주임법과 상임법 개정내용

1. 주택임대차보호법 시행령 개정안
 
(1) 임차인이 최우선변제에 관한 사항과 적용대상범위는?
 
주택소액임차인 최우선변제금
담보물권설정일
지역
보증금 범위
최우선변제액
생략 :
생략 :
생략 :
생략 :
2001.9.15.~
 2008.8.20.
수도권 과밀억제권역
4,000만원 이하
1,600만원까지
광역시(인천광역시, 군지역 제외)
3,500만원 이하
1,400만원까지
그 밖의 지역
3,000만원 이하
1,200만원까지
2008.8.21.~
 2010.7.25.
수도권 과밀억제권역
6,000만원 이하
2,000만원까지
광역시(인천광역시, 군지역 제외)
5,000만원 이하
1,700만원까지
그 밖의 지역
4,000만원 이하
1,400만원까지
    2010.7.26.~
  2013.12.31.
① 서울특별시
7,500만원 이하
2,500만원까지
② 수도권 과밀억제권역(서울시 제외)
6,500만원 이하
2,200만원까지
③ 광역시(과밀억제권역, 군지역은 제외),
안산시, 용인시, 김포시, 광주시(경기)
5,500만원 이하
1,900만원까지
④ 그 밖의 지역
4,000만원 이하
1,400만원까지
    2014.01.01.~
현재
① 서울특별시
9,500만원 이하
3,200만원까지
② 수도권 과밀억제권역(서울시 제외)
8,000만원 이하
2,700만원까지
③ 광역시(과밀억제권역, 군지역은 제외),
안산시, 용인시, 김포시, 광주시(경기)
6,000만원 이하
2,000만원까지
④ 그 밖의 지역
4,500만원 이하
1,500만원까지
 
(2) 전세를 월세로 전환시 적용되는 이자율 상한선 하향조정
전세보증금을 월세로 전환시 적용되는 산정율이 현행 연14%에서 2014. 01. 01.부터 연 10%로 하향 조정된다. 또한 병행해서 한국은행 기준금리(현2.5%)에 4배를 곱하여 나온 이자율과 비교해서 더 낮은 것으로 정하도록 했다.
 
 
2. 상가건물임대차 보호법 시행령 개정안
 
(1) 상가임차인의 소액보증금 중 일정액 우선변제(최우선변제권)
 
1) 상가임차인의 소액보증금 중 일정액 우선변제(최우선변제권)
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 상임법 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다(상임법 제14조 1항).
경매신청등기 전에 대항요건을 갖춘 상가임차인은 전세의 경우 보증금을, 월세일 경우 보증금＋(월세×100)으로 환산하여 그 보증금액이 다음 ①의 보증금 범위 내에 있는 경우는 일정액을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.
이때 유의할 점은 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물(대지포함)의 가액의 2분의 1(2014.1.1.부터 개정됨, 개정 전 2013. 12. 31. 까지는 3분의 1)을 초과하는 경우에는 각 임차인의 보중금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보중금중 일정액으로 본다.
 
① 상가임차인의 소액보증금과 최우선변제금 기간별 지역별 변천사
최우선변제금액은 아래 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣권역에서 환산보증금이 소액보증금액에 해당할 때에 소액보증금 중 일정액을 우선하여 변제받을 수 있는 금액이다.
개정 전
개정 후
권 역 별
2002.11.1.부터~
2010.7.25.까지
권 역 별
1차개정 2010.7.26. ~2013.12.31.
2차 개정 2014.1.1. ~이후부터 현재
보증금
최우선변제금
보증금
최우선변제금
보증금
최우선변제금
㉠        서울특별시
4,500만원
1,350만원
              ㉠ 서울특별시
5,000만원
1,500만원
6,500만원
2,200만원
㉡    수도권 과밀억
제    제권역(서울 제외)
3,900만원
1,170만원
          ㉡ 수도권 과밀억      억제권역(서울 제외)
4,500만원
1,350만원
5,500만원
1,900만원
㉢          광역시(인천, 군
지  역 제외)
3,000만원
900만원
㉢ 광역시(수도권과
밀억제권역과 군지역
은 제외), 안산,용인,
김포,광주(경기)
3,000만원
900만원
3,800만원
1,300만원
    그 밖의 지역
2,500만원
750만원
    ㉣  그 밖의 지역
2,500만원
750만원
3,000만원
1,000만원
환산보증금
환산보증금
 
② 환산보증금 계산법 : 임대보증금＋(월세×100)
2차 개정 이후인 2014.1.1. 이후부터 현재까지를 기준으로 계산하면,
① 서울소재 보증금 1.000만원에 월세 50만원이라면1,000만원＋(50만원×100)5,000만원＝6,000만원으로 소액임차인에 해당되어 저당권 등에 우선하여 최우선변제금 2,200만원을 받을 수 있다.
② 보증금 3,000만원에 월세 40만원이라면3,000만원＋(40만원×100)4,000만원＝7,000만원으로 소액임차인에 해당되지 못 하므로 최우선변제 대상이 아니다.
 
(2) 상가임차인의 확정일자 우선변제권
상임법 제5조제2항 상가임차인이 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할세무서장으로부터 임대차 계약서상 확정일자를 받으면 민사집행법에 의해 진행되는 경매시 임차건물(임대인소유의 대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리 그 밖의 채권자보다 우선하여 임차보증금은 변제받을 권리가 있다.
① 상가임대차보호법의 적용대상은 어떻게 되는가!
상가임대차는 영세상인을 보호하기 위한 것이므로 다음 ②번과 같이 4개의 권역별 기간별에 해당하는 환산보증금 이하인 임차인만 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우 확정일자에 의해 후순위채권자 보다 우선해서 변제 받을 수 있다. 그러나 환산보증금이 법 적용 기준금액을 초과한다면 상임법상 보호대상이 아니어서 대항력과 우선변제권이 없는 일반채권자의 지위에 놓이게 된다.
② 상임법 적용대상 환산보증금의 권역별 기간별 변천사
 
    권 역 별
2002.11.1. ~
2008.8.20.까지
2008.8.21. ~
2010.7.25.까지
권 역 별
2010.7.26 ~
2013.12.31.
2014.1.1. ~현재까지
① 서울        서울특별시
2억4천만원 이하
2억6천만원 이하
①              서울특별시
3억원 이하
4억원 이하
②      수도권 과밀억제
권      (서울시 제외)
1억9천만원 이하
2억1천만원 이하
②        수도권 과밀억
제권  제권역(서울 제외)
2억5천만원 이하
3억원 이하
③            광역 시(인천,
지역 제외)
1억5천만원 이하
1억6천만원 이하
 광역시(수도권 과밀억제권역과 군 지역은 제외), 안산, 용인,김포,광주(경기)
1억8천만원 이하
2억4천만원 이하
④ 그 밖의 지역    그 밖의 지역
1억4천만원 이하
1억5천만원 이하
④ 그 밖의 지역
1억5천만원 이하
1억8천만원 이하
비 고
환산보증금
환산보증금
환산보증금
 
(3) 전세를 월세로 전환시 적용되는 이자율 상한선 하향조정
전세보증금을 월세로 전환시 적용되는 산정율이 현행 연15%에서 2014. 01. 01.부터 연 12%로 하향 조정된다. 또한 세입자가 원할 경우 전월세 전환율은 한국은행 기준금리(현2.5%)에 4.5배로 계산하여 유리한 쪽으로 계약을 맺을 수 있도록 했다.