸을 빌려준 임차인(전대인)이 소액임차인에 해당하여야만 그로부터 임차한 귀하(전차인)도 소액전차인으로 보호받을 수 있기 때문이다(재민84-10)
(16) 단독 ․ 다가구주택의 경우와 집합건물의 전입신고 방법
단독 ․ 다가구주택인 경우그 주택이 소재하는 지번만 전입신고하면 임차인으로서 대항력이 생긴다. 그러나 아파트나 다세대와 같이 집합건물인 경우는 지번과 동 호수에 정확히 전입해야 한다. 물론 건축물대장 부동산 표시에 일치해야 하는 점은 당연한 것으로 보아야 한다.
(17) 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인
우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구하였으나 보증금 전액은 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에 대하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸되는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다(대법 2005다21166 판결).
(18) 경매로 낙찰된 주택이 다시 경매로 진행된 경우에 기존 임차인이 재계약을 하였을 경우 대항력 발생시기는 언제인가
경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 전세계약서를 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 종전의 임차인의 주민등록은 낙찰자의 소유권 취득 이전부터 낙찰인과 종전 임차인 사이의 임대차 관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었으므로 종전의 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차인의 대항력을 취득한다(대법 2002다38361, 38378 판결).
(19) 전차인이 거주하던 임대아파트의 전대인이 소유권이전하고 근저당권을 설정한 경우 우선순위
갑이 병회사 소유의 임대아파트의 임차인인 을로부터 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 을이 병회사로부터 아파트를 분양받아 자기명의로 소유권이전과 동시에 근저당권을 설정한 사안에서 비록 임대인인 을이 갑과 임대차계약을 체결한 이후에 그리고 갑이 전입신고를 한 이후에 아파트에 대한 소유권을 취득하였더라도 주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자가 아닌 갑이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 갑의 주민등록이 소유권이 아닌 임차권을 매개로하는 점유자라는 것을 인식할 수 있었으므로 주민등록은 갑이 전입신고를 마친 날부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이며, 따라서 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다. 그리고 을의 소유권이전등기와 제1순위 근저당 설정등기가 같은 날 경료되었으나 그 접수순서에 있어 을의 소유권 보존등기가 앞서므로 피고인 갑은 위 임차권으로서 이 사건 부동산의 낙찰인 원고에게 대항할 수 있다(대법 2000다58026, 58033).
(20) 전 소유자가 주택을 매도하고 현 소유자와 임대차 계약을 체결하고 거주하는 경우 대항력의 발생시기는 언제인가
전 소유자의 임차인으로서 대항력은 소유권이전등기일 다음날 오전 0시에 발생한다.
(21) 법원이 잘못 작성한 배당표와 낙찰자와의 관계
김미숙 전입신고 및 확정일자 → 기업은행 근저당권 → 최성식 강제경매 신청 → 한기상이 낙찰받은 경우 임차인 김미숙은 기업은행에 앞서서 전액배당받을 수 있다.
임차인 김미숙 보증금이 3,000만원이었는데 1,600만원만 배당표가 작성되었고 김미숙이 배당기일에 법원에 출석하지도 않아서 배당표가 확정되었다. 이에 낙찰자에게 김미숙이 잔여보증금 1,400만원을 인수하라고 요청하였는데 낙찰자는 오히려 명도소송하였다.
대법원은 대항력 있는 임차인에 대한 낙찰금액은 임차보증금과 법원이 올바르게 작성하였을 경우 임차인이 배당받을 수 있었던 금액의 차액만 낙찰자가 부담하면 된다고 판결하였다(대법 2000다30165).
(22) 주택의 명의신탁자와 임대차계약을 체결한 경우
(문) 임대차계약상의 임대인은 반드시 주택의 등기부상 소유자라야 하나요?
(답) 그렇지 않다. 임대차는 임대인이 반드시 주택의 등기부상 소유자이어야 하는 것은 아니므로, 등기부상 소유자는 아니지만 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 자와도 임대차계약을 체결할 수 있다. 따라서 예컨대 임대인이 주택의 등기부상 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 실제 소유자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상 임차인은 등기부상 소유명의자에 대하여도 임차권을 주장할 수 있다고 본다(대법원 1995.10.12. 선고 95다22283 판결).
(23) 공유자 중 일부와 주택임대차계약을 체결한 경우
(문) 저는 갑, 을, 병 3인이 각 1/3의 지분비율로 공유하고 있는 주택을 갑, 을 2인으로부터 임차하여 현재 거주하고 있습니다. 그런데 주변에서 공유주택에 관한 임대차계약은 공유자 전원과 체결하여야 유효하다고 하여 불안합니다. 제가 병에 대하여 임차권을 주장할 수 없는지요?
(답) 그렇지 않다. 왜냐하면 민법 제265조 본문은 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로써 결정하도록 규정하고 있고 공유주택의 임대행위는 위 관리행위에 해당하는데, 귀하의 경우 2/3의 공유지분을 보유한 갑, 을과 사이에 임대차계약을 체결하였기 때문에 비록 병이 임대인에서 제외되었다고 하여도 병에 대하여 유효한 임차권을 가지고 대항할 수 있다.
(24) 주택임대차 계약체결시 유의사항과 주민등록 전입신고시 유의사항
① 등기부등본을 열람하여 근저당권 등 담보권의 설정여부, 가압류, 압류, 가처분등기 및 가등기의 경료 여부를 확인한다.
② 등기부상 드러내지 않는 우선변제권 있는 소액임차인, 확정일자부 임차인의 유무를 확인한다.
③ 임대차 계약서에 확정일자를 받는데 등기부상과 건축물 대장과 일치 여부를 확인하고 상이하면 대장을 기준으로 전입신고 한다.
④ 계약서 작성은 반드시 임차주택의 소유자와 계약을 하고 대리권 행사하는 자는 법적으로 대리권행사자격을 가진 자와 하고 최소한 중도금이나 잔금시에는 반드시 소유자를 참석시켜 확인하고 서명날인 받는다. 그리고 계약서작성하기 전에 현장도 방문해보고 계약하여야 한다.
⑤ 조세채권 등의 체납사실 등을 확인할 수 있다. 이는 두 가지 측면에서 유리하므로 반드시 점검하는 것이 좋고, 첫째는 진정한 소유자임을 확인할 수 있고, 둘째는 조세채권 등의 체납사실 등이 있는가를 확인할 수 있다. 체납금액이 있으면 임차인 등보다 우선하는 것이 대부분이다. 이를 위해서 납세완납증명서(관할세무서 발급)와 재산세납부증명서(관할주민센터에서 발급)를 최소한 3년 기간 동안 확인하는 것이 좋다.
(25) 임차권의 승계(주택법 제9조)
① 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다. 이경우는 상속권자가 없는 경우에만 적용되는 것으로 이 경우 사실상의 혼인관계에 있는자는 단독적으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
② 임차인이 사망한 경우 사망당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하지 아니한 때에는 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족을 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다. 그러나 상속권자가 사실상의 혼인관계에 있는 자와 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있었던 경우에는 그러하지 아니하고 민법상 상속규정에 따라 상속권자만 승계한다.
③ 임차권의 승계시 ①, ②항에서 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에 반대의사를 표시한 때는 그러지 아니한다(∵ 채권보다 채무가 많을 경우는 상속을 포기할 수도 있다). 따라서 임차인의 사망사실을 알았든 몰랐든 1월이 지나면 승계를 포기할수 없고 당연히 취득하게 되므로 임차인이 채무가 많은 경우 주의해야 한다. 승계 포기시 배우자만 해서는 안되고 상속대상자 모두가 함께 해야지 배우자만한 경우 그 채권 ․ 채무가 자녀에게는 승계되는 경우가 발생될수 있다.
④ 제①항및 제②항의 경우에 임대차관계에서 생긴 채권 ․ 채무는 임차인의 권리를 승계한자에게 귀속한다.
(26) 일시사용을 위한 임대차(주택임대차보호법 제11조)
주택임대차보호법은 일시사용을 위한 임대차가 명백한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
(27) 임차인이 임차주택을 경락받을 경우 배당금으로부터 경락대금을 상계 가능여부
배당받을 채권자가 경락인인 경우 경락인은 자기가 교부받을 배당액과 경락대금을 상계할 수 있으며 그 결과 대금지급의 효력이 있다. 실무상 그러한 상계를 쉽게 하기 위해서 배당기일과 대금납부 기일을 같은 날로 지정하는 것이 관례이다. 상계신청은 매각허가 결정기일 이전까지만 신청하면 된다.
(28) 경매 낙찰자가 인수한 선순위 임차보증금을 전 소유자(채무자)에게 구상청구가 가능한지 여부
구상청구자가 불가능하다. 경매절차에서 매각으로 인하여 전 소유자의 임대인으로서의 지위는 확정적으로 낙찰자에게 이전되고 전 소유자의 보증금 반환의무는 소멸되기 때문이다.
(29) 경매신청기입등기 후 확정일자를 부여받은 경우
확정일자부임차인이 우선변제를 받기 위하여는 반드시 경매신청기입등기 이전에 확정일자를 갖출 필요는 없다. 따라서 경매신청기입등기가 경료된 이후에 확정일자를 받은 경우에도 별도의 채무명의 없이 배당요구를 할 수 있고, 선순위의 담보권자 등의 채권자보다 우선할 수는 없지만 후순위담보권자나 기타 일반채권자보다는 우선하여 배당받을 수 있다.
(30) 임대주택법[일부개정 2005.7.13. 법률 7598호]<법명변경> 법제처
제15조의2(부도임대주택의 경매에 관한 특례)
① 제15조의제1항의 건설임대주택을 ｢민사집행법｣에 따라 경매하는 경우에는 제15조의 규정에 의하여 우선분양전환 받을 수 있는 임차인은 매각기일까지 ｢민사집행법｣은 제113조의 규정에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 제1항의 임차인에게 매각을 허가하여야 한다.
③ 제1항의 규정에 따라 임차인이 우선 매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 ｢민사집행법｣제114조의 차순위 매수신고인으로 본다.[본조신설 2005.7.13.]
(31) 지분 경매의 경우에도 임차인에게 보증금 전액 배당여부
지분 경매의 경우에도 임차인에게 보증금 전액을 배당하여야 한다. 보증금 중 경매지분비율에
따라 배당해서는 안 된다. 따라서 선순위임차인이 전액 배당받음으로 해서 받지 못한 후순위채권자 등은 나머지 지분권자에 대하여 동시배당시 받을 수 있었던 채권액에 대하여 대위청구할 수 있다.소액임차인이 확정일자임차인을 겸한 경우에는 먼저 소액임차인으로서 배당하고, 잔여배당금이 있는 경우에는 확정일자에 의한 순위에 따라 배당하게 된다.
(32) 계약갱신의 경우(보증금 증액에 따라 계약서를 재작성한 경우 주의사항)
확정일자 임차인이 임대차계약을 갱신하면서 갱신계약서에 확정일자를 받지 아니하고, 그 후에 근저당권이 설정되고, 이에 기한 임의경매가 이루어진 경우 1차 계약의 확정일자의 효력이 지속되는 것으로 볼 수 있다.
다만, 1차 계약의 확정일자효력이 지속된다고 할 경우에도 인상된 보증금이 아닌 인상 전의 보증금에 한하여 대항력, 우선변제권을 인정하여야 하고, 인상분에는 대항력만이 인정된다고 할 것이다.
(33) 임차인의 배분요구시 연체차임 등의 공제여부
① 갑소유부동산에 대한 배당절차에서 을의 주택임차인으로 1,000만원의 임대차보증금반환채권에 대한 배당요구신청을 하여 경매법원이 소액임차인인 을에게 제1순위로 보증금 1,000만원을 우선배당하는 배당표를 작성하자(중간생략 ~), 을은 2002.11.15. 갑으로부터 위 부동산을 임대차보증금 1,000만원, 월세 42만원으로 정하여 임차하여 거주하다가 2004.8.경 갑을 대리한 A에게 이사를 나가겠다고 통지한 다음, 2004.11.25. 새로 임차한 주택으로 이사를 하고, 다만 임대차보증금의 우선변제를 받기 위하여 일부 가재도구를 남겨두고 있었으므로 위 임대차는 2004.11.25. 기간만료로 종료되어 갑이 을에게 2004.11.25. 이후의 차임 상당의 부당이득을 청구할 수 있으나, 을은 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용․수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없어, 결국 3개월의 기간에 대한 차임 상당의 부당이득의 반환을 청구할 수 없다고 하여, 당초의 배당액 1,000만원을 874만원으로 감액한 사례(대구지법 2005가단80490)
② 임차인 을이 아파트를 임대차보증금 1,600만원, 차임 월70만원으로 정하여 임차하였는데, 그 아파트에 관하여 임의경매절차가 진행되자 차임 지급을 중단하고 배당요구를 하였고, 경매법원은 을을 소액임차인으로 인정하여 임대차보증금 1,600만원을 배당하자(중간생략 ~), 근저당권의 실행으로 인한 부동산임의경매절차에서 경매개시결정으로 인한 압류후의 차임의 처리에 관하여, 부동산의 소유자인 임대인이 이를 수취하거나 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 아니라 경매절차에서 부동산과 함께 매각되어 환가되거나 별도로 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되는 방법으로 처리되어야 한다면서, 갑의 청구를 기각한 사례(서울동부지법 2006가단62400)
종합정리하면 공매 ․ 경매 배분(배당)실무에서는 임차인의 보증금에서 연체차임에 대하여서는 공제하지 아니하고 임차인에게 배분하고 있으나 채무자(소유자)가 이의제기시에는 앞의 ①번 판례와 같이 연체차임을 공제하고 잔여금에 대해서만 배분하는 방법이 올바른 판단일 것이다. 그러나 채무자(소유자)가 배분이의제기하는 경향은 거의 없어서 임차인이 배분요구시 연체차임 공제없이 보증금 전액을 배분받고 있는 실정이다.
(1) 주택 임차인이 법인인 경우
(답) ① 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 없다. 왜냐하면 주택보호법은 자연인인 무주택자의 안녕을 입법목적으로 하고 있고 법인은 애당초 대항요건의 하나인 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없고 그 직원명의로 주민등록을 마치더라도 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없기 때문이다.
② 법인이 임차주택을 안전하게 지키기 위해서는
ㄱ) 법인 명의로 전세권 설정등기
ㄴ) 상가임대차보호법에 의해 상가를 임차한 경우 대항요건(사업자등록과 건물인도와 확정일자)을 갖추면 법인은 일정한 보증금 범위 내에서 이 법의 적용을 받는다.
ㄷ) 법인의 직원이 임대차계약서를 작성하고 전입신고, 주택인도와 확정일자를 받아서 직원과 법인간의 채권양도 양수계약서 작성하고 집주인에게 양도 통지를 하면 된다.
③ 법인명의로 주택을 임차한 경우 주택이 매매로 제3자에게 소유권이 이전되었을 경우 법인의 임차보증금을 주택 양수인이 양수한다는 특약이 있지 않는 한 주택임차인의 지위를 갖지 못하고 주택 양수인에게 보증금 반환을 청구할 수 없다.임대인(전 소유자)에게 보증금의 반환을 청구할 수 있을 따름이다(대법 2003다2918 판결).
(2 ) 주택임차인이 외국인인 경우 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있는가?
(답) 보호받을 수 있다. 왜냐하면 출입국관리법 제31조제1항 본문은 90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 그의 체류지를 관할하는 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소 출장소장에게 외국인등록을 하여야 하고, 등록을 한 외국인이 그의 체류지를 변경한 때에는 전입한 날부터 14일 이내에 신체류지의 시ㆍ군ㆍ구의 장 또는 신체류지를 관할하는 출입국관리사무소장ㆍ출입국관리사무소 출장소장에게 전입신고를 하여야 한다고 규정하고 있으며, 출입국관리법 제88조의 2는 법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에 있어서 주민등록증 또는 주민등록 등ㆍ초본을 요하는 경우에는 외국인등록증 또는 외국인등록사실증명으로 이에 갈음하고 규정하고 있으므로, 귀하의 경우에는 대항요건인 주민등록을 갖추었다고 볼 수 있기 때문.
(3) 주택임대차보호법은 원칙적으로 주거용 건물(주택)을 적용대상으로 함
- 주거용 건물과 비주거용 건물의 구분은 임차건물이 현재 일상생활을 하는데 사용되느냐 하는 사실상의 용도를 기준으로 판단하여야 하고 공부(등기부, 건축물대장)상의 용도를 기준으로 판단할 것은 아님.
- 건물의 등기ㆍ건축허가 여부와는 무관함.
- 주거용 건물인지 여부의 판단시점은 계약체결시임.
① 공부상 용도는 공장이나 현재 주거로 사용하는 경우
(문) 저는 건축물대장상의 용도는 공장으로 되어 있지만 현재 내부구조를 변경하여 주거로 사용하고 있는 건물을 임차하여 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 이러한 건물도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요?
(답) 적용을 받을 수 있다. 어떤 건물이 주택임대차보호법의 적용의 대상이 되는 주거용 건물인지 여부는 등기부, 건축물대장 등 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 사실상 주거로 사용하는지 여부를 기준으로 결정한다. 따라서 공부상 용도가 상가, 공장으로 되어 있어도 이미 건물의 내부구조 및 형태가 주거용으로 용도 변경된 건물을 귀하가 임차하여 그곳에서 일상생활을 영위하면서 사실상 주거로 사용하고 있다면 주택임대차보호법이 적용된다.
② 주택의 일부를 점포로 개조한 경우
(문) 저는 현재 주택의 일부를 구멍가게로 개조한 건물을 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 마치고 그곳에서 거주하면서 구멍가게를 경영하고 있습니다. 이러한 경우도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요?
(답) 적용을 받을 수 있다. 왜냐하면 주택임대차보호법 제2조 후문은 임차주택의 일부를 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 같은 법이 적용된다고 규정하고 있기 때문이다. 그러나 귀하의 주장과는 달리 건물 중 주택과 점포의 구조와 점유면적, 건물의 주된 용도 등을 참작할 때 오히려 비주거용 건물의 일부를 주거로 사용하고 있는 경우라고 판단된다면 주택임대차보호법이 적용되지 않을 수도 있다.
③ 여인숙 안의 내실을 주거용으로 개조하여 거주하였더라도 이는 비주거용의 일부이기에 주택임대차보호법 대상이 아니므로 적용받을 수 없다(대법 96다카2407 판결).
④ 비주거용 건물의 일부를 주거로 사용하는 경우
(문) 저는 현재 방 2개와 주방이 있는 다방 40평을 임차하여 그곳에서 살면서 다방을 경영하고 있는데 전체 면적 중 다방영업을 위한 부분이 27평이고 방과 부엌을 합한 주거면적이 13평 정도입니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요?
(답) 적용을 받을 수 없다. 왜냐하면 귀하의 경우에는 비주거용 건물 중 일부인 방과 주방을 어디까지나 다방 영업에 부수하여 주거 목적으로 사용하는 것에 불과하기 때문이다. 그러나 미용실이나 과자점 안에 방이 있어 임차인들이 거주하면서 영업을 하였더라도 임차인이 주거부분에서 일상적인 생활을 영위하였고 또한 유일한 주거공간이라면 임차목적물 전부를 주거용 건물로 보아야 한다(대법 87다카2024 판결).
⑤ 임대기간 중에 비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우
(문) 저는 점포용 건물을 임차하여 장사를 하다가 영업이 잘 되지 아니하여 현재는 주거용으로 내부를 개조하여 거주하고 있습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요?
(답) 원칙적으로 적용을 받을 수 없다. 왜냐하면 주택임대차보호법이 적용되기 위해서는 임대차계약 당시에 이미 임대건물이 주거용도로 사용할 수 있어야 한다. 따라서 귀하의 경우와 같이 계약 당시에 점포용 건물이었다면 그 후 임차인이 임의로 주거용으로 개조하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다. 다만 귀하가 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 개조한 때부터 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있다.
(4) 전입신고를 잘못한 경우
① 전입신고를 잘못한 경우
(문) 저는 주민등록전입신고를 하면서 착오로 임차주택의 소재지 지번을 잘못 기재하여 주민등록표에 다른 지번이 기재되고 말았습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?
(답) 현재 상태로는 보호를 받을 수 없다. 그 이유는 임차인이 착오로 전입신고를 잘못하여 다른 지번에 주민등록이 되어 버린 경우에는 주민등록이 실제 지번과 일치하지 아니하여 주택임대차보호법상의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없기 때문이다. 따라서 귀하께서는 제3자가 임차주택을 양수받거나 근저당권, 가압류ㆍ압류의 등기가 되기 전에 실제 지번에 맞도록 주민등록을 신속하게 정정하여야만 그때부터 비로소 보호를 받을 수 있다.
② 공무원의 실수로 주민등록표가 잘못 작성된 경우
(문) 저는 임차인으로서 임차건물 소재지 지번으로 전입신고를 올바르게 하였는데, 담당공무원의 착오로 주민등록표에 지번이 다소 틀리게 등재되고 말았습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지요?
(답) 보호를 받을 수 있다(대법원 1991.8.13. 선고, 91다 18118 판결).
③ 건물의 실제 동표시가 공부와 다른 경우
(문) 저는 실제 동표시가 ‘라동’인 신축 다세대주택 101호를 임차하여 사전 입주하면서 주민등록전입신고도 ‘라동 101호’로 마쳤습니다. 그런데 준공검사 후 건축물대장이 작성되면서 ‘가동’으로 등재되고 그에 따라 등기부도 ‘가동 101’호로 소유권보존등기됨으로써 주민등록이 공부상의 동표시와 불일치하게 되었습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요.
(답) 보호를 받을 수 없다. 주민등록이 공부상의 동표시와 일치하지 않는 경우에는 주택임대차보호법의 요구하는 유효한 공시방법인 주민등록에 해당되지 않기 때문이다.
④ 두 필지 위에 축조된 다가구용 단독주택의 전입신고
(문) 저는 신축된 다가구용 단독주택 중 1실을 임차하여 입주한 후 등기부를 열람하여 보니 위 주택이 ○○동의 3의 1, 3의 2, 두 필지위에 축조되어 있는 사실을 발견하게 되었습니다. 이러한 경우에 주민등록표에 주택소재지의 위 양 지번 중 하나인 3의 1만 기재되어 있어도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?
(답) 보호를 받을 수 있다. 왜냐하면 건축법 제2조제1항제1호, 같은 시행령 제3조제1항은 한 채의 건물이 2필지 이상에 걸쳐 건축된 경우에는 이를 하나의 대지로 보도록 규정하고 있고, 행정관서에서도 위와 같은 경우에 주민등록상에 한 필지의 지번만을 기재하고 있으므로 주택의 대지인 여러 필지 지번 중 하나만 기재한 주민등록도 유효한 공시방법이라고 할 수 있기 때문이다.
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⑤ 주택의 동을 잘못 표기한 경우
건물의 벽에는 가동, 나동으로 표시되었으나 등기부상(＝대장과 일치)에는 A동, B동으로 되어 있을 경우 가동으로 전입되었더라도 주소지 대지위의 2개의 동의 연립주택 외에 다른 건물이 전혀 없고 그 두개의 동도 층당 세대수가 한 동은 4세대씩, 다른 동은 6세대씩이어서 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없으며 실제 건물 외벽에는 가동, 나동으로 표시되어 호칭되어 사회통념상 가동, 나동, A동, B동은 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라 인식될 여지가 없기에 임차인이 다르게 전입신고를 하였더라도 임차인으로서 제3자가 인식하는데 어려움이 없기에 대항력이 인정된다(대법 2002다59351 판결).
(5) 동거 가족만 전입신고한 경우(세대합가)
(답) ① 임차인의 처나 자녀와 같이 임차인 본인과 공동생활을 영위하는 가족만이 주민등록을 전입신고를 하여도 주택임대차보호법 제3조제1항에 의한 대항요건인 주민등록을 마친 것으로 볼 수 있기 때문이다. 추후에 임차인이 전입하면 세대합가가 된다.
② 임차인 본인만 다른 곳으로 이전한 경우도 가족 구성원이 전입되어 있다면 대항력은 존재한다.
(6) 임차인이 점유보조자를 통하여 점유하는 경우
(문) 저는 시골 출신 대학 1학년생인데 현재 방 1칸을 임차하여 전입신고를 하고 입주하여 자취를 하고 있습니다. 그런데 아직 미성년자이기 때문에 시골에 거주하는 부친이 임대차계약을 체결하였습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?
(답) 보호를 받을 수 있다. 왜냐하면 임차인인 부친이 귀하를 통하여 점유하는 것으로 되기 때문에(이러한 경우 귀하는 부친의 점유 보조자가 되는 것이다) 귀하가 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 이상 임차인인 부친이 대항력을 취득하는 것으로 되기 때문이다.
(7) 일시적으로 주민등록을 이전한 경우
대항요건을 갖추었다가 일시적으로 가족구성원 전원이 이전하였다가 다시 전입한 경우에는 기존에 대항력은 상실하고 재전입 익일 오전 0시에 대항력이 다시 발생된다.
(8 ) 대항요건 구비 후 임차주택이 다른 사람에게 양도된 경우
(답) 양수인에게 임차권을 주장할 수 있다. 주택임차인이 대항요건을 갖춘 후 주택이 양도되면 양수인은 임대인의 지위로 당연히 승계한다. 여기서 대항력 있는 임차인은 임대기간 동안 계속 거주하다가 임대기간이 종료되면 주택 양수인에게 보증금 반환을 청구할 수 있다.
(9 ) 임차인이 금융기관 대출시 무상거주확인서를 작성한 경우의 대항력인정여부
가) 서울지법 동부지원 [2000. 11. 30. 선고 2000가단8695]
[1]근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 임차인이 그 임대차 사실을 부인하거나 임차보증금의 액수에 관하여 스스로 불리한 진술을 하고 이에 관한 확인서 등을 작성하여 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이러한 진술을 번복하여 임대차의 대항력 또는 위 진술상의 액수를 초과하는 임차보증금 반환채권의 존재를 주장하면서 그 임차보증금 반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.
[2]금전대출을 실시하는 금융기관 또는 금융기관으로부터 건물의 담보가치를 조사하도록 의뢰받은 감정평가기관의 직원이 직접 임차인들을 만나 임대차관계를 조사한 것이 아니라, 단지 금전대출을 신청한 건물의 소유자에게 그 조사를 의뢰하여 그가 임대차조사서 서식의 공란에 기재될 내용에 관하여 어떠한 설명도 없이 임차인들로부터 기명날인만 받고 임대차 금액란에 실제 임대차보증금보다 적은 금액을 기재한 경우, 임차인들이 부동산경매절차에서 위 조사서에 기재된 사항과는 다른 내용의 주장을 하면서 배당을 요구한다고 하여 금반언이나 신의칙에 반한다고 볼 수 없다고 한 사례.
[3]주택소유자 겸 임대인으로부터 임대차조사서에 서명·날인을 요구받은 임차인은 위 조사서에 자신들의 임대차관계를 기재하게 된 이상 그 서식의 기재사항을 잘 읽어보고 정확한 내용의 기재를 함으로써 적절한 담보가치의 조사가 이루어지도록 하여야 함에도, 임대차금액란을 전혀 기재하지 아니한 채로 임대인에게 위 조사서를 교부함으로써 그로 하여금 임의로 허위의 기재를 하게 한 과실이 있다 할 것이고, 이러한 과실은 임대인의 불법행위와 경합하여 금융기관으로 하여금 임대인에 대한 채권 중 임차보증금 액수를 과소평가함으로써 배당받지 못하게 된 금액 상당의 손해를 입게 한 원인이 되었다 할 것이므로, 임차인은 임대인과 각자 위 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이고, 다만 금융기관으로서는 임대인이 작성하여 온 위 조사서에만 의존하여 달리 별도의 확인 절차를 거치지 아니한 채 임대차관계를 평가하여 임대인에게 금전대출을 하여 준 과실이 있다 할 것이므로 임차인의 손해배상책임은 40%로 제한함이 상당하다고 한 사례.
나) 대법원 [1997. 6. 27. 선고 97다12211]
근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 아울러 근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.
다) 대법원 [2000. 1. 5. 자 99마4307 결정]
채무자가 동생 소유의 아파트에 관하여 근저당권을 설정하고 대출을 받으면서 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성하여 준 경우, 그 후 대항력을 갖춘 임차인임을 내세워 이를 낙찰받은 채권자의 인도명령을 다투는 것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용되지 않는다고 본 사례
라) 대법원 [1987.1.20. 선고 86다카1852] 이 사건 건물에 대한 임의경매신청사건에 있어서 집달관이 작성한 임대차조사보고서에 의하면, 이 사건 건물에는 피고가 임차보증금 20,000,000원에 무기한으로 입주하고 있는 사실이 조사 보고되어 있는 이상 원고는 위 경매절차에서 원고의 근저당권에 대항할 수 있는 피고의 임차권이 있다는 사실을 알고 있었다 할 것이고 한편 피고가 원고의 직원이 이 사건 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 이 사건 건물에 대한 임대차조사에서 피고의 임대차사실을 숨겼다 하여도 이 사건 경매절차에서는 이를 분명히 한 이상 원고로 하여금 경매가격을 결정하게끔 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없다 할 것이므로 위와 같이 일시 임대차관계를 숨긴 사실만을 가지고서 피고의 이 사건 동시이행의 항변이 신의성실의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다 할 것이다.
종합정리하면 ① 은행이 직접 낙찰받은 경우 경매의 진행절차 과정에서 임차인으로 권리신고하여 임대차사실이 있음을 주장하였더라도 임차인으로 권리주장은 신의칙에 위반된다고 볼수 있을 것이다. 은행이 직접 낙찰받지 않고 제3자가 낙찰받은 경우라도 이러한 사실을 믿고 대출한 금융기관이 손실을 보게 된 경우에는 임차인은 손해배상책임이 있을 것으로 판단된다. 이에 대한 판례를 보면 '주택임차인이 금융기관 등의 위임을 받은 감정평가사에게 임차보증금의 액수를 줄여서 허위로 진술함에 따라서 이를 믿은 금융기관이 담보가치를 넘는 초과대출을 해주었다가 손해를 입었다면 허위진술을 한 임차인이 손해의 70%를 배상해야한다고 한 사례(서울지법98나11702)'.이러한 배상금액은 임차인이 무상거주확인서 작성 및 표현을 당사자에게 직접적으로 표시한 경우이고 가)의 판례사례와 같이 당사자에게 간접적으로 또는 내용 등의 기재가 부정확한 상태에서 작성 되었느냐에 따라서 책임금액이 40%로 낮아질수도 있다는 점이다. ② 그러나 제3자가 낙찰받은 경우에는 이러한 허위임차인이냐 진정한 임차인이냐 과정에서 진실된 임차계약서와 보증금이 입금된 정확한 근거가 있으면 부인할 수 없을 것이다. 왜냐하면 임차인이 은행직원이 경매절차와는 아무런 관련도 없이 행한 임대차조사에서 자신의 임대차사실을 숨겼다하여도 경매절차에서 이를 분명히 한 이상(즉 권리신고및 배당요구를 신청한 이상) 낙찰자로 하여금 경매가격을 결정하게끔 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없기 때문이다(대법86다카1852판례인용). 따라서 입찰자는 권리분석에서 진정한 임차인으로 분석해야 한다.
(10) 임차권의 양도와 대항력
(문) 저는 주택소유자인 임대인의 동의를 받아 대항력 있는 임차인으로부터 임차권을 양도받았습니다. 그런데 원래의 임차인이 대항력을 취득한 후 제가 임차권을 양도받기 전에 임차주택에 관하여 근저당권이 설정되고 그 근저당권에 기한 경매 절차가 현재 진행 중에 있습니다. 저는 매수인에 대하여 임대보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 됩니까?
(답) 귀하처럼 임대인의 동의를 얻어 대항력을 갖춘 임차인으로부터 적법하게 임차권을 양도받은 경우 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고를 마치고 주택에 입주하였다면 원래의 임차인이 갖고 있었던 대항력을 주장할 수 있다. 따라서 귀하가 위 요건을 갖추었다면 임차권을 양도받기 전에 근저당권이 설정되어 있어도 그 실행을 위한 경매절차에서 매수한 자에 대하여 임대보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다(대법원 1988.4.25. 선고 87다카2509 판결, 대법원 1994.6.24. 선고 94다3155 판결 각 참조).
(11) 확정일자부 계약서 분실시 구제방법
(답) ① 임대인의 동의하에 임대차를 다시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수 없다.
② 따라서 대항력은 전입시부터 유지되나 확정일자에 의한 우선변제권은 계약서를 다시 작성하여 확정일자를 받은 날 주간에 발생한다.
(12) 확정일자부 임차인이 일시적으로 주민등록 이전시
(답) 확정일자를 다시 받을 필요는 없다. 그러나 주민등록을 전출시에 우선변제권이 상실하였다가 재전입신고를 한 때에 우선변제권이 생긴다. 재전입한 날 익일 오전 0시에 대항력이 생긴다.
(13) 처와 남편의 명의로 소액임대차계약서가 별도로 작성된 경우
(답) 남편과 처의 부부관계는 1인의 임차인으로 보아 소액임차인으로 각각 보호를 받을 수 없다. 따라서 합산액이 최우선변제금 범위 밖이라면 최우선변제금 대상에서 제외된다.
(14) 보증금을 감액한 경우
(답) 보증금액수를 감액할 당시에 임차주택에 관하여 경매개시결정의 등기가 경료되지 아니하였다면 앞으로의 경매절차가 개시되어도 소액 임차인으로서 우선변제를 행사할 수 있다.
(15) 임차인으로부터 주택을 전차한 경우
(문) 저는 임대보증금이 4,200만원인 임차인으로부터 임대인(집주인)의 동의하에 방 1칸을 보증금 1,500만원에 다시 빌려(전차하여) 입주한 후 주민등록까지 마쳤습니다. 소액전차인으로 보호받을 수 있는지요?
(답) 보호받을 수 없다. 왜냐하면 귀하에게 방 1칸을 빌려준 임차인(전대인)이 소액임차인에 해당하여야만 그로부터 임차한 귀하(전차인)도 소액전차인으로 보호받을 수 있기 때문이다(재민84-10)
(16) 단독 ․ 다가구주택의 경우와 집합건물의 전입신고 방법
단독 ․ 다가구주택인 경우그 주택이 소재하는 지번만 전입신고하면 임차인으로서 대항력이 생긴다. 그러나 아파트나 다세대와 같이 집합건물인 경우는 지번과 동 호수에 정확히 전입해야 한다. 물론 건축물대장 부동산 표시에 일치해야 하는 점은 당연한 것으로 보아야 한다.
(17) 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인
우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구하였으나 보증금 전액은 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에 대하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸되는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다(대법 2005다21166 판결).
(18) 경매로 낙찰된 주택이 다시 경매로 진행된 경우에 기존 임차인이 재계약을 하였을 경우 대항력 발생시기는 언제인가
경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 전세계약서를 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 종전의 임차인의 주민등록은 낙찰자의 소유권 취득 이전부터 낙찰인과 종전 임차인 사이의 임대차 관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었으므로 종전의 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차인의 대항력을 취득한다(대법 2002다38361, 38378 판결).
(19) 전차인이 거주하던 임대아파트의 전대인이 소유권이전하고 근저당권을 설정한 경우 우선순위
갑이 병회사 소유의 임대아파트의 임차인인 을로부터 아파트를 임차하여 전입신고를 마치고 거주하던 중, 을이 병회사로부터 아파트를 분양받아 자기명의로 소유권이전과 동시에 근저당권을 설정한 사안에서 비록 임대인인 을이 갑과 임대차계약을 체결한 이후에 그리고 갑이 전입신고를 한 이후에 아파트에 대한 소유권을 취득하였더라도 주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자가 아닌 갑이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자들이 보기에 갑의 주민등록이 소유권이 아닌 임차권을 매개로하는 점유자라는 것을 인식할 수 있었으므로 주민등록은 갑이 전입신고를 마친 날부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이며, 따라서 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다. 그리고 을의 소유권이전등기와 제1순위 근저당 설정등기가 같은 날 경료되었으나 그 접수순서에 있어 을의 소유권 보존등기가 앞서므로 피고인 갑은 위 임차권으로서 이 사건 부동산의 낙찰인 원고에게 대항할 수 있다(대법 2000다58026, 58033).
(20) 전 소유자가 주택을 매도하고 현 소유자와 임대차 계약을 체결하고 거주하는 경우 대항력의 발생시기는 언제인가
전 소유자의 임차인으로서 대항력은 소유권이전등기일 다음날 오전 0시에 발생한다.
(21) 법원이 잘못 작성한 배당표와 낙찰자와의 관계
김미숙 전입신고 및 확정일자 → 기업은행 근저당권 → 최성식 강제경매 신청 → 한기상이 낙찰받은 경우 임차인 김미숙은 기업은행에 앞서서 전액배당받을 수 있다.
임차인 김미숙 보증금이 3,000만원이었는데 1,600만원만 배당표가 작성되었고 김미숙이 배당기일에 법원에 출석하지도 않아서 배당표가 확정되었다. 이에 낙찰자에게 김미숙이 잔여보증금 1,400만원을 인수하라고 요청하였는데 낙찰자는 오히려 명도소송하였다.
대법원은 대항력 있는 임차인에 대한 낙찰금액은 임차보증금과 법원이 올바르게 작성하였을 경우 임차인이 배당받을 수 있었던 금액의 차액만 낙찰자가 부담하면 된다고 판결하였다(대법 2000다30165).
(22) 주택의 명의신탁자와 임대차계약을 체결한 경우
(문) 임대차계약상의 임대인은 반드시 주택의 등기부상 소유자라야 하나요?
(답) 그렇지 않다. 임대차는 임대인이 반드시 주택의 등기부상 소유자이어야 하는 것은 아니므로, 등기부상 소유자는 아니지만 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 자와도 임대차계약을 체결할 수 있다. 따라서 예컨대 임대인이 주택의 등기부상 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 실제 소유자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상 임차인은 등기부상 소유명의자에 대하여도 임차권을 주장할 수 있다고 본다(대법원 1995.10.12. 선고 95다22283 판결).
(23) 공유자 중 일부와 주택임대차계약을 체결한 경우
(문) 저는 갑, 을, 병 3인이 각 1/3의 지분비율로 공유하고 있는 주택을 갑, 을 2인으로부터 임차하여 현재 거주하고 있습니다. 그런데 주변에서 공유주택에 관한 임대차계약은 공유자 전원과 체결하여야 유효하다고 하여 불안합니다. 제가 병에 대하여 임차권을 주장할 수 없는지요?
(답) 그렇지 않다. 왜냐하면 민법 제265조 본문은 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로써 결정하도록 규정하고 있고 공유주택의 임대행위는 위 관리행위에 해당하는데, 귀하의 경우 2/3의 공유지분을 보유한 갑, 을과 사이에 임대차계약을 체결하였기 때문에 비록 병이 임대인에서 제외되었다고 하여도 병에 대하여 유효한 임차권을 가지고 대항할 수 있다.
(24) 주택임대차 계약체결시 유의사항과 주민등록 전입신고시 유의사항
① 등기부등본을 열람하여 근저당권 등 담보권의 설정여부, 가압류, 압류, 가처분등기 및 가등기의 경료 여부를 확인한다.
② 등기부상 드러내지 않는 우선변제권 있는 소액임차인, 확정일자부 임차인의 유무를 확인한다.
③ 임대차 계약서에 확정일자를 받는데 등기부상과 건축물 대장과 일치 여부를 확인하고 상이하면 대장을 기준으로 전입신고 한다.
④ 계약서 작성은 반드시 임차주택의 소유자와 계약을 하고 대리권 행사하는 자는 법적으로 대리권행사자격을 가진 자와 하고 최소한 중도금이나 잔금시에는 반드시 소유자를 참석시켜 확인하고 서명날인 받는다. 그리고 계약서작성하기 전에 현장도 방문해보고 계약하여야 한다.
⑤ 조세채권 등의 체납사실 등을 확인할 수 있다. 이는 두 가지 측면에서 유리하므로 반드시 점검하는 것이 좋고, 첫째는 진정한 소유자임을 확인할 수 있고, 둘째는 조세채권 등의 체납사실 등이 있는가를 확인할 수 있다. 체납금액이 있으면 임차인 등보다 우선하는 것이 대부분이다. 이를 위해서 납세완납증명서(관할세무서 발급)와 재산세납부증명서(관할주민센터에서 발급)를 최소한 3년 기간 동안 확인하는 것이 좋다.
(25) 임차권의 승계(주택법 제9조)
① 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다. 이경우는 상속권자가 없는 경우에만 적용되는 것으로 이 경우 사실상의 혼인관계에 있는자는 단독적으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
② 임차인이 사망한 경우 사망당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하지 아니한 때에는 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족을 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다. 그러나 상속권자가 사실상의 혼인관계에 있는 자와 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있었던 경우에는 그러하지 아니하고 민법상 상속규정에 따라 상속권자만 승계한다.
③ 임차권의 승계시 ①, ②항에서 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에 반대의사를 표시한 때는 그러지 아니한다(∵ 채권보다 채무가 많을 경우는 상속을 포기할 수도 있다). 따라서 임차인의 사망사실을 알았든 몰랐든 1월이 지나면 승계를 포기할수 없고 당연히 취득하게 되므로 임차인이 채무가 많은 경우 주의해야 한다. 승계 포기시 배우자만 해서는 안되고 상속대상자 모두가 함께 해야지 배우자만한 경우 그 채권 ․ 채무가 자녀에게는 승계되는 경우가 발생될수 있다.
④ 제①항및 제②항의 경우에 임대차관계에서 생긴 채권 ․ 채무는 임차인의 권리를 승계한자에게 귀속한다.
(26) 일시사용을 위한 임대차(주택임대차보호법 제11조)
주택임대차보호법은 일시사용을 위한 임대차가 명백한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
(27) 임차인이 임차주택을 경락받을 경우 배당금으로부터 경락대금을 상계 가능여부
배당받을 채권자가 경락인인 경우 경락인은 자기가 교부받을 배당액과 경락대금을 상계할 수 있으며 그 결과 대금지급의 효력이 있다. 실무상 그러한 상계를 쉽게 하기 위해서 배당기일과 대금납부 기일을 같은 날로 지정하는 것이 관례이다. 상계신청은 매각허가 결정기일 이전까지만 신청하면 된다.
(28) 경매 낙찰자가 인수한 선순위 임차보증금을 전 소유자(채무자)에게 구상청구가 가능한지 여부
구상청구자가 불가능하다. 경매절차에서 매각으로 인하여 전 소유자의 임대인으로서의 지위는 확정적으로 낙찰자에게 이전되고 전 소유자의 보증금 반환의무는 소멸되기 때문이다.
(29) 경매신청기입등기 후 확정일자를 부여받은 경우
확정일자부임차인이 우선변제를 받기 위하여는 반드시 경매신청기입등기 이전에 확정일자를 갖출 필요는 없다. 따라서 경매신청기입등기가 경료된 이후에 확정일자를 받은 경우에도 별도의 채무명의 없이 배당요구를 할 수 있고, 선순위의 담보권자 등의 채권자보다 우선할 수는 없지만 후순위담보권자나 기타 일반채권자보다는 우선하여 배당받을 수 있다.
(30) 임대주택법[일부개정 2005.7.13. 법률 7598호]<법명변경> 법제처
제15조의2(부도임대주택의 경매에 관한 특례)
① 제15조의제1항의 건설임대주택을 ｢민사집행법｣에 따라 경매하는 경우에는 제15조의 규정에 의하여 우선분양전환 받을 수 있는 임차인은 매각기일까지 ｢민사집행법｣은 제113조의 규정에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 제1항의 임차인에게 매각을 허가하여야 한다.
③ 제1항의 규정에 따라 임차인이 우선 매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 ｢민사집행법｣제114조의 차순위 매수신고인으로 본다.[본조신설 2005.7.13.]
(31) 지분 경매의 경우에도 임차인에게 보증금 전액 배당여부
지분 경매의 경우에도 임차인에게 보증금 전액을 배당하여야 한다. 보증금 중 경매지분비율에
따라 배당해서는 안 된다. 따라서 선순위임차인이 전액 배당받음으로 해서 받지 못한 후순위채권자 등은 나머지 지분권자에 대하여 동시배당시 받을 수 있었던 채권액에 대하여 대위청구할 수 있다.소액임차인이 확정일자임차인을 겸한 경우에는 먼저 소액임차인으로서 배당하고, 잔여배당금이 있는 경우에는 확정일자에 의한 순위에 따라 배당하게 된다.
(32) 계약갱신의 경우(보증금 증액에 따라 계약서를 재작성한 경우 주의사항)
확정일자 임차인이 임대차계약을 갱신하면서 갱신계약서에 확정일자를 받지 아니하고, 그 후에 근저당권이 설정되고, 이에 기한 임의경매가 이루어진 경우 1차 계약의 확정일자의 효력이 지속되는 것으로 볼 수 있다.
다만, 1차 계약의 확정일자효력이 지속된다고 할 경우에도 인상된 보증금이 아닌 인상 전의 보증금에 한하여 대항력, 우선변제권을 인정하여야 하고, 인상분에는 대항력만이 인정된다고 할 것이다.
(33) 임차인의 배분요구시 연체차임 등의 공제여부
① 갑소유부동산에 대한 배당절차에서 을의 주택임차인으로 1,000만원의 임대차보증금반환채권에 대한 배당요구신청을 하여 경매법원이 소액임차인인 을에게 제1순위로 보증금 1,000만원을 우선배당하는 배당표를 작성하자(중간생략 ~), 을은 2002.11.15. 갑으로부터 위 부동산을 임대차보증금 1,000만원, 월세 42만원으로 정하여 임차하여 거주하다가 2004.8.경 갑을 대리한 A에게 이사를 나가겠다고 통지한 다음, 2004.11.25. 새로 임차한 주택으로 이사를 하고, 다만 임대차보증금의 우선변제를 받기 위하여 일부 가재도구를 남겨두고 있었으므로 위 임대차는 2004.11.25. 기간만료로 종료되어 갑이 을에게 2004.11.25. 이후의 차임 상당의 부당이득을 청구할 수 있으나, 을은 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용․수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없어, 결국 3개월의 기간에 대한 차임 상당의 부당이득의 반환을 청구할 수 없다고 하여, 당초의 배당액 1,000만원을 874만원으로 감액한 사례(대구지법 2005가단80490)
② 임차인 을이 아파트를 임대차보증금 1,600만원, 차임 월70만원으로 정하여 임차하였는데, 그 아파트에 관하여 임의경매절차가 진행되자 차임 지급을 중단하고 배당요구를 하였고, 경매법원은 을을 소액임차인으로 인정하여 임대차보증금 1,600만원을 배당하자(중간생략 ~), 근저당권의 실행으로 인한 부동산임의경매절차에서 경매개시결정으로 인한 압류후의 차임의 처리에 관하여, 부동산의 소유자인 임대인이 이를 수취하거나 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 아니라 경매절차에서 부동산과 함께 매각되어 환가되거나 별도로 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당되는 방법으로 처리되어야 한다면서, 갑의 청구를 기각한 사례(서울동부지법 2006가단62400)
종합정리하면 공매 ․ 경매 배분(배당)실무에서는 임차인의 보증금에서 연체차임에 대하여서는 공제하지 아니하고 임차인에게 배분하고 있으나 채무자(소유자)가 이의제기시에는 앞의 ①번 판례와 같이 연체차임을 공제하고 잔여금에 대해서만 배분하는 방법이 올바른 판단일 것이다. 그러나 채무자(소유자)가 배분이의제기하는 경향은 거의 없어서 임차인이 배분요구시 연체차임 공제없이 보증금 전액을 배분받고 있는 실정이다.
