배당 관련 질문 드립니다.

예지88 8 315 2024.11.20 12:36

다운로드시 20MP 차감 (최초 1회 / 재다운로드시 차감없음) 2024.11.20 23:21 교수님께 질문 수정본.pdf (214.3K) + 0

교수님 다가구주택에서 배당에 관해 질문드려요.

8 Comments

김동희 2024.11.21 10:59

질문 1 다가구주택에서 임차인이
1차 계약에서 보증금 9,000만원을,
2차 계약에서 500만원 증액 계약을 했습니다.
그런데 총 9,500만원 중 반환받지 못한보증금7,500만원만임차권등기했습니다.
이 당시 최우선변제 기준이 7,500만원 이하 중 2,500만원입니다.
그럼 7,500만원에 해당하는 것으로 보아 2,500만원을 최우선변제로 받게 되는지요?

김동희 2024.11.21 11:06

사견임을 전제로 말씀드리겠습니다.

소액임차보증금을 결정하는 금액은 경매개시 전까지 감액하는 방법으로 소액임차인을 결정할 수도 있고

반대로 증액한 경우에도 소액임차인의 범위를 벗어날 수도 있을 것입니다.

그러나 회원님 질문에 따르면 소액임차인이 아니게 됩니다.

감액한 것이 아니라 일부보증금을 반환 받고 미배당금으로 소액임차인이 결정되는 것이 아니기 때문입니다.

이런 임차인을 보호하기 위해서 소액임차보증금 제도가 생긴 것이 아니고 보증금을 최초로 임대차계약 당시 또는 경매기입등기 전에 감액으로 보증금이 적은 임차인을 최우선변제금이라는 제도로 보호하기 위해서 만들어진 법률이기 때문입니다.

김동희 2024.11.21 11:12

질문 2
아래 임차인 장선애는 2차 계약 보증금 2,000만원의 대항요건 갖춘 날짜가 2차 계약일이 맞나요?
(전입과 점유는 1차 계약 때부터 계속 중에 2차 계약서만 나중에 썼으므로)

답변 : 기존에 1차계약으로 대항력이 발생하고 보증금을 증액한 경우에는 증액 즉시 즉 2020년 12월 4일 당일에 대항력이 발생하게 되는 것이죠 왜냐하면 대항력이 주물내지 주된권리이고 증액한 보증금은 종물내지 종된 권리에 불과해서 그렇습니다.

김동희 2024.11.21 11:16

질문3. 임차인 성수현은 전입신고를 하지 않았는데, 나중에 임차권등기는 했어요.
애초에 대항요건을 갖추지 못했어도 임차권등기를 나중에 경료했으므로 임차권등기일이 대항요건을 갖춘 날이지요?

답변 : 대항요건을 갖추지 못한 임차인이 나중에 임차권등기를 한 경우에는 임차권등기일 즉시, 즉 임차권등기기 등기부에 등기된 날짜와 접수번호 시점으로 즉시 대항력이 발생하는 것입니다.
임차권등기를 안하고 전입신고와 주택인도만 갖춘 경우에만 익일 오전 0시에 대항력이 발생하는 것입니다.

김동희 2024.11.21 11:21

질문4. 성수현의 임차권등기일자는 24.06.07일로서 경매개시결정일 24.02.27을 지나 등기했으므로 비당연배당자(=자동배당대상자가 아니고 배당요구종기일까지 배당요구해야 배당에 참여할 수 있는자 입니다)입니다.

비당연배당자가 배당요구종기일까지 배당요구를 신청하지 않았으면 배당요구종기일이 지나서 대항요건과 확정일자를 갖춘 자었어도
우선변제 뿐만 아니라 최우선변제도 받을 수 없는 거지요?

답변 : 그렇습니다. 다만 주의할 점은 임차인이 배당요구종기일을 지나서 대항요건을 갖추고 계약서에 확정일자까지 마친 상태로 배당요구종기일을 연기신청하면서 배당요구했다면 최우선변제금은 못 받더라도 후순위로 확정일자부 우선변제권으로 배당에 참여할 수는 있다는 것도 함께 참고하시기 바랍니다.

예지88 2024.11.21 14:18

교수님 감사합니다. 해결이 안되 답답했는데요... 다른 교수님과 질문 1번과 2번에서 의견이 다르긴 합니다.
어쨌든 많은 공부가 되었습니다. 감사합니다.

예지88 2024.11.21 14:57

교수님 질문2에 이런 의견은 어떤가요?
이 문제에 관한 직접적인 판례는 없는 것으로 알고 있습니다. 다만, 증액 즉시 대항력이 발생한 것으로 볼 경우, 만약 같은 날 설정된 저당권이 있다면, 그 저당권과 증액분에 대한 대항력의 선후를 판단할 수 없게 되고, 결국 인수와 소멸을 판단할 수 없게 될 것입니다. 주택임대차보호법이 임차인의 대항력 발생시점을 대항요건을 갖춘 즉시가 아니라 그 다음날로 규정한 취지가 바로 다른 권리(말소기준권리)와 동순위가 되는 것을 방지하기 위함이었다는 점을 상기한다면, 증액된 보증금에 대한 대항력 발생 시점 또한 증액 다음날로 보는 것이 합당하지 않을까 생각됩니다.

김동희 2024.11.22 18:01

이미 대항력을 갖추고 있기 때문에 금융기관 기관이 대출을 실행하기 전에 충분하게 선순위임차보증금을 확인할 수 있어서 금융기관 대출문제는 발생하지 않을 것입니다.

같은 날짜에 발생한 증액과 금융기관 근저당권은 동순위로 안분배당하면 될 것이고...

이 내용은 사견임을 전제로 설명한 것입니다

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