선순위 채권이 과다하고, 경매가 임박해서 대항요건을 갖춘 소액임차인

2013. 12. 12. 선고 2013다62223 배당이의 (나) 상고기각
(원심 대전2012나14497)
◇저당권 설정 등으로 실질적인 담보가치가 전혀 없는 주택을 시세보다 월등하게 저렴한 소액임대차보증금 상당액만 지급하고 임차한 임차인이 주택임대차보호법상 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부(소극)◇
 
① 원고의 남편은 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약 체결을 중개한 점,
 
② 원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를 초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고 이 사건 아파트에 관한 경매가 개시될 것을 예상하여 소액임차인의 요건에 맞도록 이 사건 아파트 시세에 비추어 현저히 낮은 임차보증금만을 지급하고 이 사건 임대차계약을 체결하였으며, 실제로 이 사건 임대차계약 체결 직후 이 사건 아파트에 관하여 경매가 개시된 점,
 
③ 당초 이 사건 임대차계약상 잔금지급기일 및 목적물인도기일보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점,
 
④ 원고가 이 사건 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 원고의 남편이 원고의 자녀를 대리하여 다른 아파트를 임차하였고, 그 임차보증금 또한 소액임차인의 요건을 충족하는 2,000만 원이며, 그 임대차계약 체결 직후 경매절차가 개시된 점 등을 종합하면,
원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하고, 이러한 원고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단한 원심을 수긍한 사례
 
<김선생 특강>
선순위 채권이 과다한 상태에서 소액임차인으로 대항요건을 갖춘 경우
 
❶ 선순위채권이 과다한 상태에서 소액보증금 최우선변제권 보호대상인
임차권을 설정해 준 행위가 사해행위취소의 대상이 된다(대법 2012다20222).
❷ 채무자가 채무초과 상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 주임법
 
제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가
사해행위취소의 대상이 되는지 여부(적극)(대법 2003다50771 판결)