주택 및 상가건물 임대차보호법 개정안이 정리

주택 및 상가건물 임대차보호법 개정안이 7월 2일 국회 본회의 통과
 
1. 주택임대차보호법에는 중소기업인에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우에 해당 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때 이 법에 따라 법인에게도 대항력을 인정하도록 했다.
 
2. 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 경우 금융기관 등이 임차인에게 우선 변제하고(임차권을 금융기관에 양도하고 금융기관에서 보증금을 받을 수 있는 제도) 나중에 임대인으로부터 이를 상환받을 수 있도록 했다.
이렇게 임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권을 승계하도록 하는 내용과 금융기관 등이 우선변제권을 행사하기 위해 임차인을 대리해 임대차를 해지할 수 없다는 내용도 포함됐다.
 
3. 상가건물 임대차보호법에는 상가 임차인들의 계약갱신요구권을 인정해 누구나 5년간 임대기간을 보장받을 수 있도록 정했는데, ...
이 내용은 임대차 금액이 3억원을 초과하는 임대차는 그동안 5년간 계약갱신요구권이 없었지만, 이 법의 개정으로 상임법의 적용대상이 아닌 일반 상가임차인에게도 계약갱신요구권을 인정하고, 그 계약갱신 시 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 증감을 청구할 수 있는 내용이 담겼다.
그리고 소액임차인의 최우선변제권의 상한을 건물가액의 3분의 1에서 주택과 같이 2분의 1로 올렸다.
그러나 유의할 점은 상임법의 적용을 받는 임차인은 소유자가 변경되면 그 임차인의 권리가 새로운 소유자에게 자동 승계되지만, 상임법의 적용대상 범위를 초과한 임차인의 5년간 계약갱신요구권은 소유자가 변경되지 않는 상황에서만 인정되고,
소유자가 변경되면 그 새로운 소유자에게 기존 계약의 효력이 이전될 수 있도록 하는 대항력을 인정하지 않았다. 그래서 소유자가 변경되면 계약갱신요구권이 무용지물이될 수 있다는 문제에 유의해야 한다.
 
4. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 사전에 고지하도록 했다.
 
5. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 한국은행 기준금리와 연동해 보증금의 월차임 전환율 상한제를 실시하도록 정했다.