공장 공매ㆍ경매 입찰시 유의사항
채움티비
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2014.10.13 13:14
라) 공장 공매ㆍ경매 입찰시 유의사항
① 감정평가에서 제외된 기계, 기타 공장공용물의 소유관계를 입찰 전에 확인해야 한다. 공장경매시 매각가격에 기계ㆍ기구 등이 포함되어 있는지와 기계류가 포함되었더라도 기계가 리스ㆍ렌탈 등인 경우는 원소유자와 문제가 있을 수 있으므로 그 소유권을 취득하는 데 문제가 없는가 등에도 주의를 가져야 할 것이다.
② 공장경매시 기계류 등은 취득세ㆍ등록세가 제외된다.
③ 공장 내에 거주자가 있을시 임대차보호법상ㆍ상가임대차보호법상 대항력이 있는 임차인 등이 있는지 여부 등을 조사해야 할 것이다. 공장이라도 주거형태를 갖추고 제시 외 건물 등이나 미등기 건물에서 거주시 해당될 수도 있기 때문이다.
④ 공장 내에 유치권자가 점유하고 있는가와 토지위에 타인명의의 건축물이 있는지 여부와 있으면 건물이 법정지상권성립이 되는지를 확인하고, 유치권채권액이 얼마인지 어느 정도면 협의가 될 수 있는지 등을 분석하는 것도 중요하고 실제 유치권자인지 허위 유치권신고인지도 분석이 필요하다. 유치권자는 진정한 유치권자라해도 상당히 채권액이 부풀려져 있는 것이 대부분이다. 그리고 경매절차에서 매각가격을 하락시켜 자신들이 낙찰받고자 하는 목적이 있을 수 있고 허위 유치권자로서 유치채권액을 어느 정도 인정받기 위해서 점유하는 경우도 있을 수 있다. 대응만 잘하면 수익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있다.
⑤ 특별한 경우를 제외하고는 휴업상태, 가동 중지상태, 폐쇄상태에 있는 공장입찰이 명도받기 쉽다.
⑥ 공해방지 시설설비의무 여부 등 필요목적에 합당한지 확인하고 입찰해야 한다.
⑦ 공장 내의 기계ㆍ기구 등 압류처분물권 등이 있을 경우 어떻게 처리할 것인가도 생각해보아야 한다.
⑧ 공장이 들어서는 공업지역이란 전용공업지역(중화학, 공해성공업수용), 일반공업지역(비공해성공업), 준공업지역(경공업, 기타 공업수용, 주거ㆍ상업기능, 업무기능 보완 필요) 등이 있다. 이 중에서 주거나 상업기능으로 전환할 수 있는 준공업지역이 좋다.
⑨ 도로ㆍ교통의 편리성공장에 있어서 진입도로는 중요하다. 제대로 된 도로가 없는 경우 기존 도로를 확장할 수 있는지 여부 등을 사전에 조사해야 한다. 교통의 편리성이 확보되지 않으면 물류비용이 증가되기 때문이다.
⑩ 공장수요가 많은 곳을 노려야 한다. - 수도권지역은 신규공장 인ㆍ허가에 통상 1~2년 정도의 기간이 소요되어 상대적으로 수요가 풍부한 편이다. 투자유망지역으로는 김포, 파주, 화성, 양주, 평택 등이 있는데 이들 지역은 각종 택지개발 및 사업단지 조성을 비롯해 도로망 확충 등 각종 개발사업이 활발하게 이루어지고 있어 지가가 지속적으로 상승하고 있다. 따라서 적정가격에 낙찰받는다면 공장을 리모델링하여 임대하거나 매도하면 임대수익과 시세차익의 두 마리 토끼를 잡을 수 있다.
⑪ 용도변경이 가능한 공장이라면 금상첨화공장을 낙찰받아 물류센터, 음식점 등으로 용도변경을 할 수 있다면 가치를 상승시킬 수 있다. 사전에 관할 시ㆍ군청을 방문하면 용도변경 가능여부를 확인할 수 있다. 참고로 공장용지의 가격은 통상 동일지역 대지가격의 70~80%선이다.
⑫ 아파트형 공장은 인기가 없으니 신중하게 접근해야 한다.
⑬ 산업폐기물이 많지 않은지, 체납전기료ㆍ수도료ㆍ가스료 등이 많은지 적은지 등도 확인해야 한다.
⑭ 권리분석에 있어서 공장은 세금이 체납된 금액이 많을 수 있고 체납된 임금채권이 있을 수도 있다. 이들에 의해서 권리 등이 변동될 수 있는가도 중요하다.
⑮ 체납된 전기요금과 수도요금은 원칙적으로 승계대상은 아니더라도 공장을 운영하는데 상당한 걸림돌이 될 수 있으므로 체납금액을 확인할 필요가 있다.
⑯공장은 건물보다 토지의 가치에 주목하는 것이 바람직하다. 공장입지가 좋은 곳인가를 분석해야 한다.
⑰ 노조가 결성되거나 근로자들이 점거하는 공장의 경우는 명도가 어렵다.
⑱ 적법한 절차에 의해 인ㆍ허가 되어 설립된 공장인가를 확인해야 한다.
⑲ 사용하려는 목적에 맞는 공장인지 확인해야 한다.
⑳ 공장저당의 목적인 동산이 제3자 소유이면 저당권의 효력이 미치지 아니한다.
㉑ 인접토지에 걸쳐서 설치된 폐수처리시설에도 공장저당권의 효력이 미친다.
㉒ 낙찰 후 고가의 기계가 없어진 경우 낙찰자는 감정가대비 기계감정가에 대한 낙찰가율에 비례하여 낙찰금액에서 감액을 청구할 수 있다.
① 감정평가에서 제외된 기계, 기타 공장공용물의 소유관계를 입찰 전에 확인해야 한다. 공장경매시 매각가격에 기계ㆍ기구 등이 포함되어 있는지와 기계류가 포함되었더라도 기계가 리스ㆍ렌탈 등인 경우는 원소유자와 문제가 있을 수 있으므로 그 소유권을 취득하는 데 문제가 없는가 등에도 주의를 가져야 할 것이다.
② 공장경매시 기계류 등은 취득세ㆍ등록세가 제외된다.
③ 공장 내에 거주자가 있을시 임대차보호법상ㆍ상가임대차보호법상 대항력이 있는 임차인 등이 있는지 여부 등을 조사해야 할 것이다. 공장이라도 주거형태를 갖추고 제시 외 건물 등이나 미등기 건물에서 거주시 해당될 수도 있기 때문이다.
④ 공장 내에 유치권자가 점유하고 있는가와 토지위에 타인명의의 건축물이 있는지 여부와 있으면 건물이 법정지상권성립이 되는지를 확인하고, 유치권채권액이 얼마인지 어느 정도면 협의가 될 수 있는지 등을 분석하는 것도 중요하고 실제 유치권자인지 허위 유치권신고인지도 분석이 필요하다. 유치권자는 진정한 유치권자라해도 상당히 채권액이 부풀려져 있는 것이 대부분이다. 그리고 경매절차에서 매각가격을 하락시켜 자신들이 낙찰받고자 하는 목적이 있을 수 있고 허위 유치권자로서 유치채권액을 어느 정도 인정받기 위해서 점유하는 경우도 있을 수 있다. 대응만 잘하면 수익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있다.
⑤ 특별한 경우를 제외하고는 휴업상태, 가동 중지상태, 폐쇄상태에 있는 공장입찰이 명도받기 쉽다.
⑥ 공해방지 시설설비의무 여부 등 필요목적에 합당한지 확인하고 입찰해야 한다.
⑦ 공장 내의 기계ㆍ기구 등 압류처분물권 등이 있을 경우 어떻게 처리할 것인가도 생각해보아야 한다.
⑧ 공장이 들어서는 공업지역이란 전용공업지역(중화학, 공해성공업수용), 일반공업지역(비공해성공업), 준공업지역(경공업, 기타 공업수용, 주거ㆍ상업기능, 업무기능 보완 필요) 등이 있다. 이 중에서 주거나 상업기능으로 전환할 수 있는 준공업지역이 좋다.
⑨ 도로ㆍ교통의 편리성공장에 있어서 진입도로는 중요하다. 제대로 된 도로가 없는 경우 기존 도로를 확장할 수 있는지 여부 등을 사전에 조사해야 한다. 교통의 편리성이 확보되지 않으면 물류비용이 증가되기 때문이다.
⑩ 공장수요가 많은 곳을 노려야 한다. - 수도권지역은 신규공장 인ㆍ허가에 통상 1~2년 정도의 기간이 소요되어 상대적으로 수요가 풍부한 편이다. 투자유망지역으로는 김포, 파주, 화성, 양주, 평택 등이 있는데 이들 지역은 각종 택지개발 및 사업단지 조성을 비롯해 도로망 확충 등 각종 개발사업이 활발하게 이루어지고 있어 지가가 지속적으로 상승하고 있다. 따라서 적정가격에 낙찰받는다면 공장을 리모델링하여 임대하거나 매도하면 임대수익과 시세차익의 두 마리 토끼를 잡을 수 있다.
⑪ 용도변경이 가능한 공장이라면 금상첨화공장을 낙찰받아 물류센터, 음식점 등으로 용도변경을 할 수 있다면 가치를 상승시킬 수 있다. 사전에 관할 시ㆍ군청을 방문하면 용도변경 가능여부를 확인할 수 있다. 참고로 공장용지의 가격은 통상 동일지역 대지가격의 70~80%선이다.
⑫ 아파트형 공장은 인기가 없으니 신중하게 접근해야 한다.
⑬ 산업폐기물이 많지 않은지, 체납전기료ㆍ수도료ㆍ가스료 등이 많은지 적은지 등도 확인해야 한다.
⑭ 권리분석에 있어서 공장은 세금이 체납된 금액이 많을 수 있고 체납된 임금채권이 있을 수도 있다. 이들에 의해서 권리 등이 변동될 수 있는가도 중요하다.
⑮ 체납된 전기요금과 수도요금은 원칙적으로 승계대상은 아니더라도 공장을 운영하는데 상당한 걸림돌이 될 수 있으므로 체납금액을 확인할 필요가 있다.
⑯공장은 건물보다 토지의 가치에 주목하는 것이 바람직하다. 공장입지가 좋은 곳인가를 분석해야 한다.
⑰ 노조가 결성되거나 근로자들이 점거하는 공장의 경우는 명도가 어렵다.
⑱ 적법한 절차에 의해 인ㆍ허가 되어 설립된 공장인가를 확인해야 한다.
⑲ 사용하려는 목적에 맞는 공장인지 확인해야 한다.
⑳ 공장저당의 목적인 동산이 제3자 소유이면 저당권의 효력이 미치지 아니한다.
㉑ 인접토지에 걸쳐서 설치된 폐수처리시설에도 공장저당권의 효력이 미친다.
㉒ 낙찰 후 고가의 기계가 없어진 경우 낙찰자는 감정가대비 기계감정가에 대한 낙찰가율에 비례하여 낙찰금액에서 감액을 청구할 수 있다.
