[2021 신간] 돈 되는 아파트·상가·오피스텔 살 때와 팔 때

돈 되는

아파트·상가·오피스텔

살 때와 팔 때! (2021신간)

오르는 아파트, 돈 되는 상가, 오피스텔을 알려주는 책!

아파트, 오피스텔, 상가건물을 사고팔 때 어떻게 분석하고, 매수여부를 결정해서, 내게 유리한 계약서를 작성하면 되나? 와 사고파는 과정에서 세금을 절세하는 방법을 마지막 편(2022년부터 개인과 법인에 부과되는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 그리고 양도소득세와 법인세 계산방법)에 기술해 놓았다.

지은이 김동희 | 판형 165*235 | 560쪽 | 값 32,000원 | 신간 출간일 2021년 10월 22일

분야 비즈니스·경제 > 투자/재테크 > 부동산/경매 | ISBN 979-11-88541-29-4-13320

▪ 이 책은

아파트, 오피스텔, 상가건물을 사고팔 때 어떻게 분석하고, 매수 여부를 결정해서, 내게 유리한 계약서를 작성하면 되나? 와 사고파는 과정에서 세금을 절세하는 방법을 마지막 편(2022년부터 개인과 법인에 부과되는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 그리고 양도소득세와 법인세 계산방법)에 기술해 놓았다.

이번 『돈 되는 아파트, 상가, 오피스텔 살 때와 팔 때』는 오르는 아파트, 돈 되는 상가, 오피스텔을 알려주고자 총 8편으로 기술했다.

1편 돈 버는 부동산 재테크 실전노하우!

- 돈을 버는 법칙과 잃는 법을 알려주고 있다!

- 부동산으로 성공하려면, 어떻게 해야 하나?

- 부동산 경기변동 4단계에서 돈 버는 방법은 따로 있다!

- 2022년 예상되는 아파트 시장의 변화와 접근전략

- 부동산은 3가지 투자전략으로 성공할 수 있다!

- 사야 하나 팔아야 하나? 고민 말고, 이런 주택 사라!

- 부동산으로 성공한 사람과 실패한 이야기

2편 모르면 당하는 부동산 기본 상식

- 건축법상 건축물의 종류는?

- 아파트 분양할 때 계약면적을 계산하는 방법

- 건물 신축 후 건축물대장과 등기부가 만들어지는 과정

- 건축물대장과 토지대장에 대한 분석방법

- 지적도와 임야도란?

- 토지이용계획확인원을 확인해야 하는 이유

3편 두고두고 돈 되는 아파트 투자 실무

- 우량한 아파트에 투자하는 비법!

- 이런 아파트에 투자하면 오를 수밖에 없다!

- 우량한 아파트로 내 집 마련과 노후생활자금 만들기!

4편 재판해도 이기는 아파트 매매 계약서 작성의 비밀

- 아파트 사고파는 계약에서 이것만은 알아야 한다!

- 아파트 사고팔 때 올바른 매매 계약서 작성 방법

- 아파트분양권, 미등기아파트에서 매매 계약서 작성 비법

5편 두고두고 돈 되는 상가, 오피스텔 투자 실무

- Q&A로 풀어보는 상가와 오피스텔 실전투자 노하우!

- 오피스텔 투자로 임대 수익과 내 집 마련의 비밀

- 남들이 못하는 상가 투자로 노후생활자금 만드는 비법

6편 내게 유리한 상가, 오피스텔 계약서 작성 실무

- 상가와 오피스텔 사고파는 계약에서 알고 있어야 할 내용

- 다양한 오피스텔에서 내게 유리한 계약서 작성 방법

- 사업자간 상가건물 매매 계약과 사업포괄양수도 계약

7편 집합건물의 기본원리와 다양한 사례에서 투자비법

- 집합건물의 전유부분과 대지사용권은 분리할 수 없다!

- 집합건물 전유부분과 대지권을 분리할 수 있는 사례

- 아파트 신축과정과 토지별도등기가 있다면 이렇게 투자해라!

- 집합건물에 대지권미등기가 있으면, 이렇게 투자해라!

- 집합건물의 특수한 사례에서 실전투자 노하우!

8편 취득부터 양도 시까지 세금을 절세하는 비법!

- 2022년부터 개인과 법인의 부동산 취득세와 재산세, 종부세 계산

- 부동산 양도 시 개인의 양도세와 법인의 법인세 절세 비법!

등을 종합적으로 기술해서 독자분들의 재테크에 도움을 주고자했다.

그래서 이 책을 정독하면 오르는 아파트를 어떻게 사서, 보유하다가 언제 팔아야 하는지, 주거를 대체할 수 있는 중형(방 2개)과 대형(방 3개) 오피스텔이 돈이 된다는데 어떻게 투자해야 하나? 임대수익을 목적으로 상가를 구입할 때 현재 임대수익뿐만 아니라 앞으로 발생할 주변현황에 따른 임대수익의 변화까지 대처하는 방법을 스스로 깨닫게 만들어 준다.

▪ 출판사 서평

2022년 예상되는 아파트 시장의 변화와 어떻게 사고팔아야 할까?

2017년부터 2021년까지 25번의 부동산 대책이 나왔지만 주택 시장은 그 반대로 움직였다. 다주택자를 겨냥한 정부의 ‘세금 압박 정책’이 부동산 시장 매물 부족이라는 역효과를 초래한 것으로 확인됐다. “세금 폭탄에 매물 쏟아진다더니”…1년 새 서울 경기 아파트 2만채 사라졌다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 양도세를 인하하면 매물이 증가할 뿐 아니라 가격도 떨어진다. 정부 입장에선 가장 시급한 골칫거리 두 개를 동시에 해결해 주는 정책이라고 주장했다. <매일경제 2021. 10. 05.>

여기에 2022년 새 정부 들어 아파트 공급정책, 세금 중과에 대한 한시적 완화정책, 금리 인상과 유동성 회수 등이 예상되는데, 이러한 요인은 부동산 가격의 안정화 내지 침체기를 만들어 갈 것이다(이 정책은 어느 정부가 들어서도 시행할 수밖에 없다). 그래서 팔려면 2021년 말에서 2022년 5월까지 팔고, 사려면 정체기에서 침체기로 접어드는 2022년 9월 이후에 사는 것이 좋다고 한다.

정체기에도 무주택자가 똘똘한 아파트를 사야 하는 이유?

집값 전망에 관계없이 무주택자는 내 집 마련에 나서는 것이 좋다. 가능하다면 집값이 오를 수 있는 중심지역 아파트를 사야 한다고 조언한다. 단순히 집값이 오르는 것뿐 아니라 내 자산이 가진 가치가 상대적으로 더 많이 오를 수 있는 지역을 선택해야 하며, 1주택자는 장기적으로 집값이 더 비싼 곳으로 옮겨 가는 ‘갈아타기’를 계속해서 반복해야 가치를 더 올릴 수 있다고 한다.

사야 하나 팔아야 하나? 고민 말고, 이런 아파트 사라!

명품아파트의 장점은 오를 때 바로미터 역할을 한다. 제일 먼저 오르고, 떨어질 땐 제일 나중에 하락한다. 그러나 이 아파트의 단점은 가격이 비싸다. 그래서 적은 돈으로 아파트를 사고 싶다면 명품아파트보다 2년 뒤에 오르는 아파트를 선택해야 한다. 이 아파트가 미래가치가 있는 아파트로 부동산 경기가 침체기에 들어서도 가격이 떨어지지 않고 보합 또는 소폭 상승하다가 상승기류가 시작되면 또는 주변 신규분양으로 분양가가 상승되면 함께 상승하기 때문에 정체기 또는 침체기에는 이러한 아파트를 공략해야 한다.

가격보다는 가치가 높은 부동산을 찾아야 돈이 된다!

부동산은 움직이지 않고 가만히 그 자리에 있는데 왜 움직이지 않는 부동산의 가격이 등락할까? 그것은 부동산이 필요로 하는 사람들에 의해서 변화가 발생(수요에 따라 결정)하므로, 모르는 사람은 손해를 볼 수밖에 없다. 아무리 잘 지어진 아파트나 오피스텔, 상가라 해도 그 부동산을 원하는 수요가 없다면 가치는 떨어지므로, 가치가 높은 부동산에 투자해야 한다.

부동산은 3가지 투자전략으로 성공할 수 있다!

첫째, 사면 계속해서 오르는 우수한 지역의 부동산에 투자해라!

오르는 지역의 명품부동산이 또 오른다! 특별한 이변이 없다면 그렇다. 그래서 이러한 곳에 사두고 2년 기다리기만 하면 가격은 오르게 되어 있다.

둘째, 지금 당장 오르지 않지만, 2년 뒤에 오르는 부동산에 투자해라!

이 지역의 특성은 현재 많이 오르지 않았기 때문에 주변 신규아파트 등보다 값이 싸다. 그래서 항상 실수요자들의 수요가 있고, 불경기라 해도 떨어지지 않고 소폭 상승하는 경향이 있다. 이러한 주택 등을 찾아서 2년 뒤에 파는 전략이 필요하다.

셋째, 단기 시세차익으로 월급처럼 부족한 생활자금 만들기

두고두고 돈 되는 상가, 오피스텔 투자 노하우! 와 같이 임대수익으로 노후생활자금 만들기에 도전하면 된다.

필자는 위 3가지 방법으로 성공하고 있다. 이제는 그러한 경험을 책에 담고자 한다.

오피스텔 투자에서 성공하려면 이렇게 투자해라!

01 오피스텔은 상가와 투자 방법을 다르게 해야 한다!

오피스텔은 일반적으로 업무용으로 건축되었음에도 불구하고, 실제 사용용도에 따라 업무용 또는 주거용으로 판단한다.

02 오피스텔은 어디에 위치하고 있냐가 성공여부가 결정된다.

03 안정적인 임대수익을 보장 받을 수 있는 곳

04 지어진지 3~4년 정도 지나서 거품이 빠진 뒤에 구입하는 방법이 좋다.

05 소형 평형이 수요도 많고, 공실률이 적어서 임대수익율의 증가를 가져다준다.

06 주거를 대체할 수 있는 중형(방 2개)과 대형(방 3개) 오피스텔이라면, 그 가치가 더욱 증가한다.

오피스텔은 주택과 다르게 업무용 수요가 많은 곳이면서, 주거를 대체할 수 있는 방 2~3개로 구성된 대형 오피스텔이라면, 그 가치가 더욱 증가한다. 이는 아파트 전세가와 아파트 가격의 상승으로 소비자들이 대체할 수 있는 주택을 찾으면서 발생한 새로운 수요이기 때문이다. 이런 중형(방 2개)과 대형(방 3개) 주상복합아파트와 함께 있다면 오피스텔만 있는 건물보다 가치가 있어서 더 오른다.

그래서 임대수익뿐만 아니라 가치상승까지 바라본다면 주거를 대체할 수 있는 중형(방 2개)과 대형(방 3개) 오피스텔에 투자해야 한다는 것이다.

상가는 활성화될 때 그만한 수익성 있는 부동산은 없다!

그러나 활성화에 실패한다면 큰 손실을 보게 된다. 상가투자는 고정적인 임대수익, 또는 시세차익을 창출하기 위해서 시작하게 된다. 이런 상가는 본인이 직접 장사를 하든, 임차인이 영업을 하든, 기본적으로 장사가 잘되어 수익을 높일 수 있어야 한다. 그래서 투자 전에 입지와 상권분석에 신중해야 한다. 반드시 임대수요가 어느 정도이고, 임대료 수준, 입지 등을 분석하여 매수를 결정해야 한다. 아무리 값이 싸더라도 장사가 되지 않는 입지 또는 임대수요가 적은 곳 같으면 피해야 한다. 상가가 경매로 나왔다면 이미 경영이 어려웠던 만큼 입지부분을 더 꼼꼼히 분석해야 한다.

상가 투자로 성공할 수도, 공실로 실패할 수도 있다!

매수시점에서 임대수익률이 적정한가!, 공실로 손해보고 있는가! 를 분석하는 것도 중요하지만, 앞으로의 주변변화 즉 주변에 비슷한 상가나 대형 유통점 등의 입점 등으로 상권변화가 발생할 수 있나? 까지 꼼꼼히 체크해야 한다.

월세 수익은 무조건 분양가격 대비 수익률로 나타난다. 그렇지만 적절한 월세가 아닌 높은 월세는 재계약 과정에서 임차인들로부터 외면당하게 되므로, 공실이 발생하거나 임대수익의 감소를 가져오게 된다는 사실을 알고 있어야 한다.

이렇게 해서 공실이 발생하게 되면 상가가치의 하락으로 이어질 수밖에 없기 때문이다.

그래서 분양가가 비싸더라도 우량한 상가에 투자해야 성공한다! 우량한 상가는 가격이 높은 대신 투자자들이 두려움을 갖는 공실의 위험에서 해방될 수 있다. 공실이 없으니 당연히 안정적인 월세 수익을 얻을 수 있기 때문이라고 한다.

상가를 분양 받으려면 분양가가 적정한가를 체크해라!

신규분양 상가에서 분양가가 적정한가를 확인하는 것은 쉽지 않다. 그래서 임대수익률을 기준으로 매수 여부를 결정하는 사례가 많다. 그런데 분양업체 등이 상가를 분양할 때 기본적으로 신규로 입주하는 약국이나 병원, 그밖에 임차인 등에게 많은 혜택을 주면서 입주시키고, 임대수익률만 올려놓는 경향이 많다. 이러한 요인은 2년 또는 5년 후에 재계약 과정에서 임대수익률이 하락되는 이유가 되고, 그러한 현상은 상가가치의 하락으로 이어지는 사례가 많다. 따라서 기존 임차인을 내보내고 새로운 임차인이 입주를 하더라도 같은 임대수익을 올릴 수 있는가를 확인하고, 그 임대수익률을 바탕으로 적정한 분양가를 판단하는 것이 우선이다.

입지가 좋은데 장사가 안 되는 상가를 찾는 것은 로또다!

기본적으로 유동인구가 많고 상가가 활성화되어 있는 입지인데도 불구하고 잘못된 업종 선택으로 장사가 안 되는 상가는 시세보다 저렴하게 매수할 수 있다. 필자는 이러한 상가를 사서 그 상권에 맞는 업종을 입주시키는 전략만으로 상가 가치를 높인 사례가 많다. 이 방법은 매수전략에만 국한되는 것이 아니라 상가를 임대해서 장사를 하는 경우도 마찬가지라고 한다.

상가는 투자하지 말아야 할 곳도 있다!

① 통행하는 사람이 적은 곳

② 사람들의 발길이 적은 상가

③ 주변에 대형마트나 백화점이 있는 곳

④ 권리금과 월세가 매우 싼 곳

⑤ 세입자가 자주 바뀌는 곳

⑥ 경사진 곳에 위치한 상가

⑦ 유동인구가 있는 시간대에 사람이 없는 곳은 상가투자에서 피해야 한다고 말한다.

집합건물에서 전유부분(건물)과 대지 소유자가 다른 경우 어떨까?

아파트와 오피스텔, 상가건물 등의 집합건물에서 구분소유자(집합건물 소유자)와 대지가 분리 처분되면 집합건물법 제20조에 따라 무효이다. 그러나 구분소유권이 성립되기 전(=대지사용권이 성립되기 전)에는 분리처분이 가능하다. 이런 대지 일부를 경매로 낙찰 받아 그 대지 위의 집합건물의 구분소유자들에게 부당이득을 청구한다면 대박이다. 이번엔 더 대박인 것이 있다. 집합건물에서 대지권이 미등기이고 대지권 평가 없이 건물만 매각되는 물건이다. 이러한 사례에서 토지등기부를 확인해서 대지사용권이 있는지를 확인하고, 있지만 평가 없이 건물만 매각되는 물건이면 그 건물만 낙찰 받아도 대지권등기를 할 수 있기 때문이다.

그래서 7편에 01 집합건물의 전유부분과 대지사용권은 분리할 수 없다! 02 집합건물 전유부분과 대지권을 분리할 수 있는 사례, 03 아파트 신축과정과 토지별도등기가 있다면 이렇게 투자해라! 04 집합건물에 대지권미등기가 있으면, 이렇게 투자해라! 05 집합건물의 특수한 사례에서 실전투자 노하우! 내용을 기술해서 독자분들에게 알기 쉽게 접근할 수 있도록 한 것이라고 한다.

부동산 취득부터 양도 시까지 세금을 절세하는 방법!

2017년부터 2021년까지 25번의 부동산 대책이 나왔지만 주택 시장은 그 반대로 움직였다. 공급을 늘리지 않고 규제(세금중과, 대출규제 등)를 통해서 해결하려는 노력만 했다. 다주택자를 겨냥한 정부의 ‘세금 압박 정책’이 부동산 시장 매물 부족이라는 역효과를 초래했다. 세무사도 버거워하는 복잡한 세금 체계, 제대로 알고 사거나 팔지 않으면 큰 손실로 이어질 수밖에 없어서, 이 책의 마지막 편에 세금에 대해서 기술한 것이라고 한다.

2022년부터 개인과 법인의 부동산 취득세와 재산세, 종부세 계산

01 2020년 8월 12일부터 달라지는 취득세와 중과세율

02 2022년 부동산 취득 시 부과되는 취득세율과 추가되는 비용

03 30세 미만 자녀가 세대분리한 경우와 부담부증여 시 취득세 계산 방법

부동산 양도 시 개인의 양도세와 법인의 법인세 절세 비법!

01 2022년 개인이 부동산 양도 시 양도소득세 계산과 절세 비법!

02 법인이 취득해 매도 시에 유의할 점과 개인보다 절세가 가능할까?

03 개인명의로 취득해서 매도할 때 세금계산 방법과 절세 전략은?

04 개인사업자로 취득하는 것이 개인명의와 법인사업자보다 절세가 될까?

05 법인사업자로 취득하는 것이 개인명의 또는 개인사업자보다 절세가 될까?

여기서 아파트, 상가, 오피스텔을 사고파는 과정에서 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세소득세, 법인세 등을 알기 쉽게 정리해서 세금으로 손해보지 않고, 세금을 절세하면서 사거나 파는 방법을 알려 주고 있다. 

▪ 지은이_김동희

복잡한 법률부터 실무에까지 무엇이든 일단 파고들면 끝장을 보는 무서운 집념과 부지런함 덕에, 전문가들도 어려워하는 부분까지 머릿속에 완전하고 종합적인 체계를 세워놓은 그다. 공인중개사 시험 1회 합격자로서, 부동산중개업부터 부동산중개법인, 부동산투자 법인을 운영해 왔고, 경매·공매를 비롯하여 재건축·재개발, 부동산세금에 이르기까지 부동산에 관련해 안 해본 것 없고, 모르는 것이 없다.

그리고 부동산 중개실무를 오랫동안 해오면서 풍부한 실무 경험을 가진 계약의 달인으로 정평이 나 있다. 또한 경매와 공매, 지분경매, 배당에 관한 33권의 책을 저술하며 각 분야마다 타의 추종을 불허하는 부동산 최고 전문가로 평가받고 있다.

그가 오랜 경험을 바탕으로 초보인 임차인과 매도인 등이 따라 하기만 하면 쉽게 작성할 수 있도록 다양한 계약서를 사례별로 기술한 『계약할 때 사전처럼 꺼내 보는 계약서 작성의 비밀』과 『부동산 임대차 계약 상식사전』을 출간했다. 누구라도 쉽게 계약을 이해하고 자신에게 유리한 계약을 할 수 있도록 하기 위해서였다. 그리고 그 뜻은 궁금한 부동산 상식에 대한 질문들에 신속하고 정확한 답을 주기 위해 『부동산 재테크 Q&A』로 마무리 했었다. 이 책이면 부동산으로 손해보는 일은 평생 없게 될 것이라 믿고 있기 때문이다.

그런 그가 이번엔 오르는 아파트와 돈 되는 상가, 오피스텔을 찾아 투자하는 입문서로 이 책을 기술했다! 그래서 아파트, 오피스텔, 상가건물을 사고팔 때 어떻게 분석하고, 매수 여부를 결정해서, 내게 유리한 계약서를 작성하면 되나? 와 사고파는 과정에서 세금을 절세하는 방법까지 종합적으로 알기 쉽게 기술해 놓았다.

▪ 약력

❑ 공인중개사 자격 취득(제1회)

❑ 중앙대학교 경영학과 졸업

❑ (주) 대산투자 대표 역임

❑ 현) (주) 퍼블릭 옥션(Public Auction) 대표

❑ 현) 한국 공ㆍ경매아카데미연구소 소장

❑ 현) 법무법인 강산 자문위원

❑ 현) 부동산투자포럼 경매전문위원

❑ 굿옥션, 디지털 태인 경매강좌 교수

❑ 한국자산관리공사(KAMCO) 공매강좌 교수

❑ 현) 경·공매 교육아카데미 원장

❑ 도서출판 채움과 사람들 대표

❑ NCS 부동산 경·공매 전문 집필위원

❑ 건국대 최고위과정 교수

❑ 인터넷 방송: 부동산 채움tv 대표

▶카페 http://cafe.naver.com/pauction (김동희 교수의 부사모)

▶홈페이지 http://kdh114.co.kr/

▶인터넷 방송 부동산 채움tv (•유튜브 •네이버tv )

▶전화 02)534-4112~3 팩스 02)534-4117

▪ 저서

『돈 되는 아파트·상가·오피스텔 살 때와 팔 때 2021. 10.』

『알아두면 돈 되는 법정지상권 투자 비법 2021. 06.』

『온비드 공매 투자의 비밀 2021년 개정판 2021. 02』

『계약서 작성의 비밀 14쇄 2021년 증개정판 2021. 01』

『신탁공매 투자의 비밀 2021년 개정판 2020. 12』

『부동산 임대차 계약 상식사전 개정판 1쇄 2020. 05』

『한 권으로 끝내는 경매투자의 정석 개정3판 2020. 04』

『신탁공매 투자의 비밀 2020년 개정판 2019. 12』

『지분경매 실전투자의 비밀 개정판 2쇄 2019. 11』

『상가·오피스텔 투자와 임대차 Q&A 230 2019. 09』

『한 권으로 끝내는 배당의 정석 2019. 06.』

『재건축·재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀 2019. 03』

『나는 적금보다 10배 더 버는 부동산이 좋다 2018. 12』

『손에 잡히는 공매투자의 정석 개정판 3쇄 2018. 10』

『지분경매 완성과 NPL투자 비법 2018. 08』

『아파트 살 때와 팔 때 1쇄 2018. 03』 『경매투자 핵심 강의노트 2017. 03』

『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀 3쇄 2017. 01』

『이제 지분경매와 특수물건에서 NPL을 찾아라 2016. 05』

『배당표 작성과 배당이의 실무 2015. 09』

『경매 배당금의 비밀 2015. 08』

『전세금 안전하게 지키는 비법 2015. 05』

『부동산 재테크 Q&A 2015. 03』

『연봉 2배 올리는 공매투자 이야기 2014. 11』

『경매 실전 투자 비법 2014. 02』

『나는 경매로 평생직장을 찾았다 2014. 04』

『임대차 상식사전 2013. 01』

『지분경매의 완성 2012. 10』

『특수물건의 비밀 2012. 03』

『남들 경매할 때 나는 공매한다 2012. 01』

『지분경매의 비밀 2011. 11』

『판사님 배당에 이의가 있습니다 2011. 03』

『실전공매 완전정복 2010. 02』

『공매·경매와 부동산 투자분석 2009. 07』