2021년 대출 당시 전입신고와 확정일자도 없었던 세입자가 2023년 5월에 전입신고하고 배당요구를 합니다.

안녕하세요. 배당최고의 전문가이신 김동희 선생님의 저서를 항상 옆에 두고 있는 대부업체의 직원입니다.

채무를 불이행하는 채무자의 담보물을 법원경매로 처리하는 과정에서 전혀 예상치 못한 경우를 당해 문의드립니다.

인천 모지역에 소재하고 있는 담보물 주택(빌라)에 대해 임의경매를 진행하고 있습니다.

대출 및 근저당 설정일 : 2021.09.29
대출금액 : 4천만원
대출기간 : 1년 (2022.09.28)
대출전에 전입세대열람내역과 확정일자부여현황서를 대출당일 관할주민센터에서 발급받아 채무자 본인을 제외한 제3자가 거주하지 않고 있으며 선순위 대출이나 세입자가 없음을 확인한 후 대출이 이루어졌음.

법원 경매 신청일 :  2024.10.31.
법원 경매 개시일 : 2024.11.01.

세입자 J씨의 권리신고 및 배당신청 : 2025.01.06.

세입자 J의 권리신고 및 배당신청 주요 내용

월세 계약서의 주요내용
계약일 : 2014.10.8
월세보증금 : 300만원
월세 :30만원
첨부서류 : 월세 은행송금기록

J씨에게는 2022년 12월 당시 채권자의 직원인 본인이 찾아가 이 집의 주인이 이자를 제대로 내지 못하고 있으니 경매로 넘어갈 수 있다. 그러니 대비하라고 당부까지 했습니다.  그러자 세입자 J씨는 경매개시후 배당까지 대개 12개월이상 걸리니 경매개시가 되기 시작하면 월세를 내지 않으면 보증금 300만원은 월세로 깔 수 있으니 걱정없다는 답변을 했었습니다.

그런 J씨가 보증금 300만원에 대한 배당을 법원에 신청하니 어의가 없습니다. 인천지방법원 경매계 담당 주무관에게 물어봤더니 개정된 소액임차인보호 규정으로 인해 J씨가 월세계약당시 전입신고를 하지 않고 확정일자를 받지 않았다고 하더라도 배당이 이뤄지며 그 배당기준은 법원의 경매개시 결정전에 전입신고한 세입자냐의 여부라고 합니다.

제가 선생님 책으로 공부할 당시에는 전입신고와 확정일자를 받지 않은 세입자는 배당을 받지 못한다고 배웠는데 아마 주택임대차보호법이 개정되면서 경매개시 전에 전입신고만 한 세입자에게도 근저당권자보다 먼저 배당받을 수 있는 최우선 변제권이 인정된 것으로 보입니다.
 
이와 관련하여 다음의 질문을 드립니다.

1) 주택임대차 보호법이 개정되어 경매개시 결정이 등기부등본에 기재되기 전에 전입신고를 한 세입자에게도 근저당권자보다 먼저 최우선변제권을 인정한다고 하더라도 개정전에 설정된 근저당권자에게도 동일하게 새로운 규정이 적용되는가요?

2) 저희 회사는 대출시 채무자로부터 “본인(채무자)만이 거주하고 더 이상 제3자의 주민등록의 전입을 허용치 않고 일체의 임대차 계약을 하지 않을 것이며 이를 위반할 경우 민형사상의 처벌을 감수하며 이후의 임대차계약은 일체 무효임을 확인한다.”는 확인서를 인감증명을 첨부하여 받아두었습니다.

현재 부동산 경기가 침체되어 담보물을 경매로 처분해도 회수되는 금액이 대출원금에 미달할 것으로 보입니다. 그럼에도 채무자가 존재를 속인 세입자까지 배당을 요구하니 어의가 없습니다. 채무자로 부터 받아논 확인서를 근거로 채무자를 사기로 경찰이나 검찰에 고소할 수 있을까요?

2025년 한해에도 김동희 선생님과 회원 여러분의 건승을 기원합니다.